在我們這行，有個術(shù)語叫“筍盤”，
大家關(guān)注我這么久了應(yīng)該都懂，之前在朋友圈也發(fā)過幾套。
“筍盤”指的是價格明顯低于市場價的房子，買到就是賺到。
1.
便宜到什么程度，算“筍”呢？
現(xiàn)如今信息比以往更加發(fā)達，一般來說，能到九折就已經(jīng)比較難得。
—— 這里的九折嚴格來說，是指這套房「本應(yīng)價值」的九折，
而不是小區(qū)掛牌均價的九折。
但一套房「本應(yīng)價值」是多少，要依托于豐富的看房經(jīng)驗積累而來的估價能力。
一個速成的參考方式：
同小區(qū)同戶型最近一套成交價和掛牌最低價，二者取其低者，打九折。
舉個例子。
某小區(qū)有同戶型的二手房源，一個月內(nèi)最新成交2套，分別為178萬和185萬；
另有20套在售，掛牌價分別為：
220-230，2套；210-220，5套；200-210萬，10套；190萬，2套；175萬，1套。
如果這個小區(qū)新上一套房源賣價158萬，就可以算“筍”。
2.
二手房市場上賣家足夠多，總有那么一些人，出于各種各樣迫不得已的理由，低價賣房。
筍盤就是這么來的。
按原因分，主要有這么幾類：
一、著急置換。
之前說過，置換是一件磨損大、有風(fēng)險的事，
但在當前的高房價和二套高首付的限購政策下，很多人只能「先賣后買」。
一是籌集資金，二是降低首付壓力。
比如深圳，二套房首付70%，先賣后買就是首套（有過貸款記錄），首付50%，
總價500萬的房，20%的差額就是100萬。
二、出國變現(xiàn)；
三、救急，比如家人治病，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)；
四、還債，最典型的就是法拍房；
五、分家產(chǎn)，比如夫妻離婚、老人去世兄弟分家；
另外，還有的賣家因為常年不在國內(nèi)/本地，對價格不敏感，會低價出售房屋，
但2016年以后，這種情況越來越少了。
當然啦，被大家深惡痛絕的“炒房客”，也是筍盤的「供應(yīng)商」之一，
什么杠桿爆掉啦，房貸還不上啦…不得已只好賣房保命。
3.
但便宜也不是那么好撿的...
一般來說，如果是很“筍”的房源，很大一部分都會被內(nèi)部消化掉：
房東的親戚、朋友、同事，先掃一圈；
委托給中介后，中介的同事、親戚、朋友，再掃一圈。
沒有被這兩波人吃掉，房源才會進入我們的視野...
中介的朋友圈，就是普通人最容易接觸到筍盤的地方。
So，想了解市場，想“淘筍”，除了親自去實地看房以外，手里怎么也得有十個八個當?shù)刂薪榈奈⑿牛?/p>
即使不在前線，也要保持著對前線的感知。
真正的筍盤存活時間往往很短，最多幾天就會被秒殺，
根本來不及出現(xiàn)在房天下/安居客/鏈家…的網(wǎng)站上，更不會排成一個列表在那里等著你去挑。
4.
OK，我們找到了一個筍盤，買到就是賺到。
那么問題來了，憑什么這個便宜能讓你撿？
所有的便宜，必然對應(yīng)的一定的代價。
買筍盤也不例外。
不同類型的筍盤，對應(yīng)著不同程度的代價。
比如房東欠債、家庭分家產(chǎn)這種，一般伴隨著非常麻煩的債務(wù)、產(chǎn)權(quán)、抵押問題，在業(yè)內(nèi)被稱為“藥單”，
比如，兄弟分家，一套房子上恨不得有N個戶口；
債主上門，你得先給房東剝除債務(wù)吧；法拍房的水更是深不見底...
—— 這類風(fēng)險太大，就不建議普通人折騰了。
比較干凈的筍，主要來自置換、出國和救急的賣家，
這種筍盤沒有亂七八糟的風(fēng)險，對買家最大的要求就是：
要有足夠的資金。
—— 既然是著急用錢，多數(shù)賣家是沒法讓你去貸款，然后等兩三個月的銀行審批流程的，
一周之內(nèi)付全款，你能做到嗎？
筍盤靠搶，能者得之。
5.
總之，在二手房中淘筍盤、撿便宜，是一個費心費力的活兒。
其實新房也有筍盤，主要是開發(fā)商賣到最后，沒錢做渠道、宣發(fā)、廣告的尾盤。
沒事去挨個逛逛新盤的售樓處，說不定也會有意外收獲哦。
Ps，
通報一下珠海那邊的最新行情。
之前關(guān)注過的幾個重點樓盤，都有漲價的趨勢或已經(jīng)漲價。
橫琴的中鐵建封盤了，預(yù)計要等商業(yè)類（辦公樓和商鋪）開盤時再拿出來賣，號稱再開盤要漲價3000元/m2；
唐家灣的首開龍湖天矩漲價500-800元/m2；
金灣的星河傳奇漲價1000-1500/m2；
融創(chuàng)財富中心在售的最小戶型基本賣完...
珠海是個好機會，有意買珠海的，可以咨詢下方小助手。
