HBO經(jīng)典劇集《Sex and the City》里
女主角Carrie曾經(jīng)精辟地概括過：
紐約客永遠(yuǎn)在忙著找工作、找男/女朋友、找公寓！
的確，所有居住在紐約的人們有65%都是租房一族。繁忙的紐約人多、樓多、公寓多，從來不缺租客，所以紐約市的租金也躋身全球最貴城市之一，好在花了錢肉眼還能看到一些回報(bào)：紐約對(duì)于租客權(quán)益的保護(hù)可以說是十分到位，而且是立志于越來越到位。
于是就在上個(gè)月，紐約州出臺(tái)了最新租房條例，旨在進(jìn)一步保障租客的權(quán)益以及保持紐約租房市場的穩(wěn)定性。而這一次，面對(duì)這些最新條款時(shí)，不管是“無產(chǎn)階級(jí)”租客、還是“有產(chǎn)階級(jí)“房東，雙方都有一堆“麻煩”亟待解決！
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租客：我們內(nèi)心悲喜交加
01 退還押金
這次紐約州2019租房新修確實(shí)大大提升了租客的利益。新租房法規(guī)定：房東最多只能收一個(gè)月房租的金額作為押金，并且在租客退租后的14天內(nèi)必須退還。如果有任何押金抵扣的話，房東也必須給出一張寫清具體扣錢原因的清單。
謝天謝地，這項(xiàng)規(guī)定確實(shí)能夠幫助租客們改善常見的“我等到花兒也謝了，卻等來一張不剩多少的押金支票”系列問題。
有朋友就曾遭遇過“明明在去年10月31號(hào)就已經(jīng)退租，足足等到今年1月底才拿到退回的押金”的實(shí)例，而且欲哭無淚地想說明明特意請(qǐng)了專業(yè)保潔徹底打掃了公寓、也沒有任何損毀、打洞狀況，到底還有哪里可以扣掉那么多錢？?。?/strong>
而且不能問，一問就是大樓前臺(tái)喊你去問leasing office，leasing office喊你去問大樓公司，公司行政喊你去問會(huì)計(jì)部門，可謂是叫天天不應(yīng)、叫地地不靈，只能自認(rèn)倒霉。
02 漲房租
其次，如果房東打算上漲超過5%的房租，那么TA需要至少提前30天通知租客。如果租客住了超過1年，那么房東則需要提前60天給通知。而住2年以后的租客，房東需要提前90天通知。此項(xiàng)政策實(shí)施后，在面對(duì)房租上漲時(shí)，租客至少有了充分的考慮時(shí)間。是走是留，大家可以貨比三家后再做決定。
03 設(shè)限租戶審核程序
新法規(guī)定，房東不得收取租賃申請(qǐng)人的申請(qǐng)費(fèi)，背景調(diào)查費(fèi)實(shí)報(bào)實(shí)銷但不得超過20美元。
如果房東因申請(qǐng)的租戶與原房東曾有糾紛為由拒絕出租房屋，或調(diào)法庭記錄查詢，均屬于違法違規(guī)行為。房東使用非法手段驅(qū)趕訪客，比如說是強(qiáng)行換鎖、恐嚇等，都會(huì)面臨民事處罰，賠償金可高達(dá)一萬美金。
新法聽上去是不是還不錯(cuò)？！
但也好心辦“壞事”，給留學(xué)生們帶來不小的麻煩...
04 租金只能按月支付
為了確保租金按時(shí)到賬，紐約的大部分出租房屋都要求租客的年薪要達(dá)到月租金的40至48倍，這對(duì)于學(xué)生或者是剛剛參加工作的人來說，幾乎很難實(shí)現(xiàn)。
以前為了解決這個(gè)問題，房東也接受租客年付或半年付，所以很多紐約的留學(xué)生都會(huì)這么操作。但是現(xiàn)在因?yàn)樾伦夥糠ㄒ?guī)定：包括押金在內(nèi)的所有的預(yù)付款不得超過一個(gè)月房租。
對(duì)于沒有年薪收入的留學(xué)生們來說，擔(dān)保人/擔(dān)保公司成了唯一的選擇。本來租金就在年年漲，現(xiàn)在又要加上一個(gè)月或1.5個(gè)月租金等額的擔(dān)保費(fèi)，大家每個(gè)月又要多吃兩碗土了...
