看世界各國(guó)如何解決住房
隨著我國(guó)社會(huì)發(fā)展速度加快，生活水平逐漸提高，人們對(duì)住房要求也越來(lái)越高。住房問(wèn)題不僅關(guān)系到國(guó)民的生存，也關(guān)系到一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度經(jīng)歷了20多年的發(fā)展歷程后不斷的完善，逐漸走向市場(chǎng)化。但是目前還是有很多中低收入的家庭存在“住房難”的問(wèn)題，那么什么樣的住房政策才能滿足大多數(shù)人民的需要，切實(shí)解決“住房難”，這是中國(guó)目前面臨的問(wèn)題。
世界各國(guó)的住房制度千差萬(wàn)別，但其宗旨都是為了提高本國(guó)人民的居住水平，解決住房的供給與需求問(wèn)題，使住房市場(chǎng)達(dá)到供求基本平衡，并帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為此，我們選取六國(guó)住房政策進(jìn)行分析，以找出中國(guó)可借鑒之處。
美國(guó)：提供住房補(bǔ)貼和租金優(yōu)惠券 減免購(gòu)房稅
美國(guó)是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家，國(guó)家對(duì)于經(jīng)濟(jì)的直接干預(yù)通常很少，但為了解決低收入家庭住房問(wèn)題，美國(guó)政府在立法、金融、稅收等方面都大力干預(yù)，同時(shí)也提出了許多針對(duì)低收入家庭的住房計(jì)劃，幫助低收入家庭解決住房問(wèn)題。
美國(guó)住房制度的突出特點(diǎn)：注重法制，使住房保障政策措施有法可依，進(jìn)而保證政策的權(quán)威性和有效性。
美國(guó)重視住房立法，對(duì)住房保障政策的制定實(shí)施提供了法律上的保證。同時(shí)，美國(guó)注重法律與實(shí)際發(fā)展的適應(yīng)性，注意根據(jù)不同時(shí)期的住房要求對(duì)原有法律條文進(jìn)行修訂或推出新的相關(guān)法律，目前在住房立法方面形成了比較完善的體系，涵蓋了公共住房補(bǔ)貼、房租補(bǔ)貼、消除貧民窟等諸多方面。
美國(guó)住房政策主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是通過(guò)各種措施鼓勵(lì)建造低收入者住得起的房子；二是通過(guò)擔(dān)保貸款、提供租金補(bǔ)貼以及實(shí)行租金優(yōu)惠券計(jì)劃等幫助居民擁有自己的住房。
美國(guó)政府還實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼政策，凡家庭收入未達(dá)到所在地區(qū)家庭平均收入80%者，可以申請(qǐng)住房補(bǔ)助。補(bǔ)助的方式通常有兩種：一種是直接對(duì)低收入家庭提供低租金的公共住房(一般低于市場(chǎng)價(jià)的20%-50%)；另一種是向低收入家庭發(fā)放住房券，享受這種補(bǔ)助的家庭必須拿出本戶總收入的25%支付房租，租金超過(guò)部分用住房券來(lái)補(bǔ)充。而美國(guó)政府對(duì)地方政府建設(shè)的公共住房和私有營(yíng)利或非營(yíng)利機(jī)構(gòu)建設(shè)的低收入住房，也進(jìn)行補(bǔ)貼。在公共住房消費(fèi)上，政府也實(shí)行補(bǔ)貼。
美國(guó)的住房補(bǔ)貼政策是一種直接補(bǔ)貼形式，即直接用于增加低收入家庭住房消費(fèi)的財(cái)政補(bǔ)貼。其政策目的是減輕低收入階層的住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，以達(dá)到政府提出的保證最低住房消費(fèi)水平的要求。這種房租補(bǔ)貼政策實(shí)施的前提是先確定一個(gè)低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)，然后再規(guī)定達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)所需付出的房租占家庭總開(kāi)支的比例，政府對(duì)超出該比例的部分給予補(bǔ)助。由此可以看出，家庭收入越低者，所獲得的補(bǔ)貼也就越多，低收入家庭是補(bǔ)貼政策的最大受益者。
