落袋者勝利大逃亡
隨著2010年“國十條”的出臺，中國房地產(chǎn)市場迎來了調(diào)控之年，房價維持高位整理態(tài)勢。土地市場受其影響而出現(xiàn)與前幾年火爆局面截然相反的冷清。而進(jìn)入年中，國土資源部對土地閑置等違法違規(guī)用地行為曝光和查處力度陡然增加，令房地產(chǎn)大佬們頓生寒意。
與目前那些手上握有大量未開發(fā)土地的囤地者相比，在調(diào)控風(fēng)暴來臨之前兌現(xiàn)囤地收益的開發(fā)商心情舒暢得多。他們完全不用理會逐漸趨嚴(yán)的調(diào)控政策，更沒有陷身“黑名單”者的惶恐不安，而是盡可能瀟灑地享受豐厚收益帶來的奢侈生活。東方海外就是其中的幸運(yùn)兒。
據(jù)媒體報(bào)道，2010年1月，東方海外與凱德置地達(dá)成協(xié)議，以總共150億元的價格出售包括上海4幅地塊在內(nèi)的7個內(nèi)陸房地產(chǎn)項(xiàng)目。上海的4幅土地中至少有2幅閑置2年以上，包括東方海外上海外高橋俱樂部有限公司天平地塊和中山公園地區(qū)的長寧區(qū)88街坊32/8丘地塊。而占地面積為3.9萬平方米的長樂路地塊，早在2001年5月即已為東方海外所購得，直至轉(zhuǎn)讓前僅建造了兩棟在建工程，地塊的大部分面積空置了9年之久。
由于取得時間不同，東方海外這4幅在滬地塊價格漲幅不一。以天平路地塊為例，東方海外2005年購入的價格僅為2.9億元。該公司對凱德置地承諾，一旦天平路地塊由于“閑置土地”而被扣押或收回，將轉(zhuǎn)回地皮權(quán)益5億元。這也意味著，在四年時間里，該地塊的價格至少上漲了70%。
相比天平地塊，其他幾幅地塊的升值幅度更大。長寧區(qū)88街坊32/8丘地塊購入時的價格僅為14.8億元，現(xiàn)在的估值已經(jīng)達(dá)到43.2億元；同在2006年購入的南碼頭地塊，當(dāng)年的購入價格是4.8億元，現(xiàn)在的估值已經(jīng)達(dá)到了12.6億元，漲幅均在兩倍以上。
至于早在2001年就被收購并開始動遷的長樂路地塊，由于無法確切了解東方海外當(dāng)年的土地出讓支付金額和動遷成本，因此無法估算上述項(xiàng)目的獲利情況。但由于上述地皮時間年代較早，當(dāng)時上海住宅價格低廉，2002年東方海外在發(fā)展該項(xiàng)目之初，也僅僅預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的銷售價格在1.5萬-2萬元/平方米，而該區(qū)域目前的新房銷售價格可以達(dá)到10萬元/平方米，增長了五六倍。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家指出，在過去的幾年里，土地價格的漲幅要高于房價的漲幅。據(jù)此推測，東方海外長樂路項(xiàng)目的實(shí)際收益可能超過想象。
粗略計(jì)算可知，東方海外出售上海四幅地塊，利潤至少達(dá)40億元。而摩根大通預(yù)估，東方海外向凱德置地出售7個項(xiàng)目，貢獻(xiàn)的賬面利潤超過10億美元。
在過去幾年中，很多開發(fā)商都有東方海外一樣的快樂。“小巨人”李澤楷旗下盈科大衍下屬高置投資有限公司拿下北京三環(huán)內(nèi)工體4號地，總價為5.1億元，樓面地價約1.1萬元/平方米，至2009年7月，“正在興建中”的工體4號地被作價8億元轉(zhuǎn)讓給香港瑞安地產(chǎn)，扣除先期投入的建筑成本，李澤楷至少收獲了超過2億元的囤地收益。“什么也不干，舉舉牌、刨兩坑就能成為億萬富翁。”業(yè)界人士笑稱。
港企圍獵內(nèi)陸
囤地黑名單甫一發(fā)布，觀察人士即發(fā)現(xiàn)，港企上市公司所占比重較大，幾乎所有知名的房地產(chǎn)類上市公司均在名單之列，和記黃埔、華潤置地、新鴻基、新世界地產(chǎn)、富力、雅居樂、信和集團(tuán)、碧桂園、恒大地產(chǎn)，包括已經(jīng)勝利大逃亡的東方海外，均在內(nèi)陸囤積著或囤積過大量土地。
在香港，地產(chǎn)商囤地現(xiàn)象非常少見。為何到了內(nèi)陸，這些地產(chǎn)商卻瘋狂圈地？業(yè)內(nèi)人士指出，原因在于港府監(jiān)管制度嚴(yán)于內(nèi)陸。據(jù)介紹，香港與內(nèi)陸在土地出讓管理方面的差異表現(xiàn)在三個方面，第一是招標(biāo)信息較內(nèi)陸更透明，而且用合約限定了項(xiàng)目完工日期；第二是拍賣過程公平、公開；第三是土地出讓金付款時間短，政府不提供融資。
付款方式的差異可能是決定地產(chǎn)商棄港而選擇內(nèi)陸囤地的最主要原因。香港要求成功拍得土地的開發(fā)商或個人在拍賣結(jié)束后28日內(nèi)繳清全部地款，之后才能在律師協(xié)助下簽訂地契合同。而內(nèi)陸卻允許開發(fā)商分期付款。港府要求地產(chǎn)商一次性付款的交易方式逼得地產(chǎn)商無法囤地，因?yàn)橥恋亻e置成本太高，使得地產(chǎn)商必須盡快讓項(xiàng)目動工并出售。即便地產(chǎn)商有足夠的現(xiàn)金流，他也不敢捂地，因?yàn)楦鄹c開發(fā)商簽訂的賣地合約中明定了完工時間等內(nèi)容，如后者不照合同辦事，常設(shè)的獨(dú)立監(jiān)督機(jī)構(gòu)將向其開出昂貴的處罰單據(jù)，甚至收回土地。因?yàn)樵摫O(jiān)督機(jī)構(gòu)并不代表出讓地塊的政府部門，不存在內(nèi)陸“地方政府與開發(fā)商利益趨同”問題。
對于上市公司熱衷囤地的原因，知名地產(chǎn)商潘石屹稱與融資密切相關(guān)。一般而言，囤地行為多發(fā)生在IPO之前。他解釋道，這涉及到資本市場對上市房地產(chǎn)公司的評價指標(biāo)。一般資本市場對上市公司的評價是看利潤，衡量它的指標(biāo)是PE。但對于房地產(chǎn)公司，還要看另一個指標(biāo)NAV，囤地越多，NAV值越大。對即將上市的和已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，為了迎合資本市場，就要把NAV值做大，這就需要囤積大量的土地，“融資—囤地—再融資”成為上市公司一個簡單的運(yùn)作循環(huán)。
