要價(jià)高出市價(jià)10萬(wàn)元這套二手房4年多沒(méi)成交
舊房如何賣(mài)好價(jià) 教你3招
“我想賣(mài)二手房，該掛什么價(jià)？”日前，家住渝北區(qū)首創(chuàng)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]十方界的吳先生，《58萬(wàn)元漲到65萬(wàn)元，賣(mài)家一晚跳價(jià)7萬(wàn)元》的報(bào)道后致電記者，他想賣(mài)房子，卻對(duì)近期二手房估價(jià)十分困惑。
如何對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估？記者采訪(fǎng)了業(yè)內(nèi)人士為你出主意。
市場(chǎng)：二手房量?jī)r(jià)齊升
“隨著市場(chǎng)的回暖，買(mǎi)賣(mài)雙方的預(yù)期發(fā)生變化，二手房的定價(jià)也出現(xiàn)變化?！变撨\(yùn)置業(yè)副總經(jīng)理譚琥霖稱(chēng)，隨著看房人和買(mǎi)房人增加，二手房叫價(jià)也在隨時(shí)調(diào)整。
譚琥霖稱(chēng)，目前二手房交易沒(méi)有權(quán)威統(tǒng)計(jì)，從幾家大型中介成交量統(tǒng)計(jì)看，2012年12月成交突破萬(wàn)套，而2011年同期不到5000套?！艾F(xiàn)在，重慶二手房市場(chǎng)重新踏上量?jī)r(jià)齊升的軌道。只要有賣(mài)家接手，定價(jià)都是合理的。”
賣(mài)家：中介估價(jià)差別大
進(jìn)入2013年，家住渝北區(qū)首創(chuàng)十方界的吳先生，想把空置3年的清水房掛牌出售。這是一套建面近200平方米的頂躍，屋頂可以做成80平方米層頂花園。2009年上半年，吳先生買(mǎi)成120萬(wàn)元。
“該掛多少價(jià)格出售？”對(duì)行情摸不著頭腦的吳先生，到4家中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了解。4 家中介給出4個(gè)估價(jià)，最低155萬(wàn)元，最高175萬(wàn)元。
中介：賣(mài)家要價(jià)漲得快
估價(jià)難也困擾著二手房中介。“有套房子掛牌3年，業(yè)主堅(jiān)持要價(jià)120萬(wàn)元?！敝性禺a(chǎn)綠地翠谷分行經(jīng)理田濤告訴記者。
這套三室二廳的平層洋房面積138平方米，行情低迷時(shí)市價(jià)90多萬(wàn)元，最近漲了一點(diǎn)接近105萬(wàn)元，業(yè)主3年前掛出120萬(wàn)元從不松口，至今無(wú)人問(wèn)津。
大澤置業(yè)石橋鋪門(mén)店置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，楓丹樹(shù)語(yǔ)城一位賣(mài)家也讓他們頭痛。“2009年市價(jià)85萬(wàn)元，業(yè)主要價(jià)95萬(wàn)元。最近漲到95萬(wàn)元，他又開(kāi)價(jià)105萬(wàn)元。4年多來(lái)，這套房子也沒(méi)出手?！?/p>
業(yè)內(nèi)：討價(jià)還價(jià)最重要
“估價(jià)難并不是二手房交易的障礙?！敝性禺a(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)按揭主管楊友坤表示，不同中介對(duì)同一套房源作出不同估價(jià)很正常，根本決定權(quán)在于賣(mài)家。
“二手房定價(jià)最終通過(guò)討價(jià)還價(jià)決定。”楊友坤稱(chēng)，如果要價(jià)高了無(wú)人問(wèn)津，賣(mài)家自然向下調(diào)整。如果要價(jià)低了買(mǎi)家蜂擁而至，賣(mài)家自然向上調(diào)價(jià)。
辦法1
自己評(píng)估
買(mǎi)方心理很重要
根據(jù)有關(guān)部門(mén)掌握的數(shù)據(jù)，二手房價(jià)格評(píng)估4個(gè)因素最關(guān)鍵：
一、位置好的二手房，比相對(duì)差一些地段的新房貴。二，修建年代越近、配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，價(jià)格更高。三、戶(hù)型及朝向不同，價(jià)格也不同。四、買(mǎi)方心理很重要。如果不是在價(jià)格上有較大誘惑力或其他特殊需要，買(mǎi)房人很多時(shí)候是被自我心理喜好左右的。所以，業(yè)內(nèi)有“二手房賣(mài)有緣人”之說(shuō)。賣(mài)家堅(jiān)持要價(jià)等待有緣人，是可以理解的。
多收集近期成交價(jià)
賣(mài)房者和購(gòu)房者可以自己對(duì)二手房進(jìn)行簡(jiǎn)單估價(jià)，業(yè)內(nèi)人士建議首先分兩步走：
第一步：確定評(píng)估基準(zhǔn)。多收集近期發(fā)生的、地段類(lèi)似、建筑結(jié)構(gòu)相近的成交價(jià)格。
第二步：綜合物業(yè)類(lèi)型等因素進(jìn)行意向估價(jià)。
東西朝向曬得兇
買(mǎi)賣(mài)雙方討價(jià)還價(jià)，主要考慮以下因素：
物業(yè)類(lèi)型：小區(qū)房、電梯房更有優(yōu)勢(shì)。
結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)明顯高于磚混結(jié)構(gòu)，板式結(jié)構(gòu)比點(diǎn)式更受歡迎。
樓層：電梯房中高層更受歡迎。
朝向：東西向夏天曬得厲害，是重慶買(mǎi)家比較在乎的。
室內(nèi)凈高：低于2.7米會(huì)受到嫌棄。
開(kāi)間跨度：5米以上大開(kāi)間較受青睞。
建造年代：超過(guò)5年后，房齡因素變?nèi)酢?/p>