為讓低收入者擁有住房，美國(guó)政府還采取了稅收減免政策，這是為了推行住房私有化而實(shí)行的一種優(yōu)惠政策。美國(guó)政府實(shí)行購(gòu)房減免稅政策主要是鼓勵(lì)中低收入階層購(gòu)買自用住房。主要體現(xiàn)在：一，對(duì)利用抵押貸款購(gòu)買、建造和大修自己房屋的家庭，在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出；二，對(duì)擁有自己住房的家庭，還可以減免所得稅和財(cái)產(chǎn)稅；三，對(duì)出租屋的家庭實(shí)行稅收減免政策。
美國(guó)政府利用信貸杠桿，鼓勵(lì)個(gè)人或開(kāi)發(fā)商參與開(kāi)發(fā)建設(shè)適合中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)住房。另一方面，通過(guò)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)為住房需求者提供信用。前者常見(jiàn)形式為固定償還抵押貸款，累進(jìn)償還抵押貸款，固定利率住房抵押貸款及可調(diào)整利率抵押貸款等。后者即為住房抵押貸款的證券化。上述兩級(jí)市場(chǎng)都建立了相應(yīng)的保險(xiǎn)機(jī)制，保證了市場(chǎng)運(yùn)作的穩(wěn)定性。
英國(guó)：鼓勵(lì)“住房協(xié)會(huì)”購(gòu)房出租 保險(xiǎn)公司可幫助還貸款
英國(guó)是世界上最早建立現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的國(guó)家，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較早和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家。1979年保守黨上臺(tái)后，充分重視市場(chǎng)機(jī)制配置資源的主導(dǎo)作用，對(duì)公共出租住宅按住戶的承受力，采取不同的價(jià)格政策出售給原承租住戶，把提高住宅自有率作為主要的住宅政策目標(biāo)；英國(guó)政府為了鼓勵(lì)居民購(gòu)房，實(shí)施減免稅政策；推行“住房補(bǔ)助”，“住房補(bǔ)助”分為租房補(bǔ)助和買房補(bǔ)助兩大類，由地方政府自行組織，不少保險(xiǎn)公司也進(jìn)行房地產(chǎn)投資、抵押貸款等房地產(chǎn)金融活動(dòng)，住房融資的暢通為住房自有化提供了較好的金融支撐，同時(shí)英國(guó)制定了大量的法律、法規(guī)來(lái)規(guī)范公共住房的運(yùn)作以及保障中低收入階層和特殊群體的住房。
目前，英國(guó)居民中有近70%的居民擁有自有住房產(chǎn)權(quán)，另外30%的居民租賃住房；其中，20%的居民從當(dāng)?shù)卣赓U公有住房、10%的居民租住私人房屋。這種住房消費(fèi)格局，是長(zhǎng)期以來(lái)英國(guó)住房政策特別是公有住房政策實(shí)施的結(jié)果。
英國(guó)的住房政策大致分為兩個(gè)部分：市場(chǎng)交易政策和面向低收入居民的住房保障政策。市場(chǎng)交易政策的主要宗旨是保持一個(gè)暢通、方便的住房交易市場(chǎng)，并滿足居民購(gòu)房之需求。政府管理住房交易市場(chǎng)的主要手段是住房法律，并通過(guò)規(guī)劃和住房信貸等進(jìn)行調(diào)控。此政策影響廣泛，施政對(duì)象涵蓋了80%的英國(guó)居民(即70%的自有住房者和10%的租住私人住房者)。
