国产一级a片免费看高清,亚洲熟女中文字幕在线视频,黄三级高清在线播放,免费黄色视频在线看

來源 | 贏商云智庫（ID：sydcxy2014）

作者 | 樊瓊

此外，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營成本卻不斷增加，為了維系消費(fèi)者黏性，諸多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商通過定期投入成本裝修、改變風(fēng)格來吸引客消費(fèi)者，但投入成本卻難以帶來相應(yīng)的客流和坪效提升，從而導(dǎo)致稅息折舊及攤銷前利潤（EBITDA）回報(bào)不理想。2019年商業(yè)地產(chǎn)高管們的頻繁變動也從側(cè)面印證了這一點(diǎn)。

大浪淘沙沉者為金，在消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)不斷崛起、傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營難以為繼的時(shí)代背景下，對前沿科技、新興網(wǎng)絡(luò)力量的消化和吸收成為了行業(yè)的共性選擇。

其中，如何利用新技術(shù)實(shí)現(xiàn)線上線下“數(shù)據(jù)化運(yùn)營”，提升客流與坪效，從而帶動資產(chǎn)增值，是當(dāng)下從業(yè)者亟需研究的課題之一。

疫下，雖說各家購物中心都在積極應(yīng)對，但依然缺乏系統(tǒng)的數(shù)字化和全場景運(yùn)營的思維，快速上線各類程序和應(yīng)用，卻并未匹配相應(yīng)的全渠道支持；不斷嘗試抖音、微信社群營銷等方式，但收效不一。

疫后，購物中心線上線下數(shù)據(jù)化運(yùn)營如何打造“新貨”、“新場”，提升綜合競爭力？

? 新業(yè)態(tài) 新奇體驗(yàn)擴(kuò)大流量入口

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，近三年創(chuàng)新業(yè)態(tài)在典型購物中心的占比平均上升近3%。其中，文體娛獨(dú)特的新概念和高識別性IP嫁接，讓新奇內(nèi)容成為新“流量入口”，滿足消費(fèi)者日益豐富的體驗(yàn)需求。

文化藝術(shù)類創(chuàng)新業(yè)態(tài)中，展覽展館大受追捧，航空主題博物館、24小時(shí)藝術(shù)劇場則不斷豐富商業(yè)與文化的連接形式。（報(bào)告對創(chuàng)新業(yè)態(tài)的界定是一個(gè)相對概念，詳見文末）

體育運(yùn)動類創(chuàng)新業(yè)態(tài)中，飛行體驗(yàn)館、綜合運(yùn)動館、平衡車運(yùn)動館、馬術(shù)、格斗館等新型運(yùn)動品牌紛紛冒尖，體育消費(fèi)內(nèi)容趨向多元化，以滿足日益?zhèn)€性化的消費(fèi)需求。

娛樂休閑類創(chuàng)新業(yè)態(tài)中，VR體驗(yàn)館勢力最強(qiáng)，電競館、汽車主題樂園嶄露鋒芒。主題樂園在求新求奇上更進(jìn)一步，汽車元素、微縮世界主題“橫空出世”，點(diǎn)燃體驗(yàn)驚喜感，而恐龍IP也得到了更廣泛的運(yùn)用。

另外，對于購物中心而言，兒童親子業(yè)態(tài)已經(jīng)成為重要的“客流發(fā)動機(jī)”。各大項(xiàng)目在加大兒童親子業(yè)態(tài)布局的同時(shí)，卻也面臨著“賺人氣卻不賺錢”等窘境，這不斷倒逼購物中心加強(qiáng)創(chuàng)新力度，引進(jìn)更新潮、更具發(fā)展?jié)摿Φ膬和H子體驗(yàn)。

其中，兒童服務(wù)類創(chuàng)新業(yè)態(tài)主要集中在兒童醫(yī)療、兒童餐廳。當(dāng)前，由于新生兒數(shù)量增多、家長醫(yī)療保健意識增強(qiáng)、兒童患病率增高等多種原因，我國兒童醫(yī)療需求量逐漸增大，并成為購物中心招商的“香餑餑”。

數(shù)據(jù)顯示，中國兒童餐飲市場的市場規(guī)模約為500億元，這不僅吸引了眾多新創(chuàng)企業(yè)入局，連鎖餐飲巨頭、親子行業(yè)頭部品牌也開始“搶灘布局”。