其他因素：采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、內(nèi)外部裝修，物業(yè)管理、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等。
辦法2
實(shí)盤(pán)參考
近郊：小區(qū)配套很重要
房源位置：渝北區(qū)龍頭寺附近魯能[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]7街區(qū)。
建筑面積：110平方米。
戶(hù)型：三室二廳一廚一衛(wèi)。
樓層：18（總樓層32）
朝向：南北。
房齡：6年。
同類(lèi)型近期成交價(jià)：8200-8400元/平方米。
業(yè)內(nèi)分析稱(chēng)，該小區(qū)配套比較成熟，交通比較方便。以近期交易價(jià)作為基準(zhǔn)價(jià)格，總價(jià)應(yīng)在92萬(wàn)元左右，考慮到裝修成色較新，估價(jià)可以提高4萬(wàn)元左右。因此，總體估價(jià)約96萬(wàn)元。每平方米單價(jià)約8700元。
主城：名校附近很吃香
房源位置：渝中區(qū)黃花園附近。
建筑面積：70平方米。
戶(hù)型：一室一廳一廚一衛(wèi)。
樓層：3（總樓層7）
朝向：南北。
房齡：30年。
同類(lèi)型近期成交價(jià)：8500元左右/平方米。
業(yè)內(nèi)分析，該房源位于老城區(qū)，小區(qū)配套較差，房齡較長(zhǎng)折舊較大，賣(mài)家要價(jià)不宜太高。但附近有重點(diǎn)中學(xué)和小學(xué)，為該房源增色不少。估計(jì)單價(jià)8500元左右，總體估價(jià)60萬(wàn)元左右。
估價(jià)參考
折舊：每年降2%。
戶(hù)型：小廳小衛(wèi)小廚，降10%。經(jīng)典兩室一廳，加8%。
朝向：無(wú)朝南門(mén)窗，降5%。南北通透，加5%。
當(dāng)西曬的，比同類(lèi)房源價(jià)格稍低。
物業(yè)：無(wú)物業(yè)管理，降5%。優(yōu)秀物業(yè)管理，加5%。
小區(qū)：非獨(dú)立封閉，降5%。環(huán)境優(yōu)雅，加3%。
環(huán)境：周邊有省（市）重點(diǎn)中小學(xué)或大學(xué)，加10%。
辦法3
網(wǎng)上估價(jià)
免費(fèi)的傻瓜式體驗(yàn)
如果沒(méi)有特殊需要，市民可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)免費(fèi)獲得估價(jià)服務(wù)。2007年，搜房重慶二手房網(wǎng)站推出評(píng)估服務(wù)，幫助市民判斷自己關(guān)注的房產(chǎn)價(jià)格，規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)。
昨日，記者登錄網(wǎng)站進(jìn)行了體驗(yàn)。
初始評(píng)估
5年漲了126%
第一步：輸入小區(qū)名，得到小區(qū)初始評(píng)估單價(jià)。
以渝北區(qū)新牌坊加州花園某戶(hù)型為例，昨日最新初始評(píng)估單價(jià)是5530元/平方米（建面）。
2007年8月，搜房重慶二手房網(wǎng)站開(kāi)通該功能時(shí)，記者站曾用同一房源進(jìn)行登記，當(dāng)時(shí)的評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)是2443元/平方米。相比5年前，該小區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格上漲126%。
基礎(chǔ)評(píng)估
同層相差上萬(wàn)元
第二步：輸入樓層、朝向、房齡、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、建筑面積等基本信息，得出基本價(jià)格。
以這套130平方米的房源為例，記者注意到，同樣南北朝向的房源，18層評(píng)估單價(jià)為5890元/平方米，總價(jià)76萬(wàn)多元。2層評(píng)估單價(jià)5657元/平方米，總價(jià)73萬(wàn)多元。兩者相差3萬(wàn)多元。
精準(zhǔn)評(píng)估
裝修費(fèi)3年等于零
第三步：輸入詳細(xì)信息進(jìn)行精準(zhǔn)評(píng)估。
其中包括：裝修時(shí)間、裝修金額、小區(qū)位置、景觀(guān)情況、采光通風(fēng)、噪音影響、贈(zèng)送面積、厭惡設(shè)施、小區(qū)配套（健身房、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌室、停車(chē)場(chǎng)等）、自有車(chē)位、建筑類(lèi)型、住宅年限等。
記者發(fā)現(xiàn)，一年內(nèi)的10萬(wàn)元裝修，可使總房?jī)r(jià)升值4.5萬(wàn)元。但是，3年前的裝修增值基本為零。
如果離小區(qū)出口較近：總房?jī)r(jià)增加1.5萬(wàn)元。
景觀(guān)房：加3萬(wàn)元。有遮擋降1.6萬(wàn)元。
無(wú)暗房和南北通風(fēng)：加2.8萬(wàn)元。采光通風(fēng)差：降1.4萬(wàn)元。
無(wú)噪音和噪音較大：相關(guān)3萬(wàn)元。
如果附近有變電站、垃圾場(chǎng)、發(fā)射塔等：總房?jī)r(jià)降一成多。
業(yè)內(nèi)提醒
買(mǎi)賣(mài)雙方也可以請(qǐng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大約是：評(píng)估總價(jià)50萬(wàn)元以?xún)?nèi)收300元，100萬(wàn)元內(nèi)收500元，超過(guò)100萬(wàn)則按千之一收取。 
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