住房保障政策是英國(guó)福利制度的重要組成部分，與英國(guó)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。在英國(guó)的住宅體系中，經(jīng)濟(jì)適用住宅分為三類，一是廉租房，二十世紀(jì)80年代以前，英國(guó)住房保障政策主要以提供廉租房為主，即向低收入居民提供低租金住房，政府對(duì)一些建房活動(dòng)給予資助。二是折價(jià)房，即由政府資助建設(shè)或開(kāi)發(fā)商建設(shè)的，為滿足中低收入階層需要，以低于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)位出售給符合條件的家庭的住宅；三是共享產(chǎn)權(quán)(shared ownership)住宅。此外，英國(guó)政府鼓勵(lì)現(xiàn)行的、隸屬于地方政府的管房機(jī)構(gòu)改造成私人合作及非盈利性質(zhì)的住房協(xié)會(huì)，由住房協(xié)會(huì)整體購(gòu)買現(xiàn)在管理的公房，成為社會(huì)性房產(chǎn)主，并依靠租金收入，對(duì)所擁有公房進(jìn)行維修和管理。
在英國(guó)，住宅金融扮演著很重要的角色。抵押貸款目前成為在英國(guó)購(gòu)買住房時(shí)的重要資金來(lái)源，約有四分之三的住房是通過(guò)抵押貸款購(gòu)買的。購(gòu)房者通常可貸到房?jī)r(jià)90%的購(gòu)房款，有的還能貸到100%的購(gòu)房款。在還本付息期間，如申請(qǐng)抵押貸款的購(gòu)房者發(fā)生失業(yè)等特殊情況而不能按時(shí)付款時(shí)，銀行并不以處置抵押房產(chǎn)為主要手段，一般都給予一定的還款寬限期，在此期限內(nèi)可只付息不還本。另外，政府和銀行都希望貸款者在貸款的同時(shí)，購(gòu)買貸款保險(xiǎn)(失業(yè)與疾病保險(xiǎn))，以保證還款期間貸款者的收入發(fā)生大的變化、暫無(wú)還款能力時(shí)，保險(xiǎn)公司可以幫助居民還款。
英國(guó)的住房供給方式主要有四種：租賃私房、自由住房、租賃建筑協(xié)會(huì)住房和租賃地方政府住房。
英國(guó)政府調(diào)整房屋供應(yīng)量和對(duì)象的主要手段是住房補(bǔ)貼，住房補(bǔ)貼政策是針對(duì)大量住房供應(yīng)和貧民窟改造為主要內(nèi)容的住房建設(shè)補(bǔ)貼和以解決貧困住戶房租承受能力為主的房租補(bǔ)貼。
德國(guó)及其他歐洲福利主義國(guó)家實(shí)行的是市場(chǎng)社會(huì)保障性住房制度。其特點(diǎn)是以市場(chǎng)配置住房資源為主體，實(shí)施比較廣泛的社會(huì)保障。
在德國(guó)，普遍成立了住宅互助儲(chǔ)金信貸社。凡加入該社的社員，必須履行先儲(chǔ)蓄后貸款的義務(wù)，當(dāng)儲(chǔ)蓄達(dá)到所需貸款額的40%一50%時(shí)，才有資格得到貸款。社內(nèi)的儲(chǔ)蓄和貸款利率不受外界資本市場(chǎng)利率的影響，采用長(zhǎng)期穩(wěn)定的低存低貸固定利率制度，而且國(guó)家對(duì)中低收入的住房貸款者根據(jù)儲(chǔ)蓄額進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。由于合作社的目的是解決社員的住房問(wèn)題，因此充分體現(xiàn)了住房問(wèn)題由國(guó)家、集體、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)的原則。由于合作社資金來(lái)源直接，減少了中間環(huán)節(jié)，可以降低住房成本，因而能夠向社會(huì)提供價(jià)格低廉的住房。同時(shí)，德國(guó)政府也向住房合作社發(fā)放無(wú)息建房貸款，額度通常占建房費(fèi)用的60%一70%，有的甚至高達(dá)90%。貸款期限一般在20年左右。
德國(guó)的住房合作社，實(shí)現(xiàn)了德國(guó)人的“居屋計(jì)劃”。不僅在德國(guó)，住房合作社在世界上許多國(guó)家都獲得巨大發(fā)展，現(xiàn)已成為解決居民住房問(wèn)題的一支重要力量。目前，全世界已有50多個(gè)國(guó)家建立了住房合作社。
德國(guó)的住房政策主要有以下幾個(gè)方面：
1.房租指導(dǎo)政策