兒童游樂類創(chuàng)新業(yè)態(tài)中，兒童運(yùn)動館占比過半。報(bào)告顯示，中國家庭每年在孩子體育運(yùn)動上支出超過6000元，占課外培訓(xùn)總花費(fèi)的34%。因此，兒童運(yùn)動館在購物中心的強(qiáng)勢表現(xiàn)也順應(yīng)了家長的消費(fèi)偏好。

與此同時(shí)，隨著消費(fèi)的個(gè)性化和多元化，兒童運(yùn)動館主打的運(yùn)動項(xiàng)目也在不斷豐富，網(wǎng)球、滑雪、平衡車、武術(shù)、游泳、蹦床等多元體驗(yàn)“百花齊放”。

動物園、海洋館將數(shù)百種海陸空萌寵互動體驗(yàn)“搬進(jìn)”購物中心，除了依靠門票收入，還通過動物周邊產(chǎn)品零售、個(gè)性化互動項(xiàng)目、收費(fèi)課程教學(xué)等方式來實(shí)現(xiàn)盈利，獨(dú)特新奇的玩法有助于打造更強(qiáng)的消費(fèi)黏性和更廣的輻射范圍。

兒童劇場則主打兒童文化消費(fèi)，瞄準(zhǔn)的是新生代家長對孩子接受文化熏陶的重視。

贏商網(wǎng)首席數(shù)據(jù)官朱智曾分享道：這次疫情確實(shí)給了我們所有從業(yè)者一個(gè)全新的課題，對未來購物中心線上運(yùn)營和發(fā)展也有了一些參考方向。一是業(yè)態(tài)調(diào)整，要多關(guān)注新興業(yè)態(tài)，擴(kuò)大流量入口。

在本次疫情中，線上購物渠道的優(yōu)勢被進(jìn)一步放大，健康及生活超市類業(yè)態(tài)關(guān)注度提高。購物中心的業(yè)態(tài)組合可能會迎來新一輪的革命，未來購物中心在業(yè)態(tài)品牌的選擇上，應(yīng)更關(guān)注5G、泛健康、泛娛樂、黑科技等催生的新業(yè)態(tài)，不斷豐富流量入口。

同時(shí)，基于這次疫情，無論從整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力，還是從資本規(guī)劃角度，購物中心對于與商戶、消費(fèi)者的關(guān)系都有一個(gè)全新思考。

購物中心本質(zhì)其實(shí)是做場，核心職責(zé)是做流量匯聚和分發(fā)。而基于流量匯聚與分發(fā)，線上場選貨有三招：

其中，購物中心的角色，更多應(yīng)該是教練、裁判，而不是運(yùn)動員，這點(diǎn)和百貨的操作不太一樣。購物中心可以百貨化運(yùn)營，但是它同時(shí)還要做好跟大量內(nèi)部商戶協(xié)同溝通。運(yùn)營過程中有商品流的流轉(zhuǎn)，商品管理發(fā)布、物流的發(fā)貨、訂單完成、客戶服務(wù)，是由商戶來完成的，商場做統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。

? 新品牌“稀缺體驗(yàn)”提升吸客力

購物中心作為平臺連接商戶和消費(fèi)者，滿足消費(fèi)者的需求，然而中國消費(fèi)者的需求卻在不斷變化。

據(jù)消費(fèi)者調(diào)查顯示，近六成中國消費(fèi)者的消費(fèi)行為發(fā)生了顯著變化。90后崛起對存量購物中心的持續(xù)提升也提出了新要求：近四成90后消費(fèi)者希望獲得更好的新體驗(yàn)、新服務(wù)、新產(chǎn)品，并不介意為此付出更高的價(jià)格。

其中，“首店”在一定的地理范圍內(nèi)作為“稀缺資源”，對追求新鮮體驗(yàn)、熱衷打卡消費(fèi)的90后來說，有著獨(dú)特的消費(fèi)驅(qū)動力，是購物中心大力提升吸客力的“籌碼”。

過去，顧客只有走進(jìn)一家商場，才能獲取品牌與商品信息；而現(xiàn)在，無論是在消費(fèi)決策前期，還是在消費(fèi)者進(jìn)入商場之后，各種APP、小程序、微博、抖音、今日頭條等在線平臺，都在影響消費(fèi)者對品牌的感知及每一次的消費(fèi)決策。

