石家莊城中村改造存在的問題及解決辦法
2008年03月19日 龐建國(guó)
石家莊市是在“莊”上建立起來的新興城市，發(fā)展中產(chǎn)生的遺留問題就是“城中村”。石家莊市政府提出“三年大變樣”的城市發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃，是利民利國(guó)的好事情。
石家莊市的城中村，二環(huán)路以內(nèi)45個(gè)，三環(huán)路內(nèi)173個(gè)。這次大變樣要求每個(gè)行政區(qū)要有一個(gè)城中村進(jìn)行改造，那么就是5個(gè)村。因?yàn)橛?#8220;末班車”的說法兒，所以每個(gè)區(qū)都想讓自己區(qū)內(nèi)的城中村趕上這次末班車，這就產(chǎn)生了多報(bào)改造項(xiàng)目的做法。
有的區(qū)一報(bào)就是十幾個(gè)。但是，能不能改造的了？那是肯定不能都改造的了的，哪個(gè)能改算哪個(gè)吧。
這幾年，我參加了幾個(gè)這樣的項(xiàng)目，現(xiàn)在我把目前石家莊市城中村改造實(shí)施過程中存在的一些問題列出以下幾個(gè)方面。
一、 土地問題
城中村改造涉及的土地是原來集體土地中村民宅基地部分，由于城市的發(fā)展和規(guī)劃，這些宅基地被新建的道路、學(xué)校等公用設(shè)施所侵占，剩下的不足以支撐市場(chǎng)化的改造。
現(xiàn)在報(bào)上來的改造項(xiàng)目中，有一部分因?yàn)橥恋睾苌?，必須進(jìn)行行政改造（政府行為的改造）。廣州市采取的是政府出一點(diǎn)，集體出一點(diǎn)，村民出一點(diǎn)的辦法，是有效的城中村改造方法之一。
市場(chǎng)化改造，就是出售部分樓房，帶出村民拆遷費(fèi)用、回遷房、道路、學(xué)校、商業(yè)、地下設(shè)施等公建設(shè)施的成本。這個(gè)成本從1.2：1～1.5：1不等，就是銷售12～15套，帶動(dòng)回遷房10套。對(duì)外銷售部分的成本在4000元/㎡以上，加上銷售費(fèi)用和稅收，總成本4600元/㎡左右。能否帶動(dòng)，根據(jù)改造項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和價(jià)格有關(guān)，每個(gè)村要進(jìn)行具體分析。
二、 利益問題
市場(chǎng)化改造，就有利益問題。城中村改造有沒有利潤(rùn)不是計(jì)算一下就行的，它與市場(chǎng)變化有關(guān)。我市房地產(chǎn)市場(chǎng)好了兩年，各方利益也就發(fā)生改變，這就出現(xiàn)了簽約項(xiàng)目悔約的問題。市場(chǎng)不行，開發(fā)商拖著，市場(chǎng)好了，村集體要求的條件高了，反正沒有正好的時(shí)候，能夠進(jìn)行市場(chǎng)化改造的城中村也進(jìn)行不下去。這就需要政府出來協(xié)調(diào)才有可能將這個(gè)問題解決。
2002年我分析城中村改造的利益各方，有四項(xiàng)基本原則必須注意堅(jiān)持：一是村民的利益要保證；二是村集體要有可持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目的保留（目前幾乎每個(gè)村都是要的商業(yè)）；三是開發(fā)商的利益要體現(xiàn)出來（有的項(xiàng)目微利也行）；四是地區(qū)性經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或者經(jīng)濟(jì)環(huán)境要有所發(fā)展和改變（即所謂政績(jī)）。這四個(gè)方面缺一不可。
三、 運(yùn)做問題
城中村改造項(xiàng)目需要大量拆遷資金，萬(wàn)一出現(xiàn)“釘子戶”，資金占?jí)菏情_發(fā)商最頭疼的事情。這就是有些實(shí)力雄厚的開發(fā)商從不插手拆遷項(xiàng)目的原故，因?yàn)椴鹨粋€(gè)項(xiàng)目的時(shí)間，資金周轉(zhuǎn)三個(gè)項(xiàng)目了。
滾動(dòng)開發(fā)，也就是分期開發(fā)，是一個(gè)好辦法。但是，村集體對(duì)開發(fā)商不信任，一般不同意這種做法，僵持起來一事無(wú)成，這恐怕就趕不上“末班車”了。
石家莊市休門村，是第一個(gè)拆遷的城中村改造項(xiàng)目，象濱江實(shí)業(yè)這樣有實(shí)力的開發(fā)商，不也是滾動(dòng)開發(fā)嗎？好幾年了，三期今年才開始。
我覺得，項(xiàng)目資金使用和利益問題還要政府出來協(xié)調(diào)才能解決。
四、 文化問題
這個(gè)問題是石家莊市目前存在的普遍問題。
我們這次城中村改造，是“第二次土地革命”（詞兒老了點(diǎn)，但就是這么回事）。遺臭萬(wàn)年還是流芳百世，是每個(gè)村集體決策時(shí)需要考慮的事情。尊重科學(xué)、尊重市場(chǎng)、尊重現(xiàn)有各種法律法規(guī)，是我們改造項(xiàng)目成功的根本。隨意規(guī)劃、隨意更改設(shè)計(jì)、不尊重市場(chǎng)和各種違法行為，都是改造項(xiàng)目的障礙。
目前出現(xiàn)的反復(fù)加價(jià)（反復(fù)要價(jià)）行為，就是不尊重市場(chǎng)的行為。與別的村子比著要價(jià)，就是不尊重科學(xué)的表現(xiàn)。因?yàn)榈乩憝h(huán)境和市場(chǎng)發(fā)展的不平衡，設(shè)計(jì)條件限制等原因，造成每個(gè)村都不一樣的結(jié)果，但是有些村領(lǐng)導(dǎo)不明白也不了解，憑著我為村里辦好事的樸素感情辦事，那是不能夠完全解決問題的。
有的開發(fā)商做事瞞著村里，資金、利潤(rùn)等情況不全抖摟出來，藏藏掖掖，使得村里對(duì)其加大了不信任度。
既然是合作，就要真誠(chéng)。老子在易經(jīng)里有一卦，叫“中孚”。說的是：中孚誠(chéng)信，點(diǎn)石成金。幾個(gè)人真誠(chéng)合作，擰成一股繩，共同努力干事業(yè)，石頭也能變成金子。這就需要合作各方（村民、集體、開發(fā)商、政府）很好地溝通、協(xié)調(diào)，科學(xué)規(guī)劃，造出為市場(chǎng)接受的產(chǎn)品，降低改造風(fēng)險(xiǎn)，兼顧四方利益，將“三年大變樣”的計(jì)劃落到實(shí)處，給石家莊的城市化建設(shè)增添一處風(fēng)景。
建議：較大的或有難度的城中村項(xiàng)目，由政府牽頭組成項(xiàng)目運(yùn)做協(xié)調(diào)中心或直接插手組建項(xiàng)目指揮部，指引指導(dǎo)項(xiàng)目運(yùn)做，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，監(jiān)管拆遷及項(xiàng)目資金和利潤(rùn)分紅。這樣，就能科學(xué)地進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)范地進(jìn)行市場(chǎng)操作，直至竣工分紅，有條不紊地將城中村改造項(xiàng)目進(jìn)行下去，直至成功。這樣就可以進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，盡量地少占?jí)洪_發(fā)商的資金，并保證了各方面的利益，就能夠操作更多的城中村，三年大變樣就有了成功的保證。
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