契稅：購買土地時，需按照成交額的3%繳納契稅，所以，契稅應(yīng)計入購地成本；
地上準建面積單價 = 競買成交價 x 1.03 ÷ 地上準建面積
（PS：俗稱的樓面地價，其實是地上準建面積單價）
（計算樓面地價時，須從項目準建面積中扣除地下準建面積）
高置（和記黃浦·盈科）拍得的“京土整儲掛（朝）[2005]048 號 朝陽區(qū)工體北路”：
地上準建面積：40300平米，競買成交價 51000 萬元，樓面地價 ≈ 13035 元每平米；
如果要想從樓面地價，倒推該地塊是多少錢每畝，則可以用以下公式：
樓面地價 × 容積率 × 666.666 = 該地塊每畝單價
如：工體北路地塊單價：13035 × 2.85 × 666.666 = 24765980 元每畝
畝：中國度量單位，曾經(jīng)隨著歷史朝代的變遷而變化，現(xiàn)在的一畝等于666.666平方米；
宗地面積：某地塊的實際面積（本文涉及的面積，未特殊注明的，，均用平方米表示）；
代征面積：某地塊內(nèi)，規(guī)劃用于城市公共綠化、道路或其他特殊用途的面積；
建設(shè)用地面積：某地塊內(nèi)，可規(guī)劃用于建設(shè)住宅、配套、商業(yè)、寫字樓用途的用地面積；
地上準建面積：某地塊內(nèi)，規(guī)劃許可建設(shè)的，地上層高超過2.2米以上的總建筑面積；
項目準建面積：某地塊的地上準建面積，加上地下準建面積。
容積率：某地塊建設(shè)用地范圍內(nèi)，地上準建面積 ÷ 建設(shè)用地面積 得到的倍數(shù)；
地價算法
一分鐘算出地價 一種簡易的地價計算方法
自政府對經(jīng)營性土地實行招拍掛以來，地價在逐漸透明的同時也不斷升高，越來越成為決定房地產(chǎn)項目成功與否的關(guān)鍵性因素。多家企業(yè)常常為了取得某塊土地的使用權(quán)進行競價，如果競價過低可能錯過機會，競價過高又會背負沉重的負擔。那么，究竟應(yīng)該以多少價格進行土地的競價才最合適呢？ 開發(fā)企業(yè)的方法一般是在受讓土地前對土地所涉及的項目進行全面的測算，首先從土地交易中心取得詳細的地塊資料，再組織有經(jīng)驗的從業(yè)人員根據(jù)技術(shù)指標和規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，詳細規(guī)劃出各種建筑的面積，確定綜合技術(shù)經(jīng)濟指標，最后綜合建筑成本、開發(fā)營銷費用、稅收以及市場售價，推算出能夠承受的土地成本范圍，以此作為取得招拍掛等經(jīng)營性土地的依據(jù)。這種方式的優(yōu)點是結(jié)果相對精確，缺點是費用高、耗時長。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為此聘請專門的地產(chǎn)顧問公司進行前期策劃，該前期策劃費一般要占整個項目營銷費用的三分之一以上；更專業(yè)、分工更精細的房地產(chǎn)公司也可以依靠自身的力量進行策劃，參與者包括組織策劃人員、建筑規(guī)劃人員、市場調(diào)研人員，所產(chǎn)生的策劃費用也常常不菲?！ 」P者從事房地產(chǎn)工作多年，組織、參與過多個房地產(chǎn)項目的開發(fā)，一直關(guān)注地產(chǎn)市場的走勢，經(jīng)過多年的觀察和探討，在多個拍賣的房地產(chǎn)項目的地價資料的基礎(chǔ)上，總結(jié)出一個簡易的地價評測方法，熟練掌握這種方法可以在一分鐘內(nèi)估算出地價。這種方法非常適用于各個房地產(chǎn)開發(fā)公司的老總們在作項目預(yù)測、地價評估時估算土地價值。下面我將用詳細的例子闡述這種方法?！ ∫?、計算公式： ?。郑溅摇粒颉?66.67平方米/畝 ?。郑慨€土地的價值 σ－每平方米建筑面積的土地成本 ｒ－容積率 ?。置慨€土地的價值是經(jīng)營性土地進行招拍掛時的最后成交價，是老板們作為決策的依據(jù)；σ每平方米建筑面積的土地成本是項目運作成功的關(guān)鍵，是老板們的心理底價，它的取值是本公式的核心，下面我將舉例說明它的取值方法；ｒ容積率可以從土地交易中心的詳細地塊資料中取得?！ 《?