信息爆炸的今天，傳統(tǒng)的無差別營銷只會讓消費(fèi)者感覺被打擾，而不能提升消費(fèi)者體驗(yàn)。從長期來講，可能就是智慧化運(yùn)營：可以通過數(shù)據(jù)的力量擴(kuò)展我們思維邊界，因?yàn)橛泻芏喙ぷ?、思考光靠自己的認(rèn)知實(shí)現(xiàn)不了。

舉個(gè)例子，購物中心到底應(yīng)該招什么“新品牌”，實(shí)現(xiàn)“差別營銷”，提升體驗(yàn)？

▼首先，海量數(shù)據(jù)可能給你一些推薦和建議；

▼第二是千人千面，要同時(shí)滿足上百萬消費(fèi)者需求，光靠運(yùn)營團(tuán)隊(duì)是不夠的，需要系統(tǒng)來幫你實(shí)現(xiàn)；

▼第三是擴(kuò)大經(jīng)營邊界，你賣的東西不光是原來實(shí)體商場有的東西，可以在更大范圍里擴(kuò)充。

很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)覺得數(shù)字化離自己還很遙遠(yuǎn)，但近年來隨著行業(yè)的市場份額、資金正在加速向頭部企業(yè)集中，而中小企業(yè)則面臨缺項(xiàng)目、缺資金、缺地的困境，市場份額不斷受到擠壓。

由此帶來的關(guān)鍵變化是，當(dāng)下大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式是基于增量市場的條件，但在存量市場條件下難以可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)越做越難，利潤越來越薄。其中，業(yè)態(tài)、品牌的創(chuàng)新成為存量時(shí)代提升企業(yè)、項(xiàng)目美譽(yù)度的高效手段之一。

埃森哲最新消費(fèi)者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在數(shù)字經(jīng)濟(jì)中，消費(fèi)者的重心已從“產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)變?yōu)閲@關(guān)鍵場景的“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”，購物中心的本質(zhì)在于搭建消費(fèi)者與品牌互動的全場景空間。

相比片段式的場景內(nèi)容，全場景購物中心則能通過創(chuàng)造沉浸式空間，讓消費(fèi)體驗(yàn)有質(zhì)的飛躍。

疫情進(jìn)一步推動購物中心的精細(xì)化運(yùn)營進(jìn)程，以契合疫后更細(xì)分的個(gè)性化消費(fèi)趨勢，拉升客流。其中，原創(chuàng)主題街區(qū)成為全場景的主力擔(dān)當(dāng)與“拯救流量的靈藥”。

而隨著競爭加劇，購物中心場景“差異戰(zhàn)”越打越烈。新開業(yè)購物中心為引發(fā)80后、90后群體共鳴，緊隨新潮大勢，同時(shí)呈現(xiàn)單個(gè)乃至多個(gè)主題街區(qū)，各主題街區(qū)間地域文化風(fēng)味與潮流時(shí)尚融合交匯，吸引各圈層消費(fèi)者打卡。

真正數(shù)字化商業(yè)運(yùn)營將實(shí)現(xiàn)的是：實(shí)時(shí)獲得消費(fèi)者場內(nèi)的數(shù)據(jù)；實(shí)時(shí)的品牌與消費(fèi)者之間的互動反饋；沉浸式的場景互動體驗(yàn)；更加貼合需求的產(chǎn)品信息傳遞；個(gè)性化的消費(fèi)者服務(wù)。

要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，運(yùn)營方一方面要有駕馭數(shù)據(jù)、從數(shù)據(jù)中提煉洞察的能力，另一方面，還要能將客戶洞察與最新的數(shù)字技術(shù)進(jìn)行融合。

中國正迎來一個(gè)消費(fèi)升級的全新時(shí)代。數(shù)字化和創(chuàng)新商業(yè)模式在創(chuàng)造新的購買力，改變消費(fèi)者行為習(xí)慣，催生出一個(gè)別具一格的新消費(fèi)市場。

領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)公司已經(jīng)開始形成自己的數(shù)據(jù)文化，包括業(yè)務(wù)報(bào)表、運(yùn)營策略、營銷效果和經(jīng)營績效全部用數(shù)據(jù)說話。

