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落袋者勝利大逃亡

隨著2010年“國十條”的出臺,中國房地產(chǎn)市場迎來了調(diào)控之年,房價維持高位整理態(tài)勢。土地市場受其影響而出現(xiàn)與前幾年火爆局面截然相反的冷清。而進(jìn)入年中,國土資源部對土地閑置等違法違規(guī)用地行為曝光和查處力度陡然增加,令房地產(chǎn)大佬們頓生寒意。

與目前那些手上握有大量未開發(fā)土地的囤地者相比,在調(diào)控風(fēng)暴來臨之前兌現(xiàn)囤地收益的開發(fā)商心情舒暢得多。他們完全不用理會逐漸趨嚴(yán)的調(diào)控政策,更沒有陷身“黑名單”者的惶恐不安,而是盡可能瀟灑地享受豐厚收益帶來的奢侈生活。東方海外就是其中的幸運(yùn)兒。

據(jù)媒體報(bào)道,2010年1月,東方海外與凱德置地達(dá)成協(xié)議,以總共150億元的價格出售包括上海4幅地塊在內(nèi)的7個內(nèi)陸房地產(chǎn)項(xiàng)目。上海的4幅土地中至少有2幅閑置2年以上,包括東方海外上海外高橋俱樂部有限公司天平地塊和中山公園地區(qū)的長寧區(qū)88街坊32/8丘地塊。而占地面積為3.9萬平方米的長樂路地塊,早在2001年5月即已為東方海外所購得,直至轉(zhuǎn)讓前僅建造了兩棟在建工程,地塊的大部分面積空置了9年之久。

由于取得時間不同,東方海外這4幅在滬地塊價格漲幅不一。以天平路地塊為例,東方海外2005年購入的價格僅為2.9億元。該公司對凱德置地承諾,一旦天平路地塊由于“閑置土地”而被扣押或收回,將轉(zhuǎn)回地皮權(quán)益5億元。這也意味著,在四年時間里,該地塊的價格至少上漲了70%。

相比天平地塊,其他幾幅地塊的升值幅度更大。長寧區(qū)88街坊32/8丘地塊購入時的價格僅為14.8億元,現(xiàn)在的估值已經(jīng)達(dá)到43.2億元;同在2006年購入的南碼頭地塊,當(dāng)年的購入價格是4.8億元,現(xiàn)在的估值已經(jīng)達(dá)到了12.6億元,漲幅均在兩倍以上。

至于早在2001年就被收購并開始動遷的長樂路地塊,由于無法確切了解東方海外當(dāng)年的土地出讓支付金額和動遷成本,因此無法估算上述項(xiàng)目的獲利情況。但由于上述地皮時間年代較早,當(dāng)時上海住宅價格低廉,2002年東方海外在發(fā)展該項(xiàng)目之初,也僅僅預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的銷售價格在1.5萬-2萬元/平方米,而該區(qū)域目前的新房銷售價格可以達(dá)到10萬元/平方米,增長了五六倍。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家指出,在過去的幾年里,土地價格的漲幅要高于房價的漲幅。據(jù)此推測,東方海外長樂路項(xiàng)目的實(shí)際收益可能超過想象。

粗略計(jì)算可知,東方海外出售上海四幅地塊,利潤至少達(dá)40億元。而摩根大通預(yù)估,東方海外向凱德置地出售7個項(xiàng)目,貢獻(xiàn)的賬面利潤超過10億美元。

在過去幾年中,很多開發(fā)商都有東方海外一樣的快樂。“小巨人”李澤楷旗下盈科大衍下屬高置投資有限公司拿下北京三環(huán)內(nèi)工體4號地,總價為5.1億元,樓面地價約1.1萬元/平方米,至2009年7月,“正在興建中”的工體4號地被作價8億元轉(zhuǎn)讓給香港瑞安地產(chǎn),扣除先期投入的建筑成本,李澤楷至少收獲了超過2億元的囤地收益。“什么也不干,舉舉牌、刨兩坑就能成為億萬富翁。”業(yè)界人士笑稱。

港企圍獵內(nèi)陸

囤地黑名單甫一發(fā)布,觀察人士即發(fā)現(xiàn),港企上市公司所占比重較大,幾乎所有知名的房地產(chǎn)類上市公司均在名單之列,和記黃埔、華潤置地、新鴻基、新世界地產(chǎn)、富力、雅居樂、信和集團(tuán)、碧桂園、恒大地產(chǎn),包括已經(jīng)勝利大逃亡的東方海外,均在內(nèi)陸囤積著或囤積過大量土地。

在香港,地產(chǎn)商囤地現(xiàn)象非常少見。為何到了內(nèi)陸,這些地產(chǎn)商卻瘋狂圈地?業(yè)內(nèi)人士指出,原因在于港府監(jiān)管制度嚴(yán)于內(nèi)陸。據(jù)介紹,香港與內(nèi)陸在土地出讓管理方面的差異表現(xiàn)在三個方面,第一是招標(biāo)信息較內(nèi)陸更透明,而且用合約限定了項(xiàng)目完工日期;第二是拍賣過程公平、公開;第三是土地出讓金付款時間短,政府不提供融資。

付款方式的差異可能是決定地產(chǎn)商棄港而選擇內(nèi)陸囤地的最主要原因。香港要求成功拍得土地的開發(fā)商或個人在拍賣結(jié)束后28日內(nèi)繳清全部地款,之后才能在律師協(xié)助下簽訂地契合同。而內(nèi)陸卻允許開發(fā)商分期付款。港府要求地產(chǎn)商一次性付款的交易方式逼得地產(chǎn)商無法囤地,因?yàn)橥恋亻e置成本太高,使得地產(chǎn)商必須盡快讓項(xiàng)目動工并出售。即便地產(chǎn)商有足夠的現(xiàn)金流,他也不敢捂地,因?yàn)楦鄹c開發(fā)商簽訂的賣地合約中明定了完工時間等內(nèi)容,如后者不照合同辦事,常設(shè)的獨(dú)立監(jiān)督機(jī)構(gòu)將向其開出昂貴的處罰單據(jù),甚至收回土地。因?yàn)樵摫O(jiān)督機(jī)構(gòu)并不代表出讓地塊的政府部門,不存在內(nèi)陸“地方政府與開發(fā)商利益趨同”問題。

對于上市公司熱衷囤地的原因,知名地產(chǎn)商潘石屹稱與融資密切相關(guān)。一般而言,囤地行為多發(fā)生在IPO之前。他解釋道,這涉及到資本市場對上市房地產(chǎn)公司的評價指標(biāo)。一般資本市場對上市公司的評價是看利潤,衡量它的指標(biāo)是PE。但對于房地產(chǎn)公司,還要看另一個指標(biāo)NAV,囤地越多,NAV值越大。對即將上市的和已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司,為了迎合資本市場,就要把NAV值做大,這就需要囤積大量的土地,“融資—囤地—再融資”成為上市公司一個簡單的運(yùn)作循環(huán)。

 

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