]南昌城中村改造最“危險”的時候了？ Post By：2010-5-12 15:28:00
核心提示：廣州的城中村改造陷入僵局——政府將難以承受的壓力轉(zhuǎn)移至村集體，然而村集體既代表村民又代表政府意志，處境兩難。
在“村民的改造意見書”上，梁輝（化名）在“不同意”選項上用力地劃了一個勾。
35歲的梁輝是土生土長的廣州越秀區(qū)楊箕村民，他有一棟四層的樓房，上面兩層自住，下面兩層則租出去作商鋪。
梁輝家下面的那條雄鎮(zhèn)大街，不到2米寬，一眼望去盡是傳統(tǒng)的小商鋪。房東和租客們就在這條陰暗而逼仄的小巷中，各自找到自己的生存空間。
不過，這樣的生態(tài)即將消失。
根據(jù)計劃，今年亞運(yùn)前必須完成清拆工作的楊箕村，將在7月底全部拆完，涉及1300多棟房屋，拆遷面積34.7萬平方米。
像楊箕這樣的城中村，廣州共有138個，占據(jù)廣州城市規(guī)劃面積的22%。自2007年廣州天河區(qū)獵德村改造以來，廣州的舊城改造成了該市決策層的重要議題。
按照廣州的規(guī)劃，將爭取用3-5年時間基本完成52個城中村的全面改造任務(wù)。其中亞運(yùn)會前，完成獵德、冼村、小新塘、蕭崗、三元里、林和、楊箕、琶洲、棠下（白云區(qū)）等9個城中村的清拆工作。
“楊箕村的改造模式是村集體直接尋找開發(fā)商，而政府則起著主導(dǎo)的作用。”合富輝煌集團(tuán)首席市場分析師黎文江說。
作為政府的一方，楊箕所在的越秀區(qū)政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌組織改造的推進(jìn)，協(xié)調(diào)、解決改造過程的問題，從政策扶持、工作指導(dǎo)、重大問題協(xié)調(diào)解決、監(jiān)管等方面推進(jìn)。
從拒絕開發(fā)商完全由政府主導(dǎo)，到政府主導(dǎo)引進(jìn)開發(fā)商，再到村集體自主與開發(fā)商合作或村集體自己開發(fā)，廣州的城中村改造模式一變再變。讓村集體能參與并決定其命運(yùn)，政府發(fā)現(xiàn)自己亦能省事省心。
在社會矛盾高發(fā)的拆遷問題上，十年迂回，廣州是否已找到一條較可行的路徑？“廣州模式”是否能全國復(fù)制？
政府不能承擔(dān)的改造
自上世紀(jì)90年代以來，廣州舊城、舊村改造的模式走過了一條不斷變更的路徑。
林樹森（現(xiàn)貴州省長）主政廣州期間，對開發(fā)商來說是一個失落的時期。1999開始，廣州市決策層一直不允許開發(fā)商插手舊城改造，“主要擔(dān)心房地產(chǎn)商在利益驅(qū)使下提高容積率，大大增加了城市建筑和人口的密度。”曾參與琶洲規(guī)劃設(shè)計的廣州社科院教授彭澎對記者說。
自此，舊城改造完全由政府承擔(dān)。不過從結(jié)果來看，卻遲遲沒有動作。
“最關(guān)鍵還是資金問題，政府操作不來。”黎文江說，以前拆遷成本就三四千，現(xiàn)在動不動就上萬，一個項目就上十億，特別是需要成片改造的城中村，政府沒有足夠的資金，只能借助開發(fā)商來投入。
2006年底，接任廣州市委書記不到半年的朱小丹，把廣州的城市發(fā)展戰(zhàn)略在“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”的基礎(chǔ)上，增加了“中調(diào)”的提法。
老城區(qū)的危房、破房改造，是“中調(diào)”繞不過去的問題。2006年，荔灣區(qū)計劃對19個城中村片區(qū)進(jìn)行規(guī)劃改造。“但是僅靠區(qū)的資金投入，很困難。當(dāng)時就考慮引進(jìn)社會資金來進(jìn)行改造。”荔灣區(qū)政府規(guī)劃局人士對本報說。
而真正被視為重新對開發(fā)商敞開大門的標(biāo)志性案例，是2007年的獵德項目。該項目也是廣州計劃改造138個城中村中第一個。按照方案，整個獵德村推倒重建，并轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)地塊進(jìn)行運(yùn)作。
當(dāng)年9月，富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)手以46億元拿下占地超過11萬平方米的獵德村城中村改造地塊，成為地產(chǎn)商參與城中村改造的首個突破口。
這個改造項目，被稱為獵德模式，即由開發(fā)商墊付資金、政府出臺政策、村委會協(xié)助的模式。“這一模式是由政府主導(dǎo)的。”黎文江說，舊村改造的規(guī)劃、設(shè)計方案，政府都在全程參與，土地拍賣也由政府出面主導(dǎo)。