 實(shí)踐案例 

 新城吾悅商業(yè)集團(tuán)的數(shù)字化管理運(yùn)營 

“吾悅”是新城控股集團(tuán)旗下的城市綜合體項(xiàng)目品牌。其中，天寧吾悅廣場作為2019年新開業(yè)商業(yè)綜合體，是新城集團(tuán)的A+級項(xiàng)目，該項(xiàng)目購物中心內(nèi)部署了400余路智能視覺客流系統(tǒng)，開業(yè)三天到訪顧客去重復(fù)的人數(shù)達(dá)到48.5萬，首月達(dá)到103萬人，城市滲透率達(dá)到21.8%、此外首月復(fù)購顧客占比達(dá)到44.3%。

圖片來源：贏智科技

天寧吾悅廣場通過“大屏駕駛艙”實(shí)時(shí)監(jiān)控客流數(shù)據(jù)，包括客流動線、場內(nèi)熱力、各出入口客流、主力店的分發(fā)、會員情況、客群質(zhì)量等，對場內(nèi)客群進(jìn)行精細(xì)化的洞察分析，實(shí)時(shí)掌控商場運(yùn)營動向。

作為新城控股第一座“智慧商場”，天寧吾悅用數(shù)據(jù)賦能顧客端服務(wù)體驗(yàn)、商場端智慧運(yùn)營和商戶端智慧服務(wù)，場內(nèi)無處不智能：

• 停車出入場，閘門攝像頭自動識別車牌無感進(jìn)出，先離場、后扣費(fèi)，車輛進(jìn)場可實(shí)現(xiàn)室內(nèi)智慧導(dǎo)航以及反向?qū)ぼ嚬δ?，整體為顧客解決了找車難、離場慢的問題；

• 場內(nèi)所有衛(wèi)生間用數(shù)據(jù)監(jiān)測為顧客提供占用及余位提醒服務(wù)，方便顧客找到更合適的位置。購物自動積分為顧客免去繁冗的積分流程，同時(shí)這些積分可以自動抵扣停車優(yōu)惠等。

圖片來源：贏智科技

借助Molli智慧商業(yè)數(shù)據(jù)平臺，天寧吾悅廣場獲得“活”的數(shù)據(jù)，具備實(shí)時(shí)洞悉商場、商戶、顧客三者的能力，通過解讀顧客軌跡數(shù)據(jù)、智能化采集客群屬性、多渠道分析消費(fèi)行為和特征，循序漸進(jìn)完備商業(yè)數(shù)據(jù)，輔助商場招商調(diào)鋪、定租金，幫助商家預(yù)測并引導(dǎo)消費(fèi)趨勢，并賦能商戶營銷通路，用數(shù)字化營銷促進(jìn)引流轉(zhuǎn)化。

隨著傳統(tǒng)模式逐漸失去增長動力，數(shù)字化轉(zhuǎn)型恰恰是傳統(tǒng)企業(yè)“突圍”的必經(jīng)之路。否則在商業(yè)地產(chǎn)大浪淘沙、洗牌整合的行業(yè)發(fā)展中難以生存。

贏商網(wǎng)旗下贏智科技新開發(fā)的購物中心營銷工具——閃購，能幫助購物中心搭建線上的運(yùn)營平臺，充分利用社交傳播優(yōu)勢，聯(lián)合商戶開拓線上銷售渠道，給購物中心數(shù)字化升級指明了新道路。

創(chuàng)新業(yè)態(tài)界定：本報(bào)告對創(chuàng)新業(yè)態(tài)的界定是一個(gè)相對概念，相對于傳統(tǒng)的各大業(yè)態(tài)，在近幾年開始進(jìn)駐購物中心、或是傳統(tǒng)大業(yè)態(tài)中衍生出的新品類、各類大打體驗(yàn)消費(fèi)的新晉熱門業(yè)態(tài)，以及從街鋪渠道向購物中心渠道進(jìn)階的體驗(yàn)消費(fèi)業(yè)態(tài)。

文化藝術(shù)類：展覽展館、畫廊、劇場劇院、博物館、美術(shù)館。

娛樂休閑類：VR體驗(yàn)館、密室逃脫、主題樂園、電競館、娛樂集合店、轟趴館、真人CS、口紅機(jī)。 

體育運(yùn)動類：專業(yè)球館、瑜伽館、跆拳道、射擊館、射箭館、綜合運(yùn)動館、卡丁車、蹦床館、滑雪館、游泳館、平衡車運(yùn)動館、格斗館、搏擊館、臺球、飛行體驗(yàn)館、擊劍館、空手道、輪滑、馬術(shù)、攀巖、武術(shù)館、舞蹈室。