德國(guó)的租金管制制度建立于戰(zhàn)后住房短缺時(shí)期，由于住房出租價(jià)格大幅度上升，廣大居民無(wú)力支付所承租住房的費(fèi)用。針對(duì)這種情況，政府采取了租戶權(quán)益保障措施，要求各地政府按照不同區(qū)位、不同房屋結(jié)構(gòu)和房屋質(zhì)量，提出相應(yīng)的指導(dǎo)租金水平，作為住房出租人和承租人確定住房租金的參考標(biāo)準(zhǔn)。
2.公共住宅政策
戰(zhàn)后，德國(guó)面臨非常嚴(yán)重的房屋短缺，為此政府大力推動(dòng)低價(jià)住宅建設(shè)，同時(shí)也支持建設(shè)了相當(dāng)規(guī)模的福利性公共住宅。法律規(guī)定，對(duì)于因經(jīng)濟(jì)收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因?qū)е抡也坏椒孔拥募彝ィ刑峁┕沧≌┢渥庾〉穆氊?zé)。盡管80年代以來(lái)，德國(guó)住房數(shù)量基本得到滿足，但政府一直沒(méi)有停止建設(shè)高質(zhì)量福利房。此外，還有退租方面的規(guī)定，凡收入超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)退出福利住宅，否則將收取市場(chǎng)租金。
3.房租補(bǔ)貼政策
房租補(bǔ)貼是目前德國(guó)對(duì)低收入居民住房保障的主要方式。住宅補(bǔ)貼法規(guī)定實(shí)行房租補(bǔ)貼制度，由政府根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當(dāng)補(bǔ)貼，保證每個(gè)家庭都能夠有足夠的住房支付能力。住宅補(bǔ)貼法規(guī)定，居民實(shí)際交納租金與可以承受租金的差額，由政府負(fù)擔(dān)；其中，居民實(shí)際交納租金要與家庭住房需要相結(jié)合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25%確定。房租補(bǔ)貼的資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)50%。
4.住宅儲(chǔ)蓄政策
德國(guó)的住宅儲(chǔ)蓄起源于英國(guó)的住房信貸合作社制度。政府希望通過(guò)住宅儲(chǔ)蓄制度發(fā)揮住房?jī)?chǔ)蓄者的積極性，籌集建房資金。德國(guó)住宅儲(chǔ)蓄制度的兩大支柱是：①固定利率、低息互助。住宅儲(chǔ)蓄制度是一種封閉運(yùn)轉(zhuǎn)的融資系統(tǒng)，獨(dú)立于德國(guó)資本市場(chǎng)，存貸款利率不受資本市場(chǎng)供求關(guān)系、不受通貨膨脹等利率變動(dòng)因素的影響。②政府的儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)低收入居民來(lái)說(shuō)，參加住宅儲(chǔ)蓄可以得到政府的獎(jiǎng)勵(lì)，是促使他們參加住宅儲(chǔ)蓄的一個(gè)重要原因。住宅儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)分為兩種：一種是儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)，另一種是購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)通過(guò)住房?jī)?chǔ)蓄進(jìn)行的建房活動(dòng)，政府還給予貸款總額14%的貸款補(bǔ)助。此外，政府對(duì)住宅價(jià)格的有效調(diào)控，以及相應(yīng)的住宅價(jià)格穩(wěn)定，保證儲(chǔ)蓄的住宅購(gòu)買力不發(fā)生大的變化(貶值)，也是住宅儲(chǔ)蓄制度得以發(fā)展的一個(gè)重要外部條件。
5.住房稅收政策
為鼓勵(lì)私人建房，政府通過(guò)減免稅和其他獎(jiǎng)勵(lì)措施予以鼓勵(lì)。聯(lián)邦所得稅法規(guī)定了幾個(gè)方面的優(yōu)惠：①建房費(fèi)用可在最初使用住宅的8年內(nèi)折舊40%，從而降低房主應(yīng)納稅的收入；②申請(qǐng)建房的貸款也可從應(yīng)納稅的收入中扣除；③免征10年地產(chǎn)稅，并在購(gòu)買建房地產(chǎn)時(shí)免征地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。
