上三節(jié)我們把一個(gè)招拍掛項(xiàng)目的靜態(tài)測(cè)算講完了，接下來我們就說一下這個(gè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)測(cè)算怎么做。我會(huì)講的比較細(xì)，可能要分2-3節(jié)。
如果已經(jīng)忘了之前的內(nèi)容，建議翻到前兩節(jié)看看
首先，我們來看一下最終需要填寫的現(xiàn)金流量表長(zhǎng)什么樣
（看不清楚不要緊，后面會(huì)有詳細(xì)講解，先看看大概）
說一下大體的邏輯
我設(shè)計(jì)的這個(gè)表一共分為三部分：
紅色框出來的部分是計(jì)算項(xiàng)目本身現(xiàn)金流（不考慮融資），包括：
現(xiàn)金流入：
銷售回款、有些項(xiàng)目還有其它收入
現(xiàn)金流出：
銷售成本支出（土地成本+開發(fā)成本）
期間費(fèi)用支出（管理費(fèi)用+營(yíng)銷費(fèi)用）
稅金支出（增值稅及附加+土增稅+所得稅）
這一部分可以得到 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流
經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流=現(xiàn)金流入-現(xiàn)金流出
這里要說明一下, 這部分現(xiàn)金流都不考慮融資，所以也不用算利息
但是由于對(duì)外融資的利息可以抵扣所得稅，如果在這部分不算利息，算出來的所得稅就不準(zhǔn)
為了避免這種情況，我的表里在這一部分也算了利息
在“期間費(fèi)用支出”里也放了對(duì)外融資利息，即期間費(fèi)用支出=管理費(fèi)用+營(yíng)銷費(fèi)用+融資利息
那么用我這個(gè)表，在算經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流時(shí)就需要把這部分不應(yīng)該考慮的融資利息加回來
即我算經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的公式應(yīng)該是：
經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流=現(xiàn)金流入-現(xiàn)金流出+融資利息
這才能得到不考慮融資的現(xiàn)金流
有些公司的表在這部分不考慮利息，那么經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流=現(xiàn)金流入-現(xiàn)金流出，不需要再加回融資利息
大家需要弄懂公式的含義，靈活掌握。
綠色框出來的部分是計(jì)算融資后現(xiàn)金流；
包括借款流入、歸還借款、融資利息
融資后現(xiàn)金流=經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流+借款流入-歸還借款-利息
藍(lán)色框出來的部分是計(jì)算自有資金投入。
包括自有資金投入、歸還自有資金、自有資金利息
自有資金投入后現(xiàn)金流=融資后現(xiàn)金流+自有資金投入-歸還自有資金-自有資金利息
備注：自有資金計(jì)息是公司內(nèi)部的規(guī)定， 0~25%的都有，一般不開票，一般也不抵稅。（不過有些公司會(huì)按照一定點(diǎn)數(shù)開票抵稅，視自己公司情況而定）
我個(gè)人建議是公司在設(shè)計(jì)表格的時(shí)候，最好把自有資金利息這一塊分開算
也就是說先算對(duì)外融資后的利潤(rùn)情況，再算自有資金收息后的利潤(rùn)情況
這樣有利于你把項(xiàng)目拿到市面上去比較
比如這段時(shí)間市面上普遍能接收的融資后凈利率是8%，但是有些公司規(guī)定的8%是不算自有資金利息，有些是按照自有資金12%計(jì)息后的，有些是自有資金25%計(jì)息后的，那概念完全不一樣，沒有可比性
和市面上沒有可比性的后果就是，定高了你拿不到地，定低了你容易虧損
那么，問題來了，為什么要這樣設(shè)計(jì)表格，特別要把融資分開呢？
因?yàn)槿谫Y方案對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流影響很大，會(huì)影響人的判斷！
比如深圳的一個(gè)城市更新項(xiàng)目，現(xiàn)金流不好，但是投資人員為了拿地，測(cè)算時(shí)做了幾筆舊改融資，有源源不斷的資金進(jìn)來，現(xiàn)金流變得好看了
等到項(xiàng)目落地，發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目早期的舊改融資根本做不了，項(xiàng)目就從可行變成不可行了
因此為了排除干擾，我們需要先算一個(gè)不考慮融資的，干凈的現(xiàn)金流來判斷項(xiàng)目本身
在此基礎(chǔ)上再加上融資， 一層層的遞進(jìn)，就可以把項(xiàng)目表達(dá)的非常清楚。
那么，又為什么要算自有資金投入呢？
這是老板最關(guān)心的問題
一個(gè)項(xiàng)目再好，投入超出自己能力范圍，也是做不了的
以上就是大體的邏輯，那么如何做出這么大一張表呢？
在一個(gè)sheet里是很難完成的！
回憶一下，靜態(tài)測(cè)算我們填的順序是：
第一步、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
第二步、進(jìn)度假設(shè)
第三步、售價(jià)及收入預(yù)判
第四步、成本及費(fèi)用預(yù)判
第五步、融資假設(shè)
第六步、稅費(fèi)計(jì)算
第七步、利潤(rùn)計(jì)算
動(dòng)態(tài)測(cè)算也是一樣，我們需要先挨個(gè)填好輔助表，比如收入表、成本支出表
最后把這些輔助表里的結(jié)果直接鏈接到現(xiàn)金流量表里。
大家看一下這些表，一共八張，挨個(gè)填吧
每個(gè)公司的測(cè)算表都不一樣，我平時(shí)也有搜集各公司表格的習(xí)慣：）但是大體思路和邏輯都是一樣的。
下一節(jié)我們會(huì)詳細(xì)講解一個(gè)填寫案例，看看每個(gè)分表怎么填，總表怎么匯總：）
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