當(dāng)前房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)的三大特點(diǎn)
2016-09-22
今年1-8月份的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)已經(jīng)公布。對于這些數(shù)據(jù)，政府當(dāng)然是最為開心，因?yàn)楫?dāng)前的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前的全國房地產(chǎn)市場不僅房價(jià)出現(xiàn)全國性全面上漲，房地產(chǎn)市場繁榮已經(jīng)全面鋪開，而且也能夠保證政府年初所期望的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)達(dá)到，更是能夠讓不少地方政府融資平臺的風(fēng)險(xiǎn)解除，讓中國銀行體系及金融體系的風(fēng)險(xiǎn)暴露延后，讓中國金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)延后。
對于1-8月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，除了全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長及房地產(chǎn)開發(fā)商購置土地增長可能比政府預(yù)期要差外，其他的數(shù)據(jù)顯示著中國的房地產(chǎn)市場一片繁榮。而房地產(chǎn)開發(fā)投資增長放慢或與快速增長時(shí)期相比差，主要的問題在于房地產(chǎn)開發(fā)商如何把手中已經(jīng)動(dòng)工的項(xiàng)目完成及盡快銷售出去，特別是三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商，而不想再加大對房地產(chǎn)市場未來投入，甚至于有不少房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛在轉(zhuǎn)行，他們已經(jīng)看到當(dāng)前房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來越大，對再加大房地產(chǎn)未來投入有點(diǎn)擔(dān)心。
正因?yàn)檫@樣，盡管一二線城市地王頻繁出現(xiàn)，但是從全國的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商對土地購買熱情太減。盡管房地產(chǎn)開發(fā)商對購買土地的熱情由年初的負(fù)33%以上，上升到了負(fù)8.5%。但房地產(chǎn)開發(fā)商對購買土地的熱情已經(jīng)出現(xiàn)全面區(qū)域性轉(zhuǎn)移，他們購買土地主要集中到一二線城市，房地產(chǎn)開發(fā)商對三四線城市的土地并不是太有興趣。當(dāng)然，現(xiàn)在即使是一二線城市，其土地供應(yīng)問題并非是增加土地購買問題，而是有大量的土地早就囤積房地產(chǎn)開發(fā)商手上，在于他們?nèi)绾沃匦麻_工的問題。可以看到，隨著去年下半年以來的房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲，特別是一線城市的房價(jià)瘋狂，那些已經(jīng)荒蕪多年的土地都紛紛在開工。比如，在北京，我住的附近有幾塊已經(jīng)放了5-6年沒有開工的土地都紛紛在上馬。所以，對許多房地產(chǎn)開發(fā)商來說，并非是再購置更多的土地，而是如何讓手中持有土地開工賣出。
對于1-8月份的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，最為耀眼的有三個(gè)方面。一是住房的價(jià)格無論是新房還是二手房都出現(xiàn)普遍地上漲。比如從環(huán)比來看，在70個(gè)大中城市中，新房的價(jià)格下降城市只有4個(gè)，但7月份有16個(gè)，上漲的城市有64個(gè)，但7月份為51個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為5.6%，最低為下降0.3%。對于二手住宅情況，在70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有9個(gè)，上漲的城市有57個(gè)，持平的城市有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為4.5%，最低為下降0.4%。
也就是說，無論是新房還是二手房，國內(nèi)90%以上的城市房價(jià)都在上漲。環(huán)比的情況是這樣同比也是如此。房價(jià)全國性上漲，對中國這個(gè)以投資炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場來說，只要房價(jià)在上漲，而相應(yīng)的金融市場條件沒有變化，即住房按揭貸款利率及首付比例仍然處于低位，就會(huì)不斷地強(qiáng)化房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期，就會(huì)吸引更多的住房投資投機(jī)者涌入市場。目前為何一些城市說要出臺調(diào)控政策，投資都立即就會(huì)涌入房地產(chǎn)市場，就是與這些城市房價(jià)在上漲及房價(jià)上漲預(yù)期在強(qiáng)化有關(guān)。而全國房價(jià)的普遍上漲，也意味著所謂房地產(chǎn)去庫存化本來就是一個(gè)假象。如果住房真的多，是庫存大，房價(jià)只會(huì)下跌。所以說，房地產(chǎn)的去庫存化完全是政府職能部分對當(dāng)前房地產(chǎn)市場一種政策上的誤判。