日本：實(shí)行“公司內(nèi)貸款制度” 利率不足3%
日本是一個(gè)典型的人多地少國(guó)家，住房歷來(lái)緊張，尤其是二戰(zhàn)后，由于出現(xiàn)了全國(guó)性的嚴(yán)重房荒，城市中涌現(xiàn)出大量的無(wú)家可歸者，單憑個(gè)人力量無(wú)法解決住宅問(wèn)題。為了避免出現(xiàn)種種社會(huì)問(wèn)題，日本政府開(kāi)始實(shí)施住房保障制度。
日本政府主要是依靠政府建立的住宅金融公庫(kù)影響和支持住房建設(shè)。住宅金融公庫(kù)是直接隸屬于政府的法定機(jī)構(gòu)。其資金來(lái)源主要是國(guó)家投入的資金，財(cái)政低息貸款，發(fā)行住房債券以及民間資金的介入。其職責(zé)是制定和實(shí)施國(guó)家的住宅金融方針政策，實(shí)現(xiàn)國(guó)家的住房計(jì)劃；協(xié)調(diào)各金融機(jī)構(gòu)的住房信貸業(yè)務(wù)；為盈利性專營(yíng)與兼營(yíng)性住房信貸業(yè)務(wù)提供資金和其他便利；吸收個(gè)人住房存款和為居民提供長(zhǎng)期低息住房貸款；向住房建設(shè)提供充足必要的資金支持及一般金融機(jī)構(gòu)所不能提供的融資服務(wù)。公庫(kù)作為政府向居民自建或購(gòu)買住房提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定、低息貸款的機(jī)構(gòu)，利息比市場(chǎng)利息低1~2個(gè)百分點(diǎn)，自1950年成立到1992年公庫(kù)累計(jì)支持住房建設(shè)1307萬(wàn)套，占同期累計(jì)開(kāi)工總套數(shù)的28.1%。
日本政府成立了專門(mén)的決策協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)——建設(shè)省住宅局，代表政府行使住房建設(shè)決策和管理監(jiān)督的職能。具體實(shí)施公房建設(shè)的機(jī)構(gòu)為住房公團(tuán)，還有政策性的住房金融機(jī)構(gòu)——住房金融公庫(kù)，為住房建設(shè)和購(gòu)買住房提供長(zhǎng)期低息資金。
日本的住宅政策目標(biāo)是幫助中低收入家庭解決住宅問(wèn)題，而政府的支持主要體現(xiàn)在向中低收入家庭提供融資方面。為此，在建設(shè)省住宅局的統(tǒng)管之下，日本政府構(gòu)造了以日本住宅金融公庫(kù)、日本住宅都市整備公團(tuán)和地方住宅供給公社為主體的社會(huì)保障性住房供應(yīng)體系。其中住宅金融公庫(kù)承擔(dān)住宅資金融通職能，公團(tuán)和公社則直接建造和提供住宅。
日本政府還與地方公共團(tuán)體成立住宅供給公社，分別建造面向中等收入者出售和面向低收入者出租的住房。其租金水平嚴(yán)格按收入線確定，一般占各收入層家庭收入的18~20%，平均為市場(chǎng)租金的55%。
日本政府的財(cái)政補(bǔ)貼分為兩種，一種是政府財(cái)政撥款：一方面用于低收入家庭的租房、購(gòu)房補(bǔ)貼，另一方面用于資助公營(yíng)住宅建設(shè)。第二種是政府的財(cái)政投資性貸款，一方面是對(duì)住宅都市整合公團(tuán)住房建設(shè)的投資貸款，另一方面是將資金貸給住房金融公庫(kù)，再由后者用于建設(shè)公共住房和向低收入者發(fā)放住房貸款。
日本對(duì)公營(yíng)住宅實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼。公營(yíng)住宅是指由地方政府在國(guó)家的補(bǔ)助下建造的、由地方住宅供給公社經(jīng)營(yíng)并專門(mén)出租給住房困難的低收入者的一種住宅。
