非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需繳納哪些稅費?
2010-03-24 23:13:42 作者：廈門財稅網(wǎng) 來源：廈門稅稅網(wǎng) 瀏覽次數(shù)：462
網(wǎng)友評論 0 條返回專題首頁一、營業(yè)稅，稅率5％
單位銷售不動產(chǎn)應如何計繳營業(yè)稅？
（一）轉(zhuǎn)讓自建房產(chǎn)
1、自建建筑物出售，適用“建筑業(yè)”稅目，稅率3％： 計稅依據(jù)為（1）按同類工程的價格確定；（2）沒有同類工程價格的，按以下公式核定計稅價格：計稅價格=工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）。
2、銷售自建房產(chǎn)，適用“銷售不動產(chǎn)”稅目，稅率為5％： 計稅依據(jù)為從購買方取得的全部價款和價外費用（含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益）。
（二）轉(zhuǎn)讓購置的房產(chǎn)，
適用“銷售不動產(chǎn)”稅目，稅率為5％：根據(jù)
財政部、國家稅務總局《關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》【財稅[2003]16號】的第三條第（二十）項規(guī)定:
單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。
【財稅[2003]16號】的第四條規(guī)定:關于營業(yè)額減除項目憑證管理問題
營業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。
【財稅[2003]16號】的第五條規(guī)定:關于納稅義務發(fā)生時間問題
單位和個人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓專利權、非專利技術、商標權、著作權和商譽時，向?qū)Ψ绞杖〉念A收性質(zhì)的價款（包括預收款、預付款、預存費用、預收定金等，下同），其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間以按照財務會計制度的規(guī)定，該項預收性質(zhì)的價款被確認為收入的時間為準。
【財稅[2003]16號】的第六條規(guī)定:關于納稅地點問題
（一）單位和個人出租土地使用權、不動產(chǎn)的營業(yè)稅納稅地點為土地、不動產(chǎn)所在地；單位和個人出租物品、設備等動產(chǎn)的營業(yè)稅納稅地點為出租單位機構(gòu)所在地或個人居住地
轉(zhuǎn)讓在建廠房時能否扣除已支付的工程款后繳納營業(yè)稅？
根據(jù)
財政部、國家稅務總局《關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》【財稅[2003]16號】的第二條第（七）項規(guī)定，單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權或土地使用權的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應按以下規(guī)定繳納營業(yè)稅：
（1）轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權”項目繳納營業(yè)稅。
（2）轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。
在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設項目。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
因此,在轉(zhuǎn)讓在建廠房時不能將轉(zhuǎn)讓收入扣除已支付的工程款計算繳納營業(yè)稅，而應按上述【財稅[2003]16號】文件中有關轉(zhuǎn)讓在建項目的規(guī)定計算繳納營業(yè)稅。
財政部 國家稅務總局關于公布若干廢止和失效的營業(yè)稅規(guī)范性文件的通知——財稅[2009]61號二、部分廢止或失效的文件（12件）
11.財政部 國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財稅〔2003〕16號）第一條第（四）項、第二條第（六）項、第四條、第五條
二、城市維護建設稅，我市市區(qū)范圍稅率7％，計稅依據(jù)為營業(yè)稅額。（外資企業(yè)和外國企業(yè)不涉及）
三、教育費附加，征收率3％，計稅依據(jù)為營業(yè)稅額。（外資企業(yè)和外國企業(yè)不涉及）
四、地方教育費附加，征收率1％，計稅依據(jù)為營業(yè)稅額。
五、土地增值稅計稅依據(jù)為增值額，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值額＝轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額－取得土地使用權支付的金額－評估后確定的房產(chǎn)成本價－轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時允許扣除的稅費。
范 圍 規(guī)定稅率 速算扣除系數(shù)
增值額未超過扣除項目金額50%的 30% 0%
增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的 40% 5%
增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的 50% 15%
增值額超過扣除項目金額200%的 60% 35%
廈門市2009年3月1日（稅款所屬期）土地增值稅的預征率進行調(diào)整，具體為：
一、住宅中的普通標準住宅為0.5%，其他住宅為1%；
二、商業(yè)營業(yè)用房、寫字樓等其他房產(chǎn)為2%；
三、以“招拍掛”方式取得土地開發(fā)建設的別墅為3%；以非“招拍掛”方式取得土地開發(fā)建設的別墅為5%。
納稅人對適用不同預征率的房地產(chǎn)開發(fā)項目分別核算，準確申報；對不分開核算的，從高適用預征率征收土地增值稅。
土地增值稅征稅對象
土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。計算增值額需要把握兩個關鍵:一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,二是扣除項目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入,即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益?？鄢椖堪ㄒ韵聨醉?
(一)取得土地使用權所支付的金額。
(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本。包括土地征用及折遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。
(三)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用。包括銷售費用、管理費用和財務費用。
(四)舊房及建筑物評估價格。
(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅,因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加和地方教育附加,也可視同稅金予以扣除。
(六)加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%扣除。
土地增值稅優(yōu)惠政策
(一)納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的(含20%),免征土地增值稅。
(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。
(三)因城市市政規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)取得的收入,免征土地增值稅。
(四)對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實,可以免征土地增值稅。
(五)為配合國家住房制度改革,有效啟動房地產(chǎn)市場,自1999年8月1日起,對居民個人擁有的普通住宅,在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。
(六)在企業(yè)兼并中,對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,暫免征收土地增值稅。
(七)對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的,投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn)) 作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應征收土地增值稅。
(八)對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應征收土地增值稅。
六、印花稅，按“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)”項目，稅率為0.5‰，計稅依據(jù)為應稅憑證所載金額。
七、按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅（外資企業(yè)和2002年后新辦企業(yè)的所得稅由國稅征管）。
八、房產(chǎn)稅
◆ 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房屋的計稅余值或出租房屋的租金收入，向產(chǎn)權所有人（或向承典人，或向代管人，使用人）征收的一種稅。凡座落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，都應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
◆ 房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值一次減除25% 后的余值為計稅依據(jù)，按1.2%的年稅率計征繳納；有房屋租金收入的，按租金額為計稅依據(jù)，稅率為12%。
◆ 納稅申報：自有房產(chǎn)房產(chǎn)稅全年稅額，按半年各交納一次，上半年于3月1-25日內(nèi)申報繳納，下半年于9月1-25日內(nèi)申報繳納。出租房產(chǎn)房產(chǎn)稅在取得收入的次月15日內(nèi)申報繳納。
九、土地使用稅
◆ 廈門市土地等級及適用稅額表（適用于所屬期為2007年1月1日以后的稅款計算）
土地等級
范 圍
年稅額
一級
中山路臨街店面（門牌號1－444）
25
二級
禾祥西路臨街店面
18
三級
島內(nèi)一、二級之外的中華、鷺江、江頭街道辦所在片區(qū)
10
四級
島外區(qū)政府所在街道的片區(qū)及島內(nèi)除一、二、三級之外的其它區(qū)域
6
五級
除上述一、二、三、四級之外的其它區(qū)域
4
另附：
廈門市歷次的土地使用稅土地等級劃分情況表