二是住房銷售繁榮。今年1-8月份，商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長25.5%，其中，住宅銷售面積增長25.6%；商品房銷售額66623億元，增長38.7%，住宅銷售額增長40.1%。這兩個(gè)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月商品房銷售面積幾乎快達(dá)到2015年的全年水平（2015年全年96792萬平方米），住房銷售總額的情況也是如此。而住房銷售額90%以上為期房銷售額。這種情況不僅意味著當(dāng)前住房銷售在創(chuàng)歷史新高，也意味著當(dāng)前中國的住房銷售并非是在去庫存，而是讓本來就沒有建成的住房在瘋狂地預(yù)售，房地產(chǎn)的去庫存化完全是一種玩玩的概念。
同時(shí)，從住房銷售面積增長速度及住房銷售總額的增長速度來看，盡管兩者的增長速度差距有所縮小，這意味房價(jià)上漲趨勢有所減緩，但兩者增長速度的差距仍然十分巨大。也就是說房價(jià)普遍上漲趨勢還在持續(xù)。這表現(xiàn)為兩種情況，一種情況國內(nèi)不少城市房價(jià)上漲仍然是推動(dòng)這輪住房銷售快速增長重要的原因，當(dāng)前不少城市的房價(jià)還在快速上漲；另一種情況就是房地產(chǎn)開發(fā)商的住房建筑的豪宅化越來越嚴(yán)重?，F(xiàn)在很多城市的房地產(chǎn)開發(fā)商新建的住房價(jià)格沒有最高，只有更高。比如，北京許多樓盤的房價(jià)早就上漲到10萬以上了，他們還是覺得不高。住房的豪宅化也就意味房地產(chǎn)開發(fā)商所建筑的住房完全把絕大多數(shù)居民完全排隊(duì)在外，讓住房成了一個(gè)純粹的投資品或奢侈品市場。如果這種情況出現(xiàn)，根本就沒有半點(diǎn)意味改善居民的居住條件可言。
三是大量的資金以不同的方式涌入房地產(chǎn)市場。1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金91573億元，同比增長14.8%，遠(yuǎn)快于M2的增長3個(gè)百點(diǎn)。而資金來源主要分為三部分，國內(nèi)貸款14199億元；自籌資金31983億元；其他資金45294億元，增長34.1%。在其他資金中，個(gè)人按揭貸款15395億元，增長52.2%。特別是近一二個(gè)月銀行貸款更以中長期的住房按揭貸款流入房地產(chǎn)市場。
這里有幾個(gè)數(shù)據(jù)要十分注意，一是流入房地產(chǎn)市場資金總量達(dá)9萬多億，而1-7月份中國社會(huì)融資總規(guī)模也只有10萬億元。也就是說，盡管當(dāng)前中國金融市場的流動(dòng)性泛濫，但是這些流動(dòng)性是在金融體系內(nèi)循環(huán)還是進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)是一個(gè)爭論較多的問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場具體兩重屬性，它既是投資品也是消費(fèi)品（當(dāng)前按照國家統(tǒng)計(jì)局的規(guī)定是投資品）。如果住房是消費(fèi)品，大量的資金流入房地產(chǎn)市場當(dāng)然是流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)；如果住房是投資品，大量的資金流入并不斷地推高房價(jià)，那么當(dāng)前國內(nèi)的資金都在“脫實(shí)入虛”，問題肯定會(huì)十分嚴(yán)重。事實(shí)上，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場基本上是以投資為主導(dǎo)的市場，房價(jià)如何瘋狂上漲除了投資者有能力進(jìn)入之外，一般消費(fèi)者根本就無能力進(jìn)入，象一線城市的房價(jià)，一般住房消費(fèi)者連想不可想，更談不上購買了。
從住房按照貸款快速增長，增幅達(dá)52%這種態(tài)勢來看，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮基本上是央行過度寬松的貨幣政策推動(dòng)的結(jié)果。因?yàn)椋?014年的930及2015年330的房貸新政，央行的目的就是通過過度優(yōu)惠的信貸政策讓持有更多住房的居民涌入房地產(chǎn)市場，再加上后來幾次減息，更是把住房按揭貸款優(yōu)惠政策推到極致。這必然引誘更多的住房投資者涌入房地產(chǎn)市場。這樣做不僅造成一個(gè)城市又一個(gè)城市房價(jià)瘋狂，也達(dá)到了促進(jìn)這些城市房地產(chǎn)市場繁榮的目標(biāo)。這就是國內(nèi)居民通過住房按揭貸款涌入房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵所在。
面對這種國內(nèi)居民加杠桿的方式涌入房地產(chǎn)市場，市場所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就在于政府及國內(nèi)商業(yè)銀行十分麻木，商業(yè)銀行甚至于認(rèn)為這種嚴(yán)重的加杠桿還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。而所謂的房地產(chǎn)調(diào)控的因城施策更是讓這種國內(nèi)居民的加杠桿從一個(gè)城市蔓延到另一個(gè)城市，正有不讓全國每一個(gè)城市的房地產(chǎn)泡沫都完全吹破不罷休的勢頭?？梢哉f，真的走到這步，政府想收拾中國房地產(chǎn)市場殘局根本就不可能。
也就是說，對于當(dāng)前這個(gè)完全脫離民生軌跡的中國房地產(chǎn)市場，盡管房價(jià)還在瘋狂上漲及打造了短期的經(jīng)濟(jì)繁榮，保證GDP增長，并讓地方政府融資平臺風(fēng)險(xiǎn)得以釋放，但以嚴(yán)重加杠桿或過度信貸擴(kuò)張來推動(dòng)房地產(chǎn)市場繁榮，市場風(fēng)險(xiǎn)只能會(huì)增加而不會(huì)減弱，而且意味著房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整會(huì)比預(yù)料地來得早。
微信訂閱號：caogenzhiku
