1．房地產(chǎn)業(yè)存在“黑箱操作”，房地產(chǎn)市場信息不對稱問題突出。
信息不對稱問題存在于房地產(chǎn)業(yè)鏈條的各個環(huán)節(jié)。在供應(yīng)環(huán)節(jié)，土地價格是如何確定的？各種材料價格是多少？消費者都難以知道。特別是土地，可以說房地產(chǎn)商發(fā)的就是土地財，沒有土地問題的信息不對稱問題，房地產(chǎn)不可能有暴利。土地中的“尋租”問題，對于政府、對于官員、對于房地產(chǎn)開發(fā)商，可以說是萬惡之源。
在生產(chǎn)環(huán)節(jié)，也存在黑箱操作，老百姓不知道房子里是什么樣的鋼筋、水泥，不知道是什么樣的水電氣設(shè)施，很多人到真正住進(jìn)去以后才知上當(dāng)。
在消費環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)與消費者之間的不對稱，房地產(chǎn)企業(yè)與銀行之間的信息不對稱。如預(yù)售制中的問題，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用與銀行之間的信息不對稱搞假按揭，利用與消費者之間的不對稱搞損害消費者利益的事。
2．房地產(chǎn)業(yè)存在較為嚴(yán)重的道德風(fēng)險，根源于房地產(chǎn)信用制度和法律不完備。
道德風(fēng)險是指一種利用一定的政策性和商業(yè)性的風(fēng)險規(guī)避措施而產(chǎn)生的事后違約，發(fā)生于合同簽訂之后。如保險主觀上是為了防止風(fēng)險，但有的人在執(zhí)行過程中放松風(fēng)險規(guī)避措施，反而會加大風(fēng)險出現(xiàn)的概率。事后違約的事在房地產(chǎn)業(yè)可以說是普遍存在的。
房地產(chǎn)企業(yè)對消費者和投資者違約，消費者有時也會對銀行和房地產(chǎn)企業(yè)違約。結(jié)果是產(chǎn)生了很多銀行不良貸款，使房地產(chǎn)金融出現(xiàn)風(fēng)險。
這種房地產(chǎn)金融風(fēng)險一是險在房地產(chǎn)資金鏈條的“高杠率”。統(tǒng)計資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金率很低，通過利用 “滾動開發(fā)”、貸款按揭、房屋預(yù)售、租賃、基金、抵押等各種形式，從供產(chǎn)銷三個環(huán)節(jié)不同渠道取得資金，使得房地產(chǎn)業(yè)可能產(chǎn)值利潤率不高，但是，資本利潤率非常高，有的高達(dá)500%以上。這種高杠率極容易產(chǎn)生金融風(fēng)險。
二是險在高房價。當(dāng)前，房地產(chǎn)價格持續(xù)上升，很多地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，這種泡沫一旦破裂，就會把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行。
三是險在低信譽。從我國房地產(chǎn)信貸的發(fā)展過程來看，房地產(chǎn)企業(yè)逃債廢債的問題還是比較嚴(yán)重的。雖然近幾年有所改善，但是大部分中小開發(fā)商信用仍然不開發(fā)商非法抵押樓盤，致使購買了樓盤的業(yè)主無法辦理產(chǎn)權(quán)登記并不鮮見。
四是險在地方政府的短期行為。房地產(chǎn)行業(yè)的過快發(fā)展與當(dāng)前有些地方政府的短期行為分不開，為任一期，可用的政府資源主要是土地，不把土地用好，稅收何來？政績何來？租金何來？地方政府這種內(nèi)在的房地產(chǎn)投資動機，是當(dāng)前房地產(chǎn)價格和規(guī)模壓不下來的重要原因。這種不可持續(xù)的內(nèi)在機制，最終會使土地資源枯竭，孕育更大的風(fēng)險。
五是險在市場。當(dāng)前外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)較多，而國家對此并未有什么有效的監(jiān)管方式和應(yīng)變手段，一旦經(jīng)濟(jì)周期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，對沖基金撤離，帶動其他外資甚至內(nèi)資外逃，就可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機。
