本報(bào)記者 趙玥/整理
■ 新聞背景
房子閑置7年
收歸國(guó)有?
近日,國(guó)務(wù)院參事陳全生在“處罰空房”論中說:“可以向德國(guó)學(xué),房子閑置3年,房產(chǎn)稅翻番;閑置5年,政府組織流浪漢入住;閑置7年,收歸地方政府所有?！?/p>
日前,國(guó)務(wù)院參事陳全生關(guān)于調(diào)控房?jī)r(jià)的一系列理論引發(fā)軒然大波,其中借鑒德國(guó)的“處罰空房”理論,把德國(guó)的房產(chǎn)政策和法規(guī)推到了風(fēng)口浪尖。那么,德國(guó)的房產(chǎn)政策究竟是什么樣的?
不會(huì)隨意回收個(gè)人房產(chǎn)
聯(lián)邦德國(guó)基本法第14條規(guī)定:“只有符合社會(huì)公共利益時(shí),方可準(zhǔn)許征收財(cái)產(chǎn)”,并且對(duì)財(cái)產(chǎn)的征收只能通過有關(guān)法律程序進(jìn)行。只有在極端情況下,政府才會(huì)沒收公民房產(chǎn),即使沒收,也會(huì)給予合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
政府雖然不能隨意收回個(gè)人房產(chǎn),但可以通過罰款的方式進(jìn)行調(diào)控。德國(guó)各個(gè)州的情況不同,政策也不一樣。在閑置房問題較嚴(yán)重的北部港口城市漢堡,有法案規(guī)定,住房閑置時(shí)必須申報(bào),如閑置超過3個(gè)月,在此期間必須出租,否則業(yè)主會(huì)被處以最高5萬歐元的罰款。
讓低收入者“住有所居”
在德國(guó),與醫(yī)療、教育等福利一樣,保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。
近10年來,德國(guó)的商品房房?jī)r(jià)幾乎原地踏步,這要?dú)w功于德國(guó)的住房保障政策。其大力建造的公共福利房,在保障低收入居民的住房需求方面發(fā)揮了舉足輕重的作用。
從1949~1979年的30年間,德國(guó)共建造公共福利性住宅780萬套,占同期新建住宅總數(shù)的49%。上世紀(jì)90年代后,德國(guó)住房短缺的問題得到了根本解決,每年新建或政府購(gòu)買的公共福利住宅數(shù)量已大大減少。到2005年,德國(guó)先后建造近1000萬套公共福利房。
公共福利房建成后,會(huì)出租給低收入家庭居住,房租標(biāo)準(zhǔn)由政府核定,一般為市場(chǎng)平均租金的50%～60%。
此外,德國(guó)對(duì)低收入居民還實(shí)行房租補(bǔ)貼制度。住宅補(bǔ)貼法規(guī)定,對(duì)低收入居民,其實(shí)際交納租金與可以承受租金的差額,由政府負(fù)擔(dān)。房租補(bǔ)貼的資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)50%。補(bǔ)貼期限為15年,15年以后隨著家庭收入的增加,相應(yīng)地逐年減少租金補(bǔ)貼。目前德國(guó)約有11%的家庭,租金全部靠政府公共財(cái)政租金補(bǔ)貼。
租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá) 租房是主流
在歐盟成員國(guó)中,德國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力是最強(qiáng)的,但居民擁有個(gè)人住房的比例卻排在末位。
歐洲統(tǒng)計(jì)局2009年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,歐盟成員國(guó)居民家庭擁有個(gè)人住房的比例,平均為63%,而德國(guó)的這一比例僅為43%。換言之,居住在德國(guó)境內(nèi)的家庭,只有43%的家庭擁有產(chǎn)權(quán)屬于自己的家庭用房,57%的家庭是靠租房過日子。
這樣的現(xiàn)狀,與德國(guó)人的住房觀念有關(guān)。德國(guó)年輕人買房是鳳毛麟角,幾乎沒有人為了結(jié)婚專門去買房。
德國(guó)統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,是否購(gòu)買住房與是否結(jié)婚沒有關(guān)系。德國(guó)單身家庭租房的比例為76%,“丁克家庭”或二人世界租房的比重為52%。購(gòu)買住房的主要是帶子女的家庭和高收入者。這主要是由于年輕人的職業(yè)面臨著多次選擇,住所和收入都不穩(wěn)定。且德國(guó)年輕人大多認(rèn)為,結(jié)婚只要有房住就可以了,不一定非要買房。大多數(shù)德國(guó)人不愿意負(fù)債,更不愿意當(dāng)房奴,他們更看中休假、買車,所以買房的積極性不是很高。
此外,德國(guó)的房屋租賃制度也最大程度保障了租房者的權(quán)利。德國(guó)最新修訂的《租房法》側(cè)重保護(hù)承租人的權(quán)利,例如,房東只有且必須提出相應(yīng)的理由才能提前9個(gè)月解除合同,并且僅僅規(guī)定了三種可以解除合同的理由:房屋擬將自用;房屋老化需重建且不適宜維修(維修費(fèi)用大于重建費(fèi)用);租客沒有履行按期繳納房租(累計(jì)兩個(gè)月未繳納租金)等義務(wù)。
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