(速途網(wǎng)專欄 作者：劉碩)據(jù)2013年戴德梁行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前，在休閑娛樂(lè)、餐飲方面的業(yè)態(tài)占比，天河城、正佳廣場(chǎng)、太古匯、中華廣場(chǎng)分別為48%、53%、43%、48%。于是，購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)各為52：18：30的“黃金比例”被打破，現(xiàn)在逐漸演變成各占三分之一，甚至餐飲占40%的格局。體驗(yàn)式業(yè)態(tài)已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)中占據(jù)主流地位，商業(yè)地產(chǎn)O2O也將從一站式購(gòu)物中心的線上運(yùn)營(yíng)找到突破口。
目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)基本形成了一個(gè)大的格局，形成一些地域的優(yōu)勢(shì)和布局，其次還形成了一些相應(yīng)的商業(yè)模式，不論是凱德、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、中糧，基本上形成了自己的一套投資、收益、管控、復(fù)制。但房地產(chǎn)不僅僅是開(kāi)發(fā)，更強(qiáng)大的是運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)的增值可能是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)很重要的一個(gè)收益的來(lái)源。目前商業(yè)地產(chǎn)是群雄割據(jù)，各顯其能，下一步在各顯其能的基礎(chǔ)上形成惡性競(jìng)爭(zhēng)以后，一定會(huì)集中往電商方向走。
(一)線下實(shí)體店不可能會(huì)覆亡
一個(gè)企業(yè)能在正確的市場(chǎng)判斷當(dāng)中，在整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化中，把握住這種結(jié)構(gòu)變化、把握住消費(fèi)者的新的消費(fèi)需求，那么企業(yè)就能通過(guò)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)銷售增長(zhǎng)、滿足消費(fèi)者新的需求。當(dāng)前市場(chǎng)的一個(gè)特點(diǎn)是新型商業(yè)的發(fā)展，體驗(yàn)型消費(fèi)成了一種潮流。在這種情況下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)應(yīng)該探索如何為顧客提供更多的、更新鮮的服務(wù)，能夠更加符合消費(fèi)者的需求。
新消費(fèi)者更多維度的身份特征，為新業(yè)態(tài)及主題化奠定基礎(chǔ)。之前消費(fèi)者的身份很單一，形成了高度一致的需求?，F(xiàn)在消費(fèi)者的身份是發(fā)散的，這就決定了每個(gè)商家都有一個(gè)足夠?qū)挼氖袌?chǎng)可以細(xì)分。這樣的趨勢(shì)就可以產(chǎn)生一個(gè)專業(yè)化的商家，正是因?yàn)橛辛讼M(fèi)者多維度的身份，才能保證市場(chǎng)的細(xì)分和新業(yè)態(tài)商業(yè)的產(chǎn)生。
現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)生活發(fā)展品質(zhì)有極高的需求，體驗(yàn)式消費(fèi)具有極強(qiáng)的生命力，能夠滿足新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下消費(fèi)者的需求。與此同時(shí)，我們應(yīng)該注意到，餐飲類的運(yùn)營(yíng)成本也會(huì)相對(duì)較高，但如果有足夠多品類豐富度的組合，則能獲得很好的盈利空間。通過(guò)一些自媒體如微博、微信和目標(biāo)顧客通過(guò)線下活動(dòng)方式做最直接的對(duì)接。它是目前很多做線上線下融合的最主要的途徑。這個(gè)途徑是將來(lái)非常有發(fā)展空間的，因?yàn)榈谝挥行Ф雀?，第二成本足夠低。從傳統(tǒng)角度看的話做線上店一定是跟線下店是一個(gè)互動(dòng)關(guān)系，也就是說(shuō)線下店是線上的實(shí)體店的體驗(yàn)店，這是做線上體驗(yàn)店是必須有的。
其實(shí)，對(duì)大部分線上品牌來(lái)講，開(kāi)線下實(shí)體店是必須的，只不過(guò)會(huì)有在數(shù)量上的控制，在區(qū)域上的控制，在一些銷售策略上的控制。線下體驗(yàn)店更多的是側(cè)重于活動(dòng)和品牌推廣，對(duì)于線上的客戶需要一個(gè)線下的交流空間。線上的客戶在線下需要交流空間就產(chǎn)生了實(shí)體店體驗(yàn)的要求，所以這個(gè)實(shí)體店更多的可能是體驗(yàn)空間而不是一個(gè)銷售的空間。這方面來(lái)講的話，這個(gè)空間可能會(huì)做得相當(dāng)?shù)挠兴囆g(shù)氣息，相當(dāng)?shù)挠袀€(gè)性化，設(shè)計(jì)感會(huì)非常強(qiáng)，而不是傳統(tǒng)意義上所理解的一個(gè)賣場(chǎng)。這可能是將來(lái)體驗(yàn)店一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)購(gòu)物中心這類體驗(yàn)店吸引人流起到的作用是非常大的。
消費(fèi)者的鑒賞力越來(lái)越強(qiáng)，所以對(duì)買不同的品牌，到不同的店鋪形成了明晰的動(dòng)向。消費(fèi)者不斷買奢侈品還要買二線品牌，甚至一些快銷品牌也是他們的選擇，這樣就需要有一個(gè)大規(guī)模的購(gòu)物中心。人的消費(fèi)時(shí)間越來(lái)越稀缺，需要在一個(gè)場(chǎng)所完成所有活動(dòng)，提升他們的活動(dòng)效率，年輕一代的需求倍增，他們需要理發(fā)、購(gòu)物、娛樂(lè)、用餐等，所以這個(gè)時(shí)候，消費(fèi)者選擇的不僅是一種商品，而是一個(gè)綜合性的消費(fèi)場(chǎng)所。
(二)一站式O2O購(gòu)物中心將崛起