3、房地產(chǎn)企業(yè)與金融機構(gòu)的“逆向選擇”形成房地產(chǎn)業(yè)的惡性循環(huán)。
由于缺少良好的企業(yè)財務(wù)監(jiān)管系統(tǒng)，中介評級機構(gòu)又比較薄弱，房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露制度很不完備。很多房地產(chǎn)交易和融資行為存在事先的造假和事先的違約事件。這樣，銀行的貸款往往會投向一些質(zhì)量差的企業(yè)，而真正有實力的企業(yè)卻無法得到資金的支持。
這種“逆向選擇”的結(jié)果是：一瞞銀行。用假報表、假信息、假擔(dān)保、假抵押，通過內(nèi)外關(guān)系的操作，瞞混銀行貸款。但也不排除內(nèi)外勾結(jié)騙取銀行貸款。
二瞞購房者。不管將來蓋出的是什么樣的房子，先用廣告宣傳，把房子說得天花亂墜，只要賣出去拿到錢就行。
三瞞政府。包括通過各種手段偷稅漏稅。有的房地產(chǎn)商甚至和地方政府官員相互勾結(jié)，欺上瞞下，取得廉價土地和優(yōu)惠政策。名為招商引資，實為圈地買地。
四瞞大眾。采取囤積聚奇等各種方式抬高房價，取得利潤，形成虛假需求。通過新聞媒體，訴說利潤少成本高等。
4、房地產(chǎn)業(yè)較強的外部性處理不當(dāng)會造成多種損害。
外部性是指經(jīng)濟(jì)體在取得個體收益的同時會對社會和其他個體發(fā)生正面和反面的影響。如對社會、企業(yè)和其他個人造成不利的損害。但是，也會形成正的外部性。努力擴大正的外部性，減少負(fù)的外部性是當(dāng)前宏觀管理的重要內(nèi)容。所謂外部性主要有社會外部性、企業(yè)之間的外部性、企業(yè)和個人之間的外部性。就此來看，房地產(chǎn)業(yè)不僅僅是個別企業(yè)和個別人的問題，如有些人僅僅從個人和自身的集團(tuán)的利益出發(fā)，發(fā)表各種不負(fù)責(zé)任的言論都是不妥的。
一損老百姓。過高的房地產(chǎn)價格是由于中國特殊的歷史過程、城市化進(jìn)程的加快而形成的人員過快的向城市集中形成的。加上市場初級階段壟斷的存在，價格過高，出現(xiàn)了稀缺性幻覺和有效需求局限的雙重問題。很多人一輩子的收入就夠買一套房子。
二損銀行。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及形成的高房價與銀行信貸的過度集中是分不開的。實際上形成了收入周期的非對稱性。銀行的大量存款是有房人的錢，這些錢貸給房地產(chǎn)商用于開發(fā)，實際上是叫沒有錢的人去買，出現(xiàn)了一種資金借貸雙方結(jié)構(gòu)性的失衡。
三損社會。很多地方通過拆遷建房，由于沒有正確處理好拆遷戶的關(guān)系，發(fā)生了一些集體上訪等問題。還有的房地產(chǎn)開發(fā)，在地方政府短期行為的作用下，不符合城市的長遠(yuǎn)規(guī)劃，有的甚至破壞生態(tài)環(huán)境，影響社會經(jīng)濟(jì)的和諧和可持續(xù)發(fā)展。
四損自己。房地產(chǎn)企業(yè)的很多外部性雖然在短期內(nèi)不會反映到自身，但是，長期就會對這個行業(yè)和房地產(chǎn)商個人產(chǎn)生負(fù)作用。這種負(fù)作用會通過消費者、政府和銀行發(fā)生。例如，銀行會對貸款進(jìn)行控制、政府會通過宏觀調(diào)控進(jìn)行作用等。
5、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融政策時常被各種“搭便車”問題所困擾，不能發(fā)揮積極的作用。
如經(jīng)濟(jì)適用房制度本來是一個不錯的制度安排，但是，在實踐中有些開發(fā)商和個人利用這一政策來撈取好處，使這一制度顯得不可行。還有預(yù)售制也有這方面的問題，有的人就利用這一制度搞假按揭和欺騙消費者的勾當(dāng)。結(jié)果使這一旨在提高社會資金利用效率的制度被職責(zé)為不可行。
6、房地產(chǎn)業(yè)存在較為嚴(yán)重的壟斷情況，特別是對于國家資源如土地的占有，使這一行業(yè)的競爭很不充分。