除了建立有效的社會(huì)保障性住宅供給體系外，日本政府還運(yùn)用稅收手段鼓勵(lì)住宅建設(shè)?！蹲≌〉么龠M(jìn)稅制》中規(guī)定，利用住宅貸款自購(gòu)、自建住宅的居民，在5年內(nèi)可以從每年的所得稅中扣除當(dāng)年年底的住宅貸款剩余額的1%。另外，日本政府對(duì)財(cái)產(chǎn)登記稅、不動(dòng)產(chǎn)所得稅、城市建設(shè)稅實(shí)行了減免，并且規(guī)定，住房資金中的贈(zèng)款部分可以免交贈(zèng)與稅。這些稅收規(guī)定在刺激住宅建設(shè)、鼓勵(lì)個(gè)人擁有住宅方面功不可沒(méi)。
與其他國(guó)家不同，日本還存在著一種獨(dú)特的“公司內(nèi)貸款制度”，其目的是充實(shí)員工的福利保障制度，防止人才流失，形成在業(yè)人員的資產(chǎn)群。對(duì)員工以較低的利率貸出，實(shí)際利率不足3%，借款手續(xù)也比較簡(jiǎn)單，對(duì)解決員工住房一直發(fā)揮著重要的作用。
新加坡是新興的工業(yè)化國(guó)家、著名的國(guó)際金融中心和世界航運(yùn)的樞紐。如今的新加坡已經(jīng)是舉世公認(rèn)的花園城市，居民的居住條件無(wú)論從質(zhì)還是量都大為改善。 新加坡政府堅(jiān)持以政府分配為主、市場(chǎng)出售為輔的原則，牢牢掌握了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，既解決了大部分國(guó)民的住房，也有效平抑了房?jī)r(jià)。 它的住房保障制度有許多特色：一是制定長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，政府出資建房。新加坡于1960年成立了房屋發(fā)展局，專門(mén)負(fù)責(zé)住宅建設(shè)的計(jì)劃安排、施工建設(shè)和使用管理。房屋發(fā)展局是一個(gè)半官方機(jī)構(gòu)，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。在房屋發(fā)展局的主持下，新加坡每五年制定一個(gè)建屋計(jì)劃。為確保計(jì)劃的順利實(shí)施，新加坡政府除了專門(mén)撥出國(guó)有土地和適當(dāng)?shù)卣饔盟饺送恋?，以供房屋發(fā)展局建房之用外，還提供低息貸款的形式，給予房屋發(fā)展局資金支持。 二是實(shí)行住房公積金保障制度。新加坡從1950年開(kāi)始推行中央公積金制度。住房公積金制度是一種強(qiáng)制性的社會(huì)保障制度，通過(guò)強(qiáng)制繳納、限制使用方向來(lái)實(shí)行。允許動(dòng)用公積金存款的一部分作為購(gòu)房的首期付款，不足部分由每月交納的公積金分期支付，該項(xiàng)規(guī)定只用于最低收入家庭。中央公積金制度對(duì)解決“居者有其屋”計(jì)劃遇到的住房籌資問(wèn)題起到了決定性的作用。 三是因地制宜。根據(jù)其人多地少的特點(diǎn)，新加坡房屋發(fā)展局在規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)和新建組屋時(shí)，既考慮建筑體形的高低錯(cuò)落、色彩變化，又能充分利用室內(nèi)面積合理布局。所有的居住小區(qū)都有完善的配套設(shè)施，包括商業(yè)中心、銀行、學(xué)校、圖書(shū)館、劇院等。另外，政府還通過(guò)郵政儲(chǔ)蓄銀行貸款和政府補(bǔ)貼對(duì)公共住房以及中低收入階層進(jìn)行調(diào)配，使公共住房能夠良好運(yùn)轉(zhuǎn)；同時(shí)新加坡公共組屋管理施行立法與政策相配套，不僅解決了建房問(wèn)題，而且解決了公共住房的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租問(wèn)題。 新加坡政府嚴(yán)格控制土地供應(yīng)。建屋發(fā)展局可無(wú)償?shù)玫秸畡潛艿耐恋?，而私人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則必須通過(guò)土地批租，有償獲得土地使用權(quán)。政府通過(guò)這種方式在一定程度上照顧了中、低收入者的利益。 為了防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的炒作，新加坡政府還制定了細(xì)致和周全的法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。