、舉例說明： ２００６年１月１３日，四川省成都市土地交易市場以平均超過起拍價一倍以上的成交價拍出全部四塊土地，竟得人分別是成都市最有名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成都萬科房地產(chǎn)有限公司、四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司、成都力迅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。因其中宗地編號為３和４的地塊在地塊位置、用地規(guī)劃性質(zhì)、容積率、建筑高度等技術(shù)指標上具有相似性和可比性，故我以３、４號地塊分別舉例來說明上述計算公式及ｖ的取值。兩塊土地的成交情況是：３號地塊起拍價580萬元/畝，成交價1230萬元/畝,ｒ容積率為７，４號地塊起拍價400萬元/畝，成交價960萬元/畝，ｒ容積率為5.3。（見附表） 我們首先以３號地塊代入公式計算σ值： ３號地塊： 1230萬元/畝=σ×7×666.67平方米/畝 σ＝2635元/平方米 即：３號地塊每平方米建筑面積的土地成本為2635元 再將此σ值代入公式計算４號地塊的Ｖ值： ?。刺柕貕K： Ｖ＝σ×r×666.67平方米/畝 ?。?635元/平方米×5.3×666.67平方米/畝 ?。?31萬元/畝 用計算所得的931萬元/畝的地價與４號地塊的成交價960萬元/畝比較，相差３％，說明該公式基本符合拍賣的實際成交情況?！ ⊥瑯樱覀儗ⅲ刺柕貕K的成交價代入公式，計算出σ值： 960萬元/畝＝σ×5.3×666.67平方米/畝 σ＝2717元/平方米 即：4號地塊每平方米建筑面積的土地成本為2717元 綜上，通過分別對３號地塊和４號地塊的拍賣成交價計算出σ值分別為2635元/平方米、2717元/平方米,說明位于成都市中心城區(qū)的當前的每平方米建筑面積的土地成本在2700元/平方米左右，這基本能夠未專業(yè)的、具備豐富開發(fā)經(jīng)驗的房地產(chǎn)商所接受。這就是我所提出的第一種σ值取值方法，稱之為市場取值法。簡言之，采用參照的方法根據(jù)土地市場成交價確定σ值。值得注意的是在選擇參照物時，應(yīng)該具備可參照性，應(yīng)該在地塊位置、凈用地面積、用地規(guī)劃性質(zhì)、容積率、建筑高度、綠地率、建筑密度等技術(shù)指標上進行參照分析，不能以中心城區(qū)的地塊與城郊的地塊進行比較，不能以住宅用地與商業(yè)用地進行比較，不能以高層建筑與低層建筑進行比較?！ ˇ抑档牡诙N取值方法稱之為成本利潤法，即通過對房產(chǎn)市場的調(diào)查，確定房屋的銷售平均價，再減去房屋的土建安裝成本、營銷費用、稅收、利潤等（此部分各開發(fā)公司均有自己詳細的數(shù)據(jù)，筆者不再贅述），得出每平方米建筑面積的土地成本，也就是σ值。同樣，我們以３號地塊來舉例說明。３號地塊是二類住宅用地兼容20%的商業(yè)，總建筑面積48932平方米，其中住宅39145平方米、營業(yè)用房9787平方米。根據(jù)周邊相鄰的房產(chǎn)市場價格，成都市市中區(qū)當前住宅清水房均價約為5000元/平方米，營業(yè)用房均價約為8000元/平方米，平均價格為5600元/平方米, 土建安裝成本、營銷費用、稅收共計約1900元/平方米，利潤一般預(yù)留20％，約1100元/平方米（以上為經(jīng)驗數(shù)據(jù)）： σ＝5600元/平方米-1900元/平方米-1100元/平方米 ＝2600元/平方米 比較： 市場取值法得σ＝2635元/平方米（拍賣成交價） 成本利潤法得遙?600元/平方米 我們可以理解為什么四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司選擇以1230萬元/畝的價格拍賣取得３號地塊?！ 【C上所述，讀者在分析估算地價的時候，首先采用市場取值法和成本利潤法確定σ值，再代入公式Ｖ＝σ×ｒ×666.67平方米/畝，求出Ｖ,即每畝土地的地價。筆者的這種簡易的地價計算方法，其優(yōu)點是計算簡單、方便適用，特別適用房地產(chǎn)開發(fā)公司的老總們在拍賣、談判等應(yīng)急情況下對土地進行估算，它的缺點是精確性稍差。每個房地產(chǎn)項目的情況各不相同，讀者在應(yīng)用簡易公式進行估算時應(yīng)區(qū)別對待。業(yè)內(nèi)朋友可以試著用它對２００６年１月１３日成都市拍賣成交的１、２號地塊進行分析，相信大家會從中發(fā)現(xiàn)成都市當前的一些地價特征?！ g迎各位朋友批評指正
