來源：文匯報 發(fā)表時間：07/14/2008 閱讀次數(shù)：4423
住房保障是有關(guān)國計民生的熱點問題，本屆年會上來自海內(nèi)外的著名專家學(xué)者、國際上經(jīng)濟和金融方面的政府官員以及知名企業(yè)和金融機構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)就各國的住房保障制度進(jìn)行了交流，并就如何推動和完善中國的住房保障體系建設(shè)進(jìn)行了深入的探討。
美國住房和城市發(fā)展部（HUD）Alven Lam主任指出美國政府出于重建、扶貧、社會福利和負(fù)擔(dān)能力等七方面因素考慮建立中低收入住房計劃。Alven Lam博士還詳細(xì)介紹了美國低收入家庭的住房保障政策，它主要包括以下四個方面：（1）提供給低收入家庭的補助計劃，如提供公共住房、私人援助計劃、憑證等；（2）稅收政策，如把人均稅收抵免聯(lián)邦收入稅的部分分配給國家房屋機構(gòu)，政府對開發(fā)商進(jìn)行獎勵，開發(fā)商把稅收給投資者以換取租賃房的股權(quán)等。低收入家庭的稅收政策每年提供10萬套住房；（3）聯(lián)邦基金，提供偏低的首期付款、成交費用以及按揭貸款保險；（4）住房抵押貸款證券，通過住房抵押貸款和資本市場的聯(lián)系來增加資金募集和使用效率，降低房屋集資成本，提高資金使用的透明度。
中國人民大學(xué)葉劍平教授在他的合作論文《The Performance and Problems of Affordable Housing Policy in China:the Estimations of Benefits,Costs and Affordability》中使用科布－道格拉斯效用函數(shù)對中國住房保障政策的凈效益進(jìn)行估計。結(jié)果表明住房保障政策的凈效益在23417.67萬到27102.04萬之間，沉沒成本為44759.863萬，實際成本為32868.521萬，中國較低的住房保障水平使得住房保障的供給缺口還很大。論文的現(xiàn)實意義在于指導(dǎo)政策制定者合理估計住房保障政策的福利效率，從而修正參與規(guī)則并決定保障性住房的供給水平。
上海財經(jīng)大學(xué)姚玲珍教授、劉偉博士認(rèn)為，住房保障主要包括三個方面：住房保障的面、標(biāo)準(zhǔn)及方式。住房保障的面，顧名思義，就是住房保障的覆蓋面，從最狹義的角度看，住房保障主要是針對戶籍人口；就較為寬泛的角度看，住房保障應(yīng)包括一個城市的常住人口，如目前所謂的“夾心層”；就理想角度看，住房保障應(yīng)該包括所有人口，含短期流動人口。住房保障的標(biāo)準(zhǔn)，它應(yīng)比照生存標(biāo)準(zhǔn)隨著社會經(jīng)濟發(fā)展而不斷調(diào)整。住房保障的方式,主要包括以實物類提供保障、廉租房、經(jīng)濟適用房及貼現(xiàn)減稅四種。其中，從短期來看，廉租房和經(jīng)濟適用房是住房保障的重要形式；但若從長計議，經(jīng)濟適用房不能作為政府提供住房保障的重要手段。值得一提的是，貼現(xiàn)減稅在西方發(fā)達(dá)國家運用較多。在我國，上海也正對低收入者運用貼現(xiàn)減稅政策。政府在實現(xiàn)貼現(xiàn)減稅時可采取“磚頭補”和“人頭補”兩種方式。磚頭補貼的弊端就是容易形成貧民窟，從而給社會造成負(fù)面影響，好處是在住房保障問題尖銳的情況下，保障成果見效快。人頭補貼包括實物補貼及貼現(xiàn)減稅，它的優(yōu)勢在于政府可以用較少的錢補貼到更多的人口。