例如，發(fā)展建屋局的政策定位是“以自住為主”，對(duì)居民購(gòu)買組屋的次數(shù)作出嚴(yán)格限定，以防有人投機(jī)；居民購(gòu)買組屋后一定年限內(nèi)不得整房出租，僅允許房主與租戶合?。唤M屋在購(gòu)買后5年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營(yíng)，否則將受到法律嚴(yán)懲；新加坡公民購(gòu)買商品房后如不愿退回已購(gòu)組屋，就必須繼續(xù)在組屋居住，否則將受到嚴(yán)厲處罰。此外，新加坡已開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，按照規(guī)定，業(yè)主出售購(gòu)買不足一年的房屋，要繳納高額房產(chǎn)稅，這對(duì)平抑商品房?jī)r(jià)、杜絕“炒房”也起到了很好的作用。 瑞典：優(yōu)先為退休人員和有子女家庭提供住房補(bǔ)貼 瑞典實(shí)行公共住房補(bǔ)貼政策。該政策的特點(diǎn)可概括為堅(jiān)持普遍受益原則，經(jīng)歷了從“磚頭”向“人頭”轉(zhuǎn)變以及補(bǔ)貼費(fèi)用由國(guó)家和地方團(tuán)體共同負(fù)擔(dān)三個(gè)方面。 瑞典一直采用稅收優(yōu)惠政策支持住房建設(shè)，解決公共住房問(wèn)題。與公共住房問(wèn)題有關(guān)的稅種有不動(dòng)產(chǎn)稅、印花稅、遺產(chǎn)稅和所得稅等。另外規(guī)定，住房所有者在出售其住房時(shí)應(yīng)繳納資本所得稅，但是這種稅常常因所售住房的維修和改造補(bǔ)貼而收不到，這實(shí)際上也相當(dāng)于稅收優(yōu)惠。房屋造價(jià)的70%可申請(qǐng)抵押貸款，歸還這部分貸款不交所得稅。1991年的稅制改革，也使邊際稅率從47%減至30%。 瑞典除了制定有公共住房建造的金融政策外，瑞典還推出了有關(guān)公共住房消費(fèi)的金融政策，鼓勵(lì)居民購(gòu)買公共住房，付款方式可以是一次性付清，也可以分期支付。而在住房金融機(jī)構(gòu)方面，瑞典主要有三大類——瑞典抵押貸款機(jī)構(gòu)、國(guó)家退休基金和瑞典全國(guó)住房合作社聯(lián)盟。 長(zhǎng)期以來(lái)，瑞典把住房補(bǔ)貼政策作為推行福利政策的重要組成部分，所以住房的補(bǔ)貼高，限制少，覆蓋面廣。補(bǔ)貼費(fèi)用由國(guó)家和地方團(tuán)體共同負(fù)擔(dān)，由市政府發(fā)放。 1.給退休人員的住房補(bǔ)貼。主要目的是使他們能夠繼續(xù)使用原來(lái)的住房，而不至由于退休收入減少而使居住條件受到影響。當(dāng)收入超過(guò)一定水平時(shí)，補(bǔ)貼金額減少。全瑞典大約有30%的退休人員從住房補(bǔ)貼中受益。 2、有子女家庭的住房補(bǔ)貼。它以住房費(fèi)用為基數(shù)，根據(jù)家庭收入及子女?dāng)?shù)量來(lái)計(jì)算。這些補(bǔ)貼既是對(duì)公眾消費(fèi)的支持，又是對(duì)城市住房建設(shè)的幫助。 瑞典政府宣稱，其住宅政策的目標(biāo)是給每個(gè)人提供一所足夠?qū)挸ê褪孢m而且環(huán)境優(yōu)美的住所?；驹瓌t一是居住質(zhì)量力求達(dá)到現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)；二是社會(huì)性，即把獲得符合標(biāo)準(zhǔn)的住宅看作人們的社會(huì)權(quán)利。 瑞典的住房建設(shè)，大致可以分為三方面：一是政府直接投資；二是合作社投資；三是私人投資。一般來(lái)說(shuō)，公寓等多戶住宅由政府房地產(chǎn)公司建造，合作社建造的多戶住宅占1/4，獨(dú)戶住宅絕大多數(shù)由私人或私營(yíng)營(yíng)造公司建造。對(duì)于中低入家庭來(lái)說(shuō)，獲得住房主要體現(xiàn)在政府投資建房和合作社建房上。
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