國外住房保障制度
2009年05月15日
近期，社會各界對經(jīng)濟適用房、廉租房建設等我國住房保障體系相關政策的討論不絕于耳，面對質疑，學習和借鑒國外在住房保障制度方面的經(jīng)驗，無疑對構建、完善我國的住房保障體系有著有益的啟迪意義。
美國：全面的立法保障
美國主要實行的是商品化的住房保障形式，住房商品化程度較高，私人擁有住房比例較大。
一、通過立法保障住房措施的落實。美國在住房保障方面最具特色的，就是各項措施通過立法保障來落實、實施。美國政府為了解決低收入居民住房和貧民窟問題，先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住房與城市發(fā)展法》等，對住房保障作了相應的規(guī)定。一是擴大房屋抵押貸款保險。除了少數(shù)富人家庭外，很少有人能一次付清房款，他們通常可按房價25％支付現(xiàn)款，其余部分以房屋為抵押向銀行和放款協(xié)會尋求貸款。二是提供較低租金公房。《住房法》規(guī)定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低利息貸款建房?！秶褡≌ā芬?guī)定，政府提供低利息貸款，鼓勵私人投資于低收入家庭公寓住宅的建設，建成后的住房，優(yōu)惠提供給因城市重建或政府公共計劃喪失住所的家庭。四是提供房租補貼。家庭收入為居住地的中等收入80％以下者均可申請此項補貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權。六是禁止住房中的種族和宗教歧視。
二、加快住房自有化步伐。美國住房自有化水平的提高得益于美國居民住房消費觀念的變化。美國家庭消費中用于住房租金的比例呈上升趨勢，因此絕大多數(shù)人逐步由租房轉向買房。自有住房占總住房面積的比例，1940年為44％，1970年為63％，到現(xiàn)在已超過90％。據(jù)統(tǒng)計，早在80年代初美國平均一戶擁有住房就已超過一套，住房自有化水平及居住水平均居世界前列。
三、發(fā)達的房地產(chǎn)金融。美國房地產(chǎn)金融發(fā)達，金融機構積極地參與住房建設。美國私人金融機構和政府金融機構都經(jīng)營房地產(chǎn)貸款，特別是個人住房抵押貸款。私人金融機構中的商業(yè)銀行，房地產(chǎn)抵押貸款證券化趨勢突出，私人金融機構中的非銀行儲蓄機構，如儲藏放款協(xié)會、互助儲蓄銀行、信貸協(xié)會等也經(jīng)營房屋抵押貸款。美國政府有專門的信貸機構，如聯(lián)邦住宅放款銀行委員會、聯(lián)邦住房抵押貸款公司、聯(lián)邦住宅管理委員會等。主要職能是為放款協(xié)會提供貸款二級市場，為買房提供抵押貸款保險與資金。
日本：優(yōu)惠的住房政策
日本作為后起的市場經(jīng)濟國家，社會保障起步晚而發(fā)展快，保障水平已不亞于其他發(fā)達國家，住房保障在其社會保障中占有十分突出的地位。
一、完善的法規(guī)建設。第二次世界大戰(zhàn)后，日本住房短缺達420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當時人口的1/4。日本政府為了緩解住房短缺問題，先后于1950年制定了《住房金融公庫法》、1951年制定了《公營住宅法》、1955年制定了《日本住宅公團法》。此后日本政府又陸續(xù)地制定了一系列相關法規(guī)，通過建立健全住房保障的法規(guī)，使得日本住宅政策逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。
二、優(yōu)惠的住房政策。在構建住房保障制度方面，日本政府采取了一系列的優(yōu)惠政策，他們的具體做法是：
第一，以低息貸款促進企業(yè)從事民間住宅建設。早在1980年，日本累計約有220多萬家大企業(yè)，興建了面積在16萬平方米以上的住宅區(qū)40多處。日本銀行為促進企業(yè)建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88％降為7.38％。全國銀行同期發(fā)放了7789億日元的住宅信用貸款。
第二，政府以低稅和免稅優(yōu)惠促進私人住宅的興建與購置。政府曾推出一種50萬日元以內免稅利息的“住宅零存整取郵政儲蓄”。還在不動產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅等方面對住宅用地實行優(yōu)惠，不動產(chǎn)取得稅一般用地為4％，住宅用地則只為3％。固定資產(chǎn)稅率對住宅用地面積在200平方米以上的減半，200平方米以下的只繳納1/4。稅收優(yōu)惠對住房開發(fā)起到了積極作用。
第三，發(fā)揮地方群眾團體的作用，吸收社會資金發(fā)展住宅建設。到了20世紀80年代，日本通過各種形式建房，面積50萬平方米以上的就有143處。其優(yōu)勢在于，住宅開發(fā)不由國家包下來，主要以民間團體吸收社會資金進行，規(guī)模不大，利于市政管理和因地制宜的組織施工。
第四，組織公團進行住宅開發(fā)。與一般國家不同，日本政府在積極進行普通居民住宅建設與經(jīng)營的同時，不是直接介入，而是組織公團進行住宅開發(fā)管理。公團利用政府財政投融資資金建設住宅，也可按照法定程序依法提出住宅征地申請，讓有關機構審批。由中央和地方政府組織的住宅建設公團，提供了占全國居民戶數(shù)10％的住宅。
德國：獨特的住房儲蓄
德國從戰(zhàn)后的房荒嚴重，發(fā)展到今天的住房供應充沛、住房金融發(fā)達和相關政策法律完善，這其中也有著不少成功的經(jīng)驗。
一、實行房租管制。為保障居民的基本住房條件，德國政府采取了租戶權益保障措施，要求各地政府按照不同區(qū)位、不同結構和質量的房屋，分別提出相應的指導租金水平，作為住房出租人和承租人確定住房租金的參考標準。
二、發(fā)展福利性公共住宅。政府資助個人、非營利住宅公司或自治團體建造福利性公共住宅，向多子女家庭、殘疾人、低收入者以及養(yǎng)老金少或領救濟金的居民出售或出租。另外，福利性公共住宅也包括了大中型企業(yè)用自有資金建造并在稅收收入上得到國家優(yōu)惠的職工住宅。德國法律規(guī)定，對于因經(jīng)濟收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因導致找不到房子的家庭，政府有提供福利性公共住宅供其租住的職責。
三、實行房租補貼制。房租補貼制度是德國對低收入居民住房保障的主要方式。根據(jù)德國法律規(guī)定，德國公民凡家庭收入不足以租賃適當住房者，有權享受住房補貼，以保證每個家庭都能夠有足夠的住房支付能力。房租補貼的資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔50％。
四、推行住房儲蓄。德國住房儲蓄制度是為實現(xiàn)建房籌資而形成的互助合作融資體系，主要有以下特點：一是先儲蓄、后貸款。二是貸款利率固定、低息互助。三是政府實行儲蓄獎勵。此外，政府對住宅價格的有效調控以及相應的住宅價格穩(wěn)定，保證儲蓄的住宅購買力不發(fā)生大的變化(貶值)，也是住房儲蓄制度得以發(fā)展的一個重要外部條件。
五、實行購建房稅收優(yōu)惠政策。首先，政府對非營利性建房企業(yè)所興建的福利性社會住宅給予資助。第二，鼓勵私人建房。第三，鼓勵私人按市場價格購房。另外，一些企業(yè)還給將要購房的職工提供較優(yōu)惠的購房貸款，以緩解職工的購房壓力。
