投資商鋪，關鍵是要看地段、規(guī)劃、經(jīng)營團隊能力等，這些都與商鋪的升值、租金水平的提高有著直接的關系。但是不可否認的是，我們也不能忽視一些其他影響因素，如規(guī)劃的反作用等，以增大投資成功的幾率。

甄愛軍

一鋪養(yǎng)三代，只有“長命”商鋪才能做得到。真的有短命商鋪，其實這并非杞人憂天。商鋪的命運受到諸多因素的影響，如規(guī)劃變更、政策變化、商業(yè)氣氛消失等，都會讓商鋪或多或少地失去應有的屬性而失去投資價值，甚至“夭折”。

也許會有人反問，作為個人投資者，信息來源較少，不可能提前預知商鋪在若干年以后的命運。話雖有理，但我們依然還是可以通過一些現(xiàn)象，來進行綜合判斷。當然，在此需要說明的是，所謂“短命”商鋪，并非是指商鋪建筑物消失，而是指商鋪失去其應有的功能，從而使得投資受損。

商鋪壽命有長短

這是一個由地鐵商鋪退出引出的話題?，F(xiàn)在，當記者從上海軌道交通一號線蓮花路站乘坐地鐵時，再也看不到分布在人行通道兩側的小商鋪了。因為就在三個月以前，這里剛剛完成整治，小商鋪一律退出，讓路于行人。而此前，這條人行通道還是一塊“風水寶地”呢，地鐵帶來的大量人流，吸引眾多經(jīng)營休閑食品、書刊雜志以及小禮品的商販來此經(jīng)營，整天熱鬧異常。

其實，軌道商鋪的退出從去年年中就已開始。其實，上海軌道交通運營管理部門宣布，為保證上海世博會期間軌道交通順暢，滬上所有軌交站點商鋪將在世博會前完成整治，其中2號線南京西路、南京東路、陸家嘴[24.29 1.38%]站的商鋪在消息宣布之前就已經(jīng)開始拆除。

上海部分軌道商鋪無意中成了“短命”鋪，這不管是對投資者還是經(jīng)營者來說，都不是一件好事。一位姓劉的女士在地鐵2號線龍陽路站從一個“二房東”手上轉租了一間商鋪，并付給對方3萬元的轉讓費，而在宣布對軌道商鋪進行整治以后，這位女士面臨無法經(jīng)營的尷尬境地。

這種地鐵商鋪就是典型的“短命”商鋪。專家分析認為，由于人流量的增大，尤其是世博會期間地鐵人流量暴增，原本占道經(jīng)營的站內商鋪只能選擇退出。

短壽商鋪風險大

不管是投資也好，還是經(jīng)營也好，如果碰到短命商鋪，會致使投資失敗。俗話說，一鋪養(yǎng)三代。確實如此，一間好鋪的確可以帶來豐厚的投資回報。但其前提是商鋪能夠一直“存活”下去。如果因為市政動遷、規(guī)劃調整等原因，導致商鋪被拆除，因此不管此前市場氛圍再濃厚，也無法實現(xiàn)這樣的目的。

此外，目前市場上并不少見的無產(chǎn)權商鋪，也可以歸為短壽商鋪。此類商鋪雖然大都建在商圈內，周邊商業(yè)配套相當成熟，但是業(yè)主并不真正擁有產(chǎn)權，等到“生鋪”養(yǎng)成“熟鋪”之后，業(yè)主們面臨的可能是雞飛蛋打的局面。因為一旦合同到期，開發(fā)商可能會將使用權收回。

如前文中提到的劉女士，她曾想要回3萬元的轉讓費，但“二房東”總會找出各種各樣的理由來拒絕。而她能夠得到的，最多只是按照合同規(guī)定，給予一個月的租金補償。“要是商鋪一直可以經(jīng)營下去，也就不會發(fā)生這些問題了。”她如是說。

此外，還有一個不能忽略的問題是，投資商業(yè)地產(chǎn)成本很高。一般情況下，只能申請到5成貸款，而且貸款利率方面也沒有優(yōu)惠，還款時間多為10年，部分只有5年，因此對于投資者來說，如果一旦失敗，將面臨巨大損失。

四種商鋪不要碰

投資商鋪要看眼光。一般說來，投資商鋪時主要考察地段、未來發(fā)展?jié)摿Φ戎T多因素，商鋪能否升值、商鋪租金能否一直保持上漲態(tài)勢，與之有著直接關系。但專家表示，除此之外，投資者還要學會為商鋪“看相”，如果不具備“長壽相”，盡量不要碰。