起初，這一模式被寄予了厚望，政府希望在其它舊城改造項目中得到復(fù)制。不過，從后來廣州其它的改造項目來看，大部分都沒有走獵德模式這條路。分析人士說，政府想主導(dǎo)卻發(fā)現(xiàn)力有不逮之處。此后的城中村項目，大都由村集體直接跟開發(fā)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商談判或者由村集體自己進(jìn)行改造。
林和村就是地產(chǎn)公司新鴻基跟村民集體合作，雙方談判后，分兩塊地：一塊建設(shè)居民房提供給村民居住，另一塊蓋商品住宅進(jìn)行銷售，而政府不需投入資金便實現(xiàn)改造目的，由此達(dá)到三贏的結(jié)局。
而在廣州“三舊改造辦公室”人士看來，這并不出奇。“我們舊城改造規(guī)劃之初，就確定了‘一村一策’的原則。”該人士說，每個村都有自己的具體情況，一種模式很難在所有村都適合采用。
讓村集體自己來
“從之前的實踐也證明了，完全由政府來承擔(dān)的路子是走不通的。如此巨大規(guī)模的改造，政府的壓力相當(dāng)大。”黎文江說，引進(jìn)社會力量是必然的選擇，現(xiàn)在確定的基本原則，就是政府主導(dǎo)，村集體經(jīng)濟(jì)組織作為城中村改造的主體。
在以集體經(jīng)濟(jì)組織作為改造主體的前提下，改造模式無非兩種——引進(jìn)開發(fā)商和村集體自籌資金。
日前出臺的《關(guān)于廣州市推進(jìn)“城中村”（舊村）整治改造的實施意見》顯示，全面改造項目立足于市場運(yùn)作，除村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造外，應(yīng)當(dāng)通過土地公開出讓招商融資進(jìn)行改造。
“選擇哪種方式，要看這個村的具體情況。比如有些村沒錢，但是有地可賣，那就采取出讓的方式獲得資金；有些村本身比較富裕，也可以自籌資金。”上述三舊改造辦公室人士對記者說。
作為52個需要全面改造的城中村，海珠區(qū)紅衛(wèi)村選擇的是自主改造。
紅衛(wèi)經(jīng)濟(jì)聯(lián)社公布的初步改造方案顯示，由聯(lián)社成立自己的公司，直接進(jìn)行融資開發(fā)建設(shè)，不引入開發(fā)商。該社下轄大塘、新村、石榴崗、臺涌四村。
“自己開發(fā)的好處可以節(jié)省成本，而且建筑密度不大。”紅衛(wèi)經(jīng)濟(jì)聯(lián)社工作人員對記者說，這幾個村的改造資金是沒問題的。按照此前計劃，改造資金渠道主要有三方面：集體資金、村民集資以及銀行貸款。
“只是開發(fā)經(jīng)驗相對不足，當(dāng)然這么大的問題，我們肯定會很謹(jǐn)慎。”談及自主開發(fā)的不足時，上述紅衛(wèi)經(jīng)濟(jì)聯(lián)社工作人員說。
日前記者走訪海珠區(qū)紅衛(wèi)新村時，多位村民告訴記者，改造不會在近期啟動。“三五年后的事吧。”新村村民黃伯對記者說，去年聽說要改造，后來又不了了之。
矛盾在村里
由于財力限制，在政府作為改造主體的模式不可行的情況下，政府應(yīng)該是什么角色？
“在現(xiàn)在的城中村改造中，廣州政府的定位應(yīng)該說是合適的。”廣州城市規(guī)劃勘測設(shè)計研究院顧問總規(guī)劃師袁奇峰對記者說，政府的角色是兩部分：一方面和村集體進(jìn)行談判，對改造方案進(jìn)行編制和審查；另一方面，村集體跟開發(fā)商談判過程中，政府來做監(jiān)控，并把開發(fā)資金納入到監(jiān)控賬戶中。
袁表示，目前在改造過程中，主要矛盾還是存在于村內(nèi)部。
在楊箕村村委會二樓大廳，幾排桌子兩邊擠滿了村民和改造工作人員。梁輝和村民們一起近乎爭吵地議論著，他在改造意見書中寫下反對楊箕改造方案的理由：高容積率不符合理想人居要求、車位分配不合理、增值物業(yè)不明朗等等。
與楊箕相去不遠(yuǎn)的冼村，部分本地村民也在聯(lián)名反對該村的改造方案。
“村集體的身份也很尷尬。”袁奇峰說，村集體一方面是村民的代表，要體現(xiàn)村民的利益，另一方面又是代表政府意志在村中的延伸，因此村集體往往是矛盾的焦點。
“政府要調(diào)解這些問題，有制度上的障礙。”袁奇峰說，舊村改造由村集體內(nèi)部來協(xié)商，而村集體屬于共有制，在存在利益博弈的情況下，政府只能起到一個幫助性的角色。
不過他相信村民能夠自己解決這些問題。
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