壟斷的結(jié)果是傷害消費者的利益。房地產(chǎn)業(yè)和中國很多壟斷性行業(yè)并沒有多大的差別，一些企業(yè)和集團(tuán)利用自身的優(yōu)勢，取得了對國家資源的占有權(quán)和使用權(quán)，在市場上擁有絕對的優(yōu)勢。如何減少壟斷，形成有序競爭的房地產(chǎn)市場是當(dāng)前降低房價，提高房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要措施。
而房地產(chǎn)業(yè)的壟斷情況主要表現(xiàn)一是土地的壟斷。例如北京市某科技園發(fā)展有限公司，一次從村民那里拿走土地2341畝，其中包括654畝菜地，103畝苗圃。征地成本為117元/平方米，轉(zhuǎn)手拍賣6750元/平方米。而土地征收地方政府在做主，這樣就形成了土地集中到少數(shù)人手中的局面。2005年，全國購置土地面積近40000萬平方米，完成開發(fā)面積僅占同期購置土地面積的54%，大量的土地被開發(fā)商掌握，加大了土地調(diào)控的矛盾，增加了房地產(chǎn)開發(fā)高壟斷房價的空間。
二是市場壟斷。由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展時間不長，還沒有形成有效的市場定價機制，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過操縱市場，提高房價。壟斷的直接后果是消費者剩余的減少，政府應(yīng)當(dāng)增加競爭，或者對房地產(chǎn)業(yè)制定反壟斷法，才能從根本上消除高房價的隱憂。
三是直接的價格控制。部分房地產(chǎn)開發(fā)商，為了追求高利潤，通過提高住房檔次，囤積居奇等方式提高房價，利用信息不充分的市場缺陷，通過各種形式，抬高房價。致使房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了它實際具有的價值（指對人的實際好處）。
7、房地產(chǎn)關(guān)系到國計民生，具有較強的“公共物品性質(zhì)”。市場機制下的房地產(chǎn)市場具有瘋狂的逐利性。當(dāng)前，這種矛盾不斷激化，使房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，影響社會和諧發(fā)展。
政府介入房地產(chǎn)業(yè)的管理是必要的，但又必須是合理的。這方面牽涉到很多政府的房地產(chǎn)政策問題。不能以此為理由把房地產(chǎn)的國有化明正言順，政府介入房地產(chǎn)的手段是：法規(guī)、準(zhǔn)入、援助、處罰、費率管理等手段，科學(xué)的政府管制是被嚴(yán)格界定的。
當(dāng)前住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問題十分嚴(yán)重。主要表現(xiàn)為大戶型供應(yīng)比例高，中小戶型供應(yīng)不足。至2005年12月，在40個大中城市中，有23個城市套型面積在120平方米以上的住房占50%以上，有16個城市套型在80平方米以下的住房不到10%。其中，中西部地區(qū)問題更為突出。這種情況會使政府的公共福利目標(biāo)難以實現(xiàn)，浪費土地資源。
8、房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“效用失真”，是房地產(chǎn)金融風(fēng)險和房地產(chǎn)泡沫的根源所在。
主流經(jīng)濟(jì)學(xué)通常用“效用”來定價，但是效用是一種感覺的秩序，感覺的秩序是容易犯錯的，這樣就會出現(xiàn)效用失真的問題。隨著信息的完全充分，感覺的秩序和自然的秩序也逐步逼進(jìn)。效用失真使價格與真實價值脫離，醞釀資產(chǎn)泡沫，泡沫一旦破裂，就會發(fā)生金融危機。因此，宏觀調(diào)控十分重要，但宏觀調(diào)控要做出準(zhǔn)確的判斷。只有當(dāng)政府的信息優(yōu)于市場的信息時，政府的調(diào)控才是有效的。但是，很多時候卻不是這樣的，而是由所謂的主流經(jīng)濟(jì)人士的感覺來操控的。
9、房地產(chǎn)的有效需求具有很大的局限性，需要國家進(jìn)行調(diào)節(jié)。
