| 從國家稅務(wù)總局近期的一些文件可以看出，財政部、稅務(wù)總局已經(jīng)決心對開征多年的土地增值稅進行清算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對具備清算條件的開發(fā)項目正著手進行清算前的準備工作。但是，由于多年來土地增值稅只預(yù)征沒清算，大家都在探討該稅種的清算方法，為此，結(jié)合本人在土地增值稅清算工作中的體會，提出土地增值稅清算程序與清算方法，拋磚引玉，與大家商榷。 一、土地增值稅的清算程序 土地增值稅的清算程序大體分為六步： 1、清算前的準備工作； 2、清算項目收入總額的計算及《土地增值稅清算項目銷售收入?yún)R總表》的編制； 3、扣除項目金額的計算及《扣除項目成本費計算表》的編制； 4、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算及《土地增值稅納稅申報表》的編制。 5、土地增值稅的審計鑒證； 6、土地增值稅的申請清算。 二、清算前的準備工作 土地增值稅的清算，包含的時間范圍比較長，清算涵蓋的內(nèi)容比較寬，而且，對清算涉及的原始憑證要求嚴格，沒有憑證不得扣除。這就要求納稅人從清算的依據(jù)，到將來提供的清算資料都需要做充分的準備。大體包括： （一）清算范圍的界定： 1、明確清算項目及范圍。 2、正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。 3、正確劃分清算面積和非清算面積（待售面積） 4、按照當?shù)厥〖壢嗣裾贫ǖ?#8220;普通標準住宅”標準，正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。 5、正確劃分不同時期的開發(fā)項目，對于分期開發(fā)的項目，以分期開發(fā)項目為單位進行清算（或以《土地增值稅項目登記表》為依據(jù)）。 6、正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。 7、明確清算項目的起止日期。 （二）應(yīng)當搜集、整理如下資料： 1、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。 2、開發(fā)項目工程建設(shè)發(fā)包合同、工程決算書及其價款結(jié)算單、發(fā)票等。 3、銀行借款合同及借款計息清單。 4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目成本費用賬簿、分期開發(fā)分攤依據(jù)，與成本和費用有關(guān)的其他證明資料。 5、無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的交接憑證。 6、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入有關(guān)的其他證明資料，為編制《房產(chǎn)銷售收入統(tǒng)計表》做準備。 7、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，為編制分稅種的《繳納稅款統(tǒng)計表》準備資料。 8、項目竣工決算報表和有關(guān)賬簿。 9、土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報表及完稅憑證。 10、與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。 三、清算項目銷售收入的計算 （一）商品房銷售合同與銷售發(fā)票核對，特別要注意合同面積和實測面積。 （二）銷售發(fā)票與“主營業(yè)務(wù)收入”明細賬、總賬的核對。 （三）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，并與《預(yù)售收入備查簿》核對，防止影響清算數(shù)據(jù)的準確性。 （四）將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)當做視同銷售房地產(chǎn)處理，編制《開發(fā)產(chǎn)品視同銷售明細表》。 （五）復(fù)核銷售退回、折扣銷售與銷售折讓業(yè)務(wù)相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。 （六）復(fù)查“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”有無應(yīng)結(jié)未結(jié)收入的業(yè)務(wù)。 （七）分房產(chǎn)類別編制《土地增值稅清算項目銷售收入?yún)R總表》。 四、扣除項目的計算 （一）扣除項目計算的程序 1、計算扣除項目之前，應(yīng)復(fù)核“開發(fā)成本”成本項目的劃分是否符合稅法的規(guī)定，如果有差異，應(yīng)按照稅法要求加以調(diào)整。 2、檢查扣除項目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證、會計及稅務(wù)處理是否正確，如果沒有合法憑證應(yīng)提請公司補齊有關(guān)憑證。 3、對“開發(fā)成本”“開發(fā)產(chǎn)品”總賬、明細賬地行核對。 4、計算清算項目的《開發(fā)產(chǎn)品成本明細表》。 5、編制清算面積的《扣除項目成本費用計算表》。 （二）成本項目計算要點 1、取得土地使用權(quán)支付的金額。 （1）原始憑證審核、取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。 （2）如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。 （3）取得土地使用權(quán)所支付的金額中有沒有關(guān)聯(lián)方或關(guān)聯(lián)項目的費用、有沒有期間費用、有沒有預(yù)提費用。 2、土地征用及拆遷費。 （1）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和拆遷補償花名冊，并與相關(guān)賬目核對。 （2）拆遷費有無合法憑證。 （3）動遷還建的開發(fā)產(chǎn)品是否做拆遷和銷售兩項業(yè)務(wù)進行處理。 （4）取得土地使用權(quán)后分期開發(fā)土地費用的分攤是否合理。 取得土地使用權(quán)所支付金額的分攤方法是： 納稅人成片受讓土使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式進行分攤。 ①轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時土地費用的分攤： 土地使用權(quán)扣除項目金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積÷總面積） ②轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時土地費用按建筑面積分攤： 土地使用權(quán)扣除項目金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×（轉(zhuǎn)讓建筑面積÷建筑總面積） 3、前期工程費。 （1）開支范圍是否屬于前期工程費，有無亂攤費用情況。 （2）費用支出的原始憑證是否符合規(guī)定。 4、建筑安裝工程費。 （1）自營方式：審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，會計處理是否符合規(guī)定。 （2）出包方式：審核工程發(fā)包合同、工程決算書、發(fā)票及賬務(wù)處理是否符合規(guī)定。 （3）甲供材料的核算：甲方采購材料是否取得合法有效的憑證、增值稅額是否計入材料成本、出入庫手續(xù)是否完備。 5、基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的審查與核算。 （1）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否取得合法有效的憑證?；A(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的核算范圍是否符合稅法的規(guī)定，有無把開發(fā)企業(yè)自用或經(jīng)營性的開發(fā)產(chǎn)品計入公共配套設(shè)施費的情況。 (2)如果有多個開發(fā)項目，基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否分項目核算單位，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了清算項目。 （3）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施綱和公共配套設(shè)施費用是否含其他項目的費用。 （4）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和化共配套設(shè)施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。 （5）審核是否將期間費用記入基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用。 （6）審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用。 （7）獲取項目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費用與實際費用是否存在明顯異常。 （8）審核基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施應(yīng)負擔各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分攤。 （9）各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的分攤是否符合有關(guān)稅收規(guī)定。分攤方法如下：基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用按可售面積分攤： 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 多個項目共同成本費用分攤公式： 清算項目可扣除金額=共同成本費用×（清算項目可售面積÷多個項目可售總面積） 6、開發(fā)間接費用的審核，應(yīng)當包括下列內(nèi)容： （1）開發(fā)間接費核算范圍審核：為直接組織、管理房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)生的費用、包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 （2）審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證。 （3）如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了本清算項目。 （4）審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用。 （5）審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。 （6）審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用。 （7）審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費用。 （8）審核為管理和組織全公司經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、銷售費用是否在本項目中予以剔除。 （9）在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。 （三）開發(fā)費用的計算 1、利息支出的審核： （1）審核各項借款合同判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定。 （2）審核各項借款費用是否取得合法有效的憑證。 （3）如果有多個開發(fā)項目，借款費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的借款費用記入了本清算項目。 （4）利息是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率，對于逾期借款的利息和加罰的利息不允許扣除。 2、核算方法的確定： （1）利息支出不能夠轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或提供金融機構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅法規(guī)定的比例計算扣除。 （2）開發(fā)項目的利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤并提供金融機構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除。 （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核 1、應(yīng)當確認與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。 2、計算的扣除金額是否正確，與完稅憑證核對一致。 3、不得重復(fù)計算印花稅。 4、編制分稅種的《繳納稅款統(tǒng)計表》。 （五）計算扣除項目時不得加計扣除的規(guī)定 1、對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算扣除項目金額時，不得加計扣除。 2、對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如“三通一平”等）不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。 3、對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，計算扣除項目金額時，不得加計扣除。 4、對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，計算扣除項目金額時，不得加計扣除。 四、土地增值稅的計算 （一）土地增值稅應(yīng)納稅額的試算 1、分類計算：按照經(jīng)濟適用房、普通標準住宅、非普通標準住宅、商業(yè)用房、車庫等分別計算應(yīng)交土地增值稅額。 2、綜合計算：將所售房產(chǎn)不分類別，統(tǒng)一計算應(yīng)交土地增值額。 將兩種計算結(jié)果比較，選其稅負較低者。 （二）土地增值稅納稅申報表的填報 五、土地增值稅的鑒證 （一）鑒證中介機構(gòu)的選擇 稅務(wù)總局指定土地增值稅的審計鑒證業(yè)務(wù)由注冊稅務(wù)師事務(wù)所來承擔。納稅人在選擇鑒證機構(gòu)時，要選擇一個資信好的、業(yè)務(wù)水平較高的、稅務(wù)機關(guān)信得過的稅務(wù)師事務(wù)所。這樣的事務(wù)所出具的鑒證報告容易被主管稅務(wù)機關(guān)審核通過。 （二）鑒證報告的基本內(nèi)容 1、標題：統(tǒng)一規(guī)范為“土地增值稅清算稅款鑒證報告”。 2、收件人：一般是指鑒證業(yè)務(wù)的委托人。 3、引言段。 4、審核過程及實施情況。 5、鑒證結(jié)論或鑒證意見。注冊稅務(wù)師應(yīng)當根據(jù)鑒證情況，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并確認出具鑒證報告的種類。 6、鑒證報告的其他要素，稅務(wù)師事務(wù)所所長和注冊稅務(wù)師簽名或蓋章等。 （三）鑒證結(jié)論的采信 稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在準入條件，工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任新高度面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)經(jīng)審核確認后可以采信。 六、納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料： （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表。 （二）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費用有關(guān)的證明資料： 1、項目竣工決算報表； 2、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證。 3、國有土地使用權(quán)出讓合同； 4、銀行貸款利息結(jié)算通知單； 5、項目工程合同結(jié)算單； 6、商品房購銷合同統(tǒng)計表等。 （三）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。 （四）主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。 | 
