三、全壽命周期成本分階段控制基本方法
根據(jù)分階段成本控制的觀念和各階段對(duì)成本控制影響不同，在不同階段，采取不同的重視程度和不同措施，主要控制原則：重準(zhǔn)備期、兼顧中期和后期。
（一）重視項(xiàng)目準(zhǔn)備期成本控制
1、項(xiàng)目建議書階段成本控制。首先，開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)條件要有利于節(jié)約資金，特別是開發(fā)項(xiàng)目的選址要得當(dāng)，應(yīng)盡量便于獲得建筑材料，易于各種型號(hào)機(jī)械的運(yùn)作。還應(yīng)考慮各種地下管線埋設(shè)、地塊標(biāo)高、地面障礙物等因素和政策、資源和
法律等方面的支持度。在項(xiàng)目初始階段要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)密考察，權(quán)衡各方面條件使其既有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，又能節(jié)約資金。其次，建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模方面要適當(dāng)，要根據(jù)開發(fā)商的
經(jīng)濟(jì)潛力量力而行。再次，做好投資和效益的預(yù)先估算，一方面要進(jìn)行細(xì)致大量的市場(chǎng)調(diào)查，另一方面可以查閱相關(guān)案例，借鑒經(jīng)驗(yàn)。
2、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告階段成本控制。開發(fā)項(xiàng)目不可能滿足所有消費(fèi)者的需求，因此需要在市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，確定一個(gè)主攻目標(biāo)，選定前景良好的目標(biāo)市場(chǎng)。有了市場(chǎng)再加上合理的有利于節(jié)約投資的方案就能很好的贏得消費(fèi)者。方案的選擇既要能達(dá)到既定的功能又能節(jié)約資金。應(yīng)遵循可行性、高性價(jià)比、留有
發(fā)展空間、與地區(qū)、市場(chǎng)適應(yīng)性等原則。方案要抓住消費(fèi)者心理，能適應(yīng)消費(fèi)者整體品味。項(xiàng)目開發(fā)的成品在經(jīng)過漫長(zhǎng)的開發(fā)期后仍能作為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
3、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。主要可以從以下幾點(diǎn)對(duì)成本加以控制：（1）進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。通過招標(biāo)能獲得眾多較優(yōu)的方案，供評(píng)比選擇，有利于在更加開闊的平臺(tái)上選擇適合開發(fā)且成本較低的方案。（2）推行限額設(shè)計(jì)。將審定的投資額和工程量通過層層分解，從總體到各單項(xiàng)再到各單位工程和分部工程，控制每一步設(shè)計(jì)量。設(shè)計(jì)過程中在保證預(yù)定功能的前提下，按照配額控制設(shè)計(jì)，以確保投入在總投資范圍內(nèi)。（3）配合優(yōu)化設(shè)計(jì)?？梢赃\(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化方案設(shè)計(jì)并根據(jù)情況實(shí)時(shí)進(jìn)行調(diào)整。
4、項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段成本控制。建設(shè)準(zhǔn)備階段成本控制主要是招投標(biāo)部分的成本控制。招標(biāo)文件的編制要嚴(yán)密，措辭要準(zhǔn)確。特別是標(biāo)底價(jià)格的編制要合理，要做好標(biāo)底的審查工作真正起到控制投資的作用。招標(biāo)方式的選擇要合理，現(xiàn)階段多推行公開招標(biāo)方式，在公開競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中，有利于促使承包商提高建設(shè)質(zhì)量，降低成本。招標(biāo)工程要做到公開公正。
?。ǘ┘骖欀衅?、后期成本控制
施工階段是實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)值的主要階段，也是資金投入量最大的階段，工程建設(shè)進(jìn)入施工階段后，由于工程設(shè)計(jì)已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有5%-10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小[2]。但工程投資卻主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性則很大，因此要從節(jié)約的觀點(diǎn)出發(fā)，對(duì)成本實(shí)施控制。節(jié)約工作屬全員性工作,開發(fā)商應(yīng)明確各部門部門有關(guān)人員的職責(zé)范圍,將節(jié)約工作落實(shí)到人。同時(shí)在施工建設(shè)階段全過程中要嚴(yán)格管理增加工程量的變更簽證發(fā)生，推行先進(jìn)的施工組織技術(shù)。
項(xiàng)目后期的成本控制主要是竣工結(jié)算階段的成本控制，竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一關(guān)，應(yīng)組織相關(guān)有高度的責(zé)任感和技術(shù)素質(zhì)人員，且對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)意圖、設(shè)計(jì)圖紙、現(xiàn)場(chǎng)的情況有充分的了解把好工程量審核關(guān),反復(fù)核對(duì)圖紙，對(duì)于未完工程或未做的工作內(nèi)容在結(jié)算時(shí)應(yīng)予以扣除。最后要對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制經(jīng)驗(yàn)加以
總結(jié)，分析不足之處，日后加以改進(jìn)。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)成本控制是提高房地產(chǎn)
企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑，成本控制過程中應(yīng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全壽命成控制，并在此基礎(chǔ)上分階段進(jìn)行控制，將價(jià)值工程的方法貫穿到成本控制的各環(huán)節(jié)，在不同階段通過分析采取采取相對(duì)應(yīng)的措施，進(jìn)而達(dá)到成本的有效控制。
參考文獻(xiàn)：
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[2]劉金昌，李貴富，楊曉林 《建設(shè)施工組織與
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[3] 建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)(全國(guó)一級(jí)建造師執(zhí)業(yè)資格
考試用書)[M]. 中國(guó)建筑出版，2004