“有效需求局限”是房地產(chǎn)價格管理中一個十分突出的問題。中國的收入差別很大，這種差別并不是完全合理的，很多人的財富形成與他的能力并不相當(dāng)。不合理原因不言自明。這樣就形成了房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失調(diào)和嚴(yán)重的不公平。因此，國家要采取措施增加居民和農(nóng)民的收入，提高其購房的能力，是消除房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡的重要措施。
目前，引起中國房價過高、房地產(chǎn)投資過熱的一個重要原因是中國的收入結(jié)構(gòu)不合理，這種收入結(jié)構(gòu)是由多種因素形成的。房地產(chǎn)增長不能讓更多的老百姓受益，根本原因在于社會分配制度存在一定的問題。
10、房地產(chǎn)業(yè)存在較為嚴(yán)重的“稀缺性幻覺”，容易造成城市改造的失誤。
很多大城市中心城區(qū)的房價十分昂貴，在一定程度上會影響其他地區(qū)房價的上升。形成房地產(chǎn)泡沫，最終會使銀行、消費者、房地產(chǎn)開發(fā)商造成損失。價值是由自然的秩序和經(jīng)濟(jì)的秩序共同決定的，有些東西對人的價值并不大，但因為它少，在信息不充分的情況下，就會特別貴，人們不惜出高價買它，但隨著信息的不斷充分，這種幻覺會消失，價格就會下跌，形成泡沫和不穩(wěn)定因素。
比如，在城市提倡建設(shè)高密度的住房，雖然會在一定程度上降低房價，但也會增加城市的人口密度，反而會使價格進(jìn)一步上升。一旦人們反思現(xiàn)有的城市發(fā)展戰(zhàn)略的問題，就會發(fā)現(xiàn)，住在大城市中心還不如住在農(nóng)村或城市郊外好，就會發(fā)生結(jié)構(gòu)性風(fēng)險，形成金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的“滑鐵盧”。
11、房地產(chǎn)業(yè)缺乏深層次的“機會價值”對房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有深遠(yuǎn)的影響。
與“機會成本”不同，所謂“機會價值”是指人們在市場空間創(chuàng)造一定的價值，會損失一定數(shù)量的自然空間和社會空間的價值。比如我們在城市建設(shè)房地產(chǎn)而忽視生態(tài)環(huán)境，比如我們只重視房地產(chǎn)的發(fā)展和利潤，而忽視大多數(shù)人買不起房子的事實，這些問題的結(jié)果會給房地產(chǎn)業(yè)帶來致命的打擊。如墨西哥城現(xiàn)象，城市被貧民窟所包圍，使得城市的房地產(chǎn)最終損失很大的價值。中國目前要特別防止這一問題的發(fā)生。
一是房地產(chǎn)業(yè)可能在時間上存在三個斷點。大量的占用土地，一旦可用土地被消耗完，房地產(chǎn)業(yè)將不可持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)生所謂資源短缺性的行業(yè)危機。房價過高的情況下，經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)整，將使房地產(chǎn)業(yè)面臨價格波動和泡沫破裂的危險。在住房結(jié)構(gòu)和分配上，大量的住房向富人集中，會形成社會經(jīng)濟(jì)的不可持續(xù)發(fā)展。
二是在空間上出現(xiàn)了從市場空間到社會空間和自然空間的斷點。市場和社會不是分割無關(guān)的，當(dāng)我們在市場上創(chuàng)造利潤的同時，可能會對社會空間的價值發(fā)生影響，如果這種影響是負(fù)的，就有可能反過來影響企業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的諸多問題，如房價過高、結(jié)構(gòu)失衡等已經(jīng)影響了社會和諧，最終會通過社會對市場的反作用力影響到行業(yè)的發(fā)展，有時可能會帶來致命的打擊。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也要強調(diào)人與自然的和諧統(tǒng)一，如果一味地追求利潤，侵占土地，使自然環(huán)境被破壞，自然法則會對這一現(xiàn)象最終進(jìn)行懲罰。