同濟大學(xué)葛震明教授在其論文《中國大城市住房發(fā)展評估》指出，快速膨脹的大城市的住房發(fā)展不僅取決于國家和地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平，更反映了相關(guān)政府協(xié)調(diào)政治、經(jīng)濟和社會等城市綜合發(fā)展戰(zhàn)略方針的合理性，以及實施發(fā)展目標(biāo)的相關(guān)政策、措施的效果和效率。作者以上海為例，評估其城市住房發(fā)展的全過程、主要特點、存在問題以及成因，尤其是政府的戰(zhàn)略、政策的作用和效果。并認(rèn)為，良好的管理是住房發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，是社會財富和個人資產(chǎn)得以保值和升值的保障，這方面應(yīng)該引起政府和社會足夠的重視。
上海社會科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張鴻銘教授認(rèn)為，住房公積金本金屬于職工個人所有，因此住房公積金增值收益（主要來源于存貸款息差和公積金沉淀資金投資收益）余額屬于住房公積金全體儲戶共同所有，而不能將其歸于財政收入。同時，張教授指出，用于城市廉租房的住房公積金的增值收益只是輔助地位的補充資金，主導(dǎo)部分應(yīng)該是財政資金。
亞洲房地產(chǎn)學(xué)會年會前主席、韓國西江大學(xué)Kyung Hwan Kim教授指出韓國房價的穩(wěn)定是住房政策的首要目標(biāo)之一。韓國政府在土地供給和住房補貼上處于壟斷地位。政府會干預(yù)新公寓的選址和價格。住房供給的增加往往是由于政府的某項供給政策推動而并不全是自發(fā)地隨市場需求而變動。限價房的政策效果值得商榷，供給的約束使得住房的可獲得性和交易均下降，從而使得與住房需求相關(guān)的宏觀經(jīng)濟活動不景氣。短期抑制住房投資需求的住房政策在長期將會增加住房成本。韓國政府應(yīng)擴大長期固定利率抵押貸款的可獲得性來切實保障居民的住房需求。
上海財經(jīng)大學(xué)方芳副教授在題為《我國廉租房融資拓展的研究》的演講中強調(diào)，資金保障問題讓我國城鎮(zhèn)廉租房制度遭遇了發(fā)展的瓶頸。我國應(yīng)從以下幾方面拓展多元化的創(chuàng)新融資渠道，為廉租房制度的建設(shè)提供充足穩(wěn)定的資金保障：首先，擴大住房公積金覆蓋面，高效利用住房公積金；其次，大力發(fā)展房地產(chǎn)租賃業(yè)，創(chuàng)新廉租房租賃形式；第三，創(chuàng)新REITs、廉租房建設(shè)公債等金融工具，多渠道籌集廉租房建設(shè)資金。
英國赫瑞瓦特大學(xué)Noah Kofi Karley博士在其論文《Residential property affordability analysis in Ghana》中指出，居民住房消費能力是房地產(chǎn)發(fā)展至關(guān)重要的條件，住房抵押貸款通過將購房成本分?jǐn)偟轿磥淼闹炼?0年中來幫助消費者提高住房支付能力。文章總結(jié)了市場上現(xiàn)有抵押貸款產(chǎn)品的期限和申請條件，并綜合考量加納的房價、收入和抵押貸款產(chǎn)品來分析該地區(qū)居民住房支付能力。
上海財經(jīng)大學(xué)丁健教授認(rèn)為，我國當(dāng)前住房保障模式應(yīng)該向構(gòu)建“市場+保障”的城市住房供給和諧模式轉(zhuǎn)變。從理論上講，這一模式是指在對城市不同收入階層和住房消費能力進(jìn)行科學(xué)分類的基礎(chǔ)上，以政府為主提供保障性住房作為住房供給的底線，以市場根據(jù)不同需求提供適銷對路的住房作為住房供給的主渠道，進(jìn)而形成保障有力、配置有效并兼顧效率與公平的和諧模式。在這個模式中，保障性住房主要由政府提供，其供給方式可以是廉租屋或租金補貼等，針對的是低收入人群和弱勢群體；一般的住房則由市場按照房地產(chǎn)的交易規(guī)則予以供給。當(dāng)然，一般情況下兩者是分工分頭操作，但不排除在一定條件下相互串聯(lián)運作。
2008-07-14 文匯報