出身不正少碰為妙

其中最為典型的案例是襄陽路市場。

據(jù)了解，此前上海襄陽路商鋪的租金一路走高，在2000年初，一套10平方米左右的鋪面年租金約4萬元，而到了2005年，則漲至30萬元左右，如果是幾經(jīng)轉手租得，年租金可能高達50萬元。而這里的生意也曾經(jīng)是出奇的好，不論酷暑嚴寒，各種族、不同膚色的人川流不息。由此可見，這樣的商鋪其實已完全能夠做到“一鋪養(yǎng)三代”了。但實際上，襄陽路市場還是被撤銷，在原址上建造了一座大型建筑，包括酒店、寫字樓等，而此前整天人流如織的繁忙景象在這里已不復存在。

襄陽路市場之所以被撤消，當然土地所有者收回土地用于項目開發(fā)是主因，但不可否認的是，隨著各國對知識產(chǎn)權保護力度的加大，襄陽路市場撤銷只是遲早的事。對此專家表示，對于這種靠“撈偏門”而名氣迅速躥升的商鋪，投資者應該持謹慎態(tài)度。

規(guī)劃也有兩面性

在商鋪投資中有個說法，即規(guī)劃是金。政府的規(guī)劃方向，很大程度上決定了商鋪未來投資潛力有多大，有經(jīng)驗的投資者也清楚，“政府指向哪，財富就到哪”，緊跟政府規(guī)劃，可在很大程度上穩(wěn)穩(wěn)掌握財富命運。

但凡事總有兩面，政府規(guī)劃能夠讓投資者賺得缽滿盆盈，但有時候也會起反作用。諸如市政府在2004年推行“非改機”工程，其原意在于拓寬馬路，使得原來的步行街變成可供車輛快速通過的寬敞馬路，但兩旁的商鋪命運就此改變，雖然人流量要比以前大了許多，但是能夠轉化成實際消費力的人數(shù)卻會隨著車速的提升而大量減少。最為極端的例子是位于閔行區(qū)虹梅路被拓寬為中環(huán)線之后，馬路上車水馬龍，切斷了馬路兩旁的聯(lián)系，而虹梅路附近的一些商鋪的命運就可想而知了。

在投資商鋪過程中，除了要掌握規(guī)劃帶來的利好消息之外，還有關注規(guī)劃對商鋪的影響，如市場整體搬遷、馬路拓寬等等，都會形成不利因素。當然，對于投資者來說，要提前了解到這些信息的確有不小的難度。但其實有不少規(guī)劃在實施之前的兩三年前就會披露出來，因此投資者了解到這些信息之后，及時補救也為時不晚。

商業(yè)氛圍消褪需當心

隨著大型市場的整體搬遷，商業(yè)氛圍可能驟降至冰點，原址附近的商鋪由此不可避免會受到影響。

最為典型的是原上海精文花市的整體搬遷，導致周邊商鋪租賃行情陡然走低。精文花市建立于1997年，占地面積1.5萬平方米，營業(yè)店鋪近300個，年銷售鮮花約35億枝，曾是華東地區(qū)最大的鮮花批發(fā)市場。精文花市的興旺，也順帶火了周邊小商鋪的生意，但從2005年10月開支，這里發(fā)生了巨變，由于其所在的文化廣場原址處要建世界上最大的下沉式音樂劇院，上海精文花市關閉，市場內的花鋪全部搬遷，周邊小商鋪租金再無起色。目前永嘉路上的商鋪租金約8元/平方米•天，與4年多以前相比并未高出多少，可見如果在市場搬遷前后買入周邊商鋪進行投資，顯然不劃算。

成熟的大型市場對商鋪的升值極為有利，但如果商務條件小時之后如市場整體搬遷，周邊商鋪也會隨之而衰落。尤其是需要提醒的是，對于新建商業(yè)項目而言，投資者一定要關心是否有知名的商業(yè)商家進駐，因為這對聚集人氣有著極大的好處，一旦“養(yǎng)鋪”不順，雖然不至于變成“死鋪”，但至少在很長一段時間內會毫無起色。

使用權商鋪要留意

記者在采訪中了解到，目前有少數(shù)商業(yè)項目出售的是使用權，這使得商鋪并不具有真正的產(chǎn)權，這其實“死鋪”相差無幾。

有業(yè)內人士告訴記者，目前全國各地出現(xiàn)了使用權商鋪。也就是說，投資者一次性買斷一定年數(shù)的使用權。在這過程中，投資者可以自用，也可以轉租，但合同期滿之后，開發(fā)商將會收回使用權。而在這過程中商鋪升值帶來的收益與基本投資者無關。

專家表示，一旦租賃合同到期，而與開發(fā)商就租金問題無法達成一致，那么投資者再次擁有商鋪使用權的可能性則就極小了，再者，投資商鋪除了租金收益之外，商鋪本身升值帶來的收益也是不可忽視的一個重要組成部分，而投資使用權卻無法享受到這些。另外，如果經(jīng)營團隊管理不善，導致商鋪租金水平一直在低位徘徊，投資者可能會蝕本。