商業(yè)地產(chǎn)目前看重的是現(xiàn)有存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力，將從兩個(gè)角度去提升。第一是業(yè)態(tài)的調(diào)整，比如增加一些體驗(yàn)性的業(yè)態(tài)、主體性業(yè)態(tài)及細(xì)分性業(yè)態(tài)。購(gòu)物中心需要增加更多的體驗(yàn)性、時(shí)尚感，和新鮮的業(yè)態(tài)比如在餐廳O2O現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)菜等。融合和線上的消費(fèi)群產(chǎn)生良性的互動(dòng)，增加消費(fèi)者對(duì)線下實(shí)體店的體驗(yàn)。通過(guò)各種目標(biāo)消費(fèi)群的活動(dòng)及各種方式引流增加互動(dòng)，讓整個(gè)購(gòu)物中心更加良性運(yùn)轉(zhuǎn)，使購(gòu)物中心資產(chǎn)質(zhì)量有一個(gè)提升。它包括兩個(gè)渠道，首先是業(yè)態(tài)的調(diào)整，其次是通過(guò)線上引流來(lái)增加購(gòu)物中心的客流。
作為一站式購(gòu)物中心和消費(fèi)人群匯聚的街區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)O2O通過(guò)與互聯(lián)網(wǎng)連接，將居住、辦公、生活及娛樂(lè)休閑融為一體的生活空間，給現(xiàn)代人生活帶來(lái)更多便利，徹底告別雜亂無(wú)章的消費(fèi)體驗(yàn)。通過(guò)引進(jìn)區(qū)域內(nèi)最大的生活賣場(chǎng)、五星級(jí)影院、最全的餐飲品牌、最大的兒童娛樂(lè)城、最時(shí)尚的零售賣場(chǎng)，打造區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、最時(shí)尚、最具吸引力的家庭娛樂(lè)購(gòu)物中心。齊全的商品，暢通的購(gòu)物路線和優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物環(huán)境將為消費(fèi)者帶來(lái)全新的消費(fèi)體驗(yàn)。它在為周邊居民提供各類高性價(jià)比商品和舒適購(gòu)物環(huán)境的同時(shí)，也能讓商業(yè)配套設(shè)施有質(zhì)的飛躍，提供更加豐富的生活體驗(yàn)和更為絢麗的繁華色彩。
商業(yè)地產(chǎn)O2O一站式消費(fèi)中心，不僅服務(wù)于小區(qū)及周邊的消費(fèi)市場(chǎng)，更多的是形成多樣化、品質(zhì)化的消費(fèi)中心，承載城市商業(yè)的發(fā)展。核心客群來(lái)自周邊3公里范圍內(nèi)的人群，隨著項(xiàng)目的持續(xù)進(jìn)入，未來(lái)消費(fèi)人群將不斷擴(kuò)大，為商業(yè)地產(chǎn)與O2O企業(yè)合作的持續(xù)深入并良好運(yùn)作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。中心區(qū)的商業(yè)往往代表著城市商業(yè)的發(fā)展水平，引導(dǎo)著城市發(fā)展方向。云集購(gòu)物中心、超市、電器、百貨、家居等主力商家的商家，餐飲休閑、文化娛樂(lè)、金融服務(wù)配套以及便利類商家，對(duì)商家而言，中心區(qū)就是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的制高點(diǎn)，是商家必爭(zhēng)的商戰(zhàn)陣地。一個(gè)完整的ShoppingMall通常都由百貨店、眾多專賣店、超市、餐廳和電影院、娛樂(lè)設(shè)施組成，提供給顧客的是集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、康體和服務(wù)于一體的綜合空間，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)O2O線上的店鋪也將涵蓋這些領(lǐng)域。
結(jié)語(yǔ)：隨著消費(fèi)需求的不斷升級(jí)，尤其是電商的迅猛發(fā)展，體驗(yàn)式消費(fèi)已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的命脈。休閑、運(yùn)動(dòng)、社交、娛樂(lè)、餐飲、教育等物質(zhì)文化消費(fèi)需求只能通過(guò)體驗(yàn)式消費(fèi)、體驗(yàn)式服務(wù)而獲得。消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)物環(huán)境要求越來(lái)越高，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必須有與之相適應(yīng)的消費(fèi)能力，相對(duì)于人口流動(dòng)多、消費(fèi)能力強(qiáng)的一、二線城市，三線城市并非商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的沃土。體驗(yàn)式商業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者共同應(yīng)對(duì)市場(chǎng)激變的策略。通過(guò)體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)態(tài)和體驗(yàn)式商業(yè)服務(wù)等新商業(yè)理念，繪制企業(yè)自己的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展藍(lán)圖，并逐步推出有自身特色的品牌概念。
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在線下積累了豐富的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)將經(jīng)營(yíng)理念貫徹在線上開(kāi)發(fā)中，注重產(chǎn)品品質(zhì)的打造和線上商業(yè)的運(yùn)營(yíng)，從資源整合策劃、商業(yè)管理、產(chǎn)品創(chuàng)新、多樣化合作方式等多角度，塑造從線上到線下的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全價(jià)值鏈。一個(gè)好的商業(yè)一定是要更貼近本地需求，更加地專注于更專業(yè)的業(yè)態(tài)組合才能使物業(yè)的價(jià)值能夠發(fā)揮到最高，所以對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，這兩個(gè)物業(yè)都是將來(lái)要重點(diǎn)去發(fā)展的。因?yàn)樗鼈儗?lái)在更加獨(dú)特性的定位的前提下都有很大的提升空間。
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