“政策來得太快就像龍卷風(fēng)”，這個(gè)消息一出就火速席卷各大租房群，所有還沒來得及簽完合同的租客都要立即按照新條例來交房租。
就拿Long Island City來說，留學(xué)生租客簡直是撐起了半邊天，哪一個(gè)租賃大樓里沒有我們中國人的身影？但現(xiàn)在，由于年付取消，不少小伙伴都選擇搬到新澤西的Newport去。Newport在這場改革中默默表示：“你有豪華大樓我也有，你環(huán)境好我也不差，但你有的限制我卻沒有，誰還不到我的碗里來？！”
2
房東：我們對(duì)此很憤怒
當(dāng)房東難，
當(dāng)美國的房東更難，
當(dāng)“租客比天大”的紐約房東更是難上加難！
作為世界之都的紐約，向來靠著自己房產(chǎn)市場超高的流動(dòng)性，優(yōu)秀的租金回報(bào)率以及“即使遇上經(jīng)濟(jì)危機(jī)也很堅(jiān)挺”的穩(wěn)定性，吸引著地球上各路買家。而現(xiàn)在出臺(tái)的新租房法案，簡直就像是一盆涼水“嘩”得一聲澆在了房東頭上。房東們只能摸著被傷透的心，問一句：
“所以紐約你就不管我們房東的死活了嗎？??！”
從新政策來看，
可能房東的“死活”還真不是紐約市政府考慮的范疇...
01 “驅(qū)逐房客”
比如新租方法就規(guī)定說，即使租客被驅(qū)逐，在租客無法在附近找到類似住處的情況下，那么在考慮到驅(qū)逐對(duì)租客的身心或其孩子讀書換學(xué)校之類不利的影響之后，現(xiàn)在法院有權(quán)將驅(qū)逐推遲一年時(shí)間。
這意味著，如果無論房東碰上了多么惡劣的租客，即使法庭下了驅(qū)逐令，房東依舊有可能還要忍受TA再在你的房子里繼續(xù)作威作福。
02 違約修繕期
另外，如果租客有任何違反合同的行為，比如住宅拿來做商業(yè)用途之類的，現(xiàn)在TA將有30天時(shí)間來修繕這個(gè)問題而房東不能采取任何行動(dòng)。
比如之前網(wǎng)上流傳的“留學(xué)生把租房弄成垃圾場”的新聞來說，正常房東得知自己的房子被糟蹋得不成樣子，在被氣死之前肯定想要立刻沖進(jìn)去搶救一下，但是紐約房東們就不行了！??！
在新法規(guī)的約束下，他們必須佛系地給予租客長達(dá)30天的“違約修繕期”，30天結(jié)束之后才能根據(jù)最新的狀況決定接下來到底該如何處置。
03 租客黑名單
因?yàn)樾路ㄟ€規(guī)定，房東不能再讓租客上黑名單了。此條例的本意是，為了保護(hù)那些為了合法權(quán)益勇于跟房東抗?fàn)幍摹坝⒂伦饪汀辈粫?huì)被房東聯(lián)手報(bào)復(fù)，但間接地它也保障了惡劣租客將不會(huì)被房東放上租房黑名單，可以自由輾轉(zhuǎn)于紐約租房市場。這無疑大大加劇了房東遇上此類無賴租客的可能性。
房東們心里哀嚎，真是“請(qǐng)神容易送神難”！在新法的“難鑒別”和“難驅(qū)逐”這兩座大山的雙重夾擊下，房東們可真要好好挑選優(yōu)質(zhì)租客了。
04 新法與合同“自相矛盾”
尷尬的是，雖然新的租賃法已經(jīng)在今年6月14日生效執(zhí)行，但現(xiàn)在市面上普遍使用的租房合同與新法有多處沖突，所以房東們不得不費(fèi)心修改合同條款，強(qiáng)烈建議房東們耐心看完這個(gè)部分！
紐約公寓出租常被使用的模版合同是REBNY(Real Estate Board of New York)的模板公寓出租合同Standard Form of Condominium Apartment Lease(1988年版權(quán)版)。
下面挑幾個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容給大家講解一下：
合同第4條，押金部分
截圖來源于REBNY合同模板，版權(quán)屬于原作者
1). 模版合同第一段對(duì)押金金額是留白的，新法規(guī)定：無論押金還是預(yù)付租金都不得超過一個(gè)月租金的數(shù)額。所以這個(gè)部分填寫時(shí)需要非常注意，押金不能填得比第三條租金還高。
2). 模版合同第二段提及房客會(huì)在租約到期內(nèi)60天獲得返還的租金，且如果房客有違約行為，房東將會(huì)扣全部或部分押金；
現(xiàn)在則要改成：
合同第17條，房客違約時(shí)的房東補(bǔ)償
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