陳寶存：天價地不可抑制，與土地財政已無關(guān)系
套用侯寧大師的一段話：我一直拿一個圖表說事，鮮有人看，更沒幾個專家理解。那個表格就是2009年土地收支明細分類表。
我的朋友董藩看到這個表格之后短信開玩笑問我：“你那個表格從哪里來的？總理讓我問問你。”我回復到：“總理怎么連財政部網(wǎng)站的數(shù)據(jù)都沒看到？這是財政部失職啊。”
還要引用一下財政部網(wǎng)站的數(shù)據(jù)：據(jù)統(tǒng)計，2009年全國土地出讓收入為14239.7億元，比上年增長43.2%。受國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐步回暖影響，全年土地出讓收入增速呈現(xiàn)明顯的前低后高走勢。其中，上半年收入同比下降19.7%，下半年收入同比增長110.9%。分地區(qū)看，全國土地出讓收入約三分之二來自沿海省份。
據(jù)國土資源部統(tǒng)計，2009年全國土地出讓簽訂合同總價款為15910.2億元，而當年全國實際繳入國庫的土地出讓收入為14239.7 億元，占合同總價款的89.5%。土地出讓收入國庫數(shù)額與合同總價款數(shù)額存在約1700億元的差異，主要是分期繳納所致。
2009年，從土地出讓收入中計提的國有土地收益基金收入440.63億元，比上年增長42.6%；計提的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入143億元，比上年增長13.4%；市縣人民政府繳納的新增建設(shè)用地土地有償使用費923.11億元（其中，上繳中央財政274.94億元，上繳省級財政648.17億元），比上年增長44.5%；國有土地使用權(quán)出讓金收入12732.96億元，比上年增長43.5%。
2009年，全國土地出讓支出總額為12327.1億元，比上年增長28.9%。全國土地出讓收支結(jié)余1912.6億元，按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)下年繼續(xù)使用。
這便是土地財政的真相。但是我們媒體傳達出來的是什么？土地財政是地方政府生存的工具了。
那么，拆遷安置補償僅僅占到土地出讓總支出的40%稍強，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的轉(zhuǎn)移支出還占到30%。災后重建與國企改制占總支出的約10%。這些因素我們是否考慮進去了呢？1.59萬億是收入，但是收入是先支出了成本的。我們?yōu)槭裁赐耆浟顺杀灸兀?/p>
那么指望1992億土地出讓凈收益過日子的地方政府，我真不知道他們是怎么節(jié)省著過的。而且，這是東部沿海省份占到了三分之二的比例。更多的中西部城市就不用過日子了。
但是我們民間對土地價格的理解，恰恰只是按土地出讓價格對比拆遷安置補償標準的。這是釘子戶產(chǎn)生的根本原因。既然你的土地拍賣價格是每畝1個億，那么我平房占地三分，就應該給我價值3300萬的補償。都這么想的話，下一地塊的土地成本價就成了每畝2個億。底價之上的拍賣價格，只能上天，不可能入地。
這是04年結(jié)束協(xié)議出讓，改革土地出讓體制的惡果。
我們是從完全國有用地的概念開始起步的。大量的國有劃撥土地早已廣泛存在，直至目前，很多的單位集資建房，仍舊沿用的是原來的國有劃撥土地。這是很多城市經(jīng)濟適用房數(shù)據(jù)還仍然很高的主因，但是，此類國有劃撥土地上建設(shè)的住房并非面向大眾的經(jīng)濟適用房。
但是，真正面向大眾的經(jīng)適房、廉租房等等我們傳統(tǒng)意義上的保障房由于無償劃撥土地的缺失，已經(jīng)失去大建的可能性。那么我們今后的保障房主攻方向也就無奈成為公租房為主。產(chǎn)權(quán)類的保障房基本失去大建的先機了。這并非是不合理的。
但是，我們現(xiàn)在的制度安排是保障房用地占比要達到70%，當然現(xiàn)在的保障房是包含了棚戶區(qū)舊城改造等等拆遷回遷部分的，那么，拆遷回遷騰退的土地在滿足城市居民的居住改善之后與城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)之后，天價成本的土地也就自然產(chǎn)生了。而商品房僅僅占到用地供應的30%，只能是市場上商品房的大量缺失。也就只能靠遏制需求，甚至基本需求來過日子了。這種情形下，面對全國房企對土地的爭奪，不產(chǎn)生天價地是不可能的。
而如此天價地形成的土地出讓金凈收益將越來越小，大量的土地出讓收入抵補了土地出讓支出部分。土地財政也就越來越被擠壓。這也是調(diào)控屢屢失效的最主要原因。調(diào)控，絕對不可能抑制天價地的產(chǎn)生，也就很難抑制房價了。
