購(gòu)房過(guò)程中的代表性法律問(wèn)題羅列
在商品房買賣過(guò)程中，涉及諸多的流程和法律問(wèn)題，一旦處理不慎，就可能引發(fā)法律糾紛，并給買房者造成很多麻煩，甚至是損失。所以，在購(gòu)房之前，認(rèn)真了解相應(yīng)的可能涉及法律糾紛的問(wèn)題，為自己將來(lái)能夠擁有逞心如意的住房打下良好的基礎(chǔ)。
1：“定金”與“訂金”的區(qū)別
定金是指購(gòu)房人根據(jù)合同約定，預(yù)先付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一定數(shù)額的金錢，以作為合同履行的保證，也就是以債券擔(dān)保的形式而存在的。在《商品房買賣合同》中，如果約定了定金條款，如果出現(xiàn)違約行為，違約方要承擔(dān)與定金數(shù)額相等的賠償責(zé)任。換句話說(shuō)，如果定金的支付方（購(gòu)房人）違約，就將喪失定金的所有權(quán)，定金歸收取方（開(kāi)發(fā)企業(yè)）所有。如果收取定金的一方違約，就應(yīng)該雙倍返還定金。
這種以定金的方式來(lái)確保合同履行的方法就是定金罰則。有一點(diǎn)需要注意，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只在取得了房屋的合法銷售證件之后，才能收取購(gòu)房人的定金。
作為購(gòu)房人，購(gòu)房前要先清除開(kāi)發(fā)商是否具備商品房銷售條件，有沒(méi)有權(quán)利收取定金。如果開(kāi)發(fā)商在不具備資質(zhì)的條件下提前發(fā)售房產(chǎn)，購(gòu)房人在認(rèn)購(gòu)時(shí)所繳納的款項(xiàng)只能算是保留金，購(gòu)房人可以隨時(shí)選擇退房，并且全額拿回保留金。也就是說(shuō)，如果購(gòu)房人不想購(gòu)買此房，即便收據(jù)上寫的是定金，從法律角度上講，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該退還購(gòu)房人所繳納的款項(xiàng)。
另外，作為購(gòu)房人，應(yīng)該分清“定金”與“訂金之間的區(qū)別”。訂金作為預(yù)付款的一部分，并不具備擔(dān)保債權(quán)的作用，如果開(kāi)發(fā)商違約（不簽訂合同），購(gòu)房人將無(wú)法得到雙倍返還，而購(gòu)房人違約的話，所交的款項(xiàng)能夠如數(shù)拿回。
2：銷售許可證的審查
有些開(kāi)發(fā)商由于資金問(wèn)題或工程進(jìn)度等其他原因，只繳納了一部分的土地出讓金或者配套費(fèi)用，因此他所取得的國(guó)有土地使用證或者商品房銷售許可證可能存在一定的問(wèn)題。主要特點(diǎn)為銷售許可證存在一定的限制，通常只包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓號(hào)，有些甚至只包括一棟樓的部分樓層。因此，消費(fèi)者應(yīng)該重點(diǎn)審查所要購(gòu)買的房屋是否在允許銷售的范圍之內(nèi)。千萬(wàn)不要認(rèn)為開(kāi)發(fā)商有銷售許可證，那么所有的房產(chǎn)都屬于合法銷售。
3：合同中的面積
期房的銷售面積是依據(jù)施工圖紙由測(cè)繪部門測(cè)算出來(lái)的，與建好的商品房有一定的誤差，這也是購(gòu)買期房的風(fēng)險(xiǎn)所在。法律規(guī)定，一套房屋的建筑面積誤差不應(yīng)超過(guò)±3%。但是，房產(chǎn)面積是由兩部分組成的：套內(nèi)建筑面積+公共分?jǐn)偯娣e，如果公共分?jǐn)偯娣e增大而套內(nèi)建筑面積減少，總面積仍然處于在合同的約定范圍內(nèi)，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商不需要承擔(dān)違約責(zé)任；但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，套內(nèi)建筑面積的減少就意味著房屋的使用率的降低，也就是花錢買分?jǐn)偠鴽](méi)有買到實(shí)際居住的面積，因此，在簽訂合同的時(shí)候，最好規(guī)定出各部分的變化比例，防止開(kāi)發(fā)商的變更。
4：商品房交付條件的約定
對(duì)購(gòu)買期房的人來(lái)說(shuō)，房屋的交付是非常重要的，但是目前的購(gòu)房合同中僅規(guī)定了：該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格；該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件四種標(biāo)準(zhǔn)。這四種標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)取得相應(yīng)的證明文件，但是驗(yàn)收部分不可能檢驗(yàn)每套住房，他們只采取抽查的方式，這樣一來(lái)，部分房產(chǎn)就難免出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題。也就是說(shuō)，如果你所購(gòu)買的房屋如果不是正好被驗(yàn)收的部門檢驗(yàn)的住房，就設(shè)計(jì)了此種房屋是否可以交付的問(wèn)題。
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