房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)測(cè)算入門指南
上周小館連續(xù)分享了有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)算方面的干貨，雖然有點(diǎn)“炒冷飯”的味道，但是還是受到很多朋友的關(guān)注，這當(dāng)然和測(cè)算的重要性分不開。有朋友給小館留言，想了解動(dòng)態(tài)測(cè)算......那接下來(lái)，小館分享來(lái)自資深地產(chǎn)投拓岳老師的精彩總結(jié)，希望對(duì)需要了解動(dòng)態(tài)測(cè)算的朋友有所幫助。
本期老岳想要說(shuō)的是入門級(jí)的動(dòng)態(tài)測(cè)算，為啥說(shuō)是入門級(jí)呢？因?yàn)楹芏嘈枰玫絼?dòng)態(tài)測(cè)算主要是中長(zhǎng)線開發(fā)的大盤，而大盤往往銷售型和自持型的物業(yè)兼有，為了便于大家理解，本篇文章將介紹純銷售型業(yè)態(tài)的動(dòng)態(tài)測(cè)算和銷售+自持經(jīng)營(yíng)的動(dòng)態(tài)測(cè)算。
房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)算之分年度動(dòng)態(tài)測(cè)算
動(dòng)態(tài)測(cè)算表格的構(gòu)成
動(dòng)態(tài)測(cè)算表格最直觀的特點(diǎn)就由6-7張工作表組成，這幾張工作表之間互相支撐，共同形成一個(gè)體系。具體有包括： 用地與規(guī)劃指標(biāo)表、開發(fā)假設(shè)前提表、成本收益測(cè)算表、銷售收入測(cè)算表、現(xiàn)金流量表、資金籌措表、測(cè)算結(jié)論表等7張基礎(chǔ)表，當(dāng)然，更完善的可以再補(bǔ)充敏感性分析表、開發(fā)進(jìn)度表等。
看到這里，有小伙伴會(huì)有點(diǎn)嚇怕了，這么多表，其實(shí)老岳告訴你，如果你已經(jīng)學(xué)會(huì)了靜態(tài)測(cè)算的精髓的話，學(xué)這個(gè)并不難呢，其實(shí)這里面最核心的一張表就是成本收益測(cè)算表，其余的六張表都是支撐表，只要你靜心讀完后面的部分，你就會(huì)說(shuō)，So Easy！媽媽再也不用擔(dān)心我的學(xué)習(xí)了
（ 特此說(shuō)明：本文不再手把手的講公式，因?yàn)閮?nèi)容太多，主要講核心關(guān)鍵點(diǎn)和關(guān)鍵原則，實(shí)在看不懂的地產(chǎn)新人可以從上一篇靜態(tài)測(cè)算開始學(xué)起）
1、用地與規(guī)劃指標(biāo)表
本表是項(xiàng)目測(cè)算的基礎(chǔ)，包含了項(xiàng)目的占地面積、建筑面積及各物業(yè)產(chǎn)品的構(gòu)成，沒什么技術(shù)含量，輸入數(shù)字就好了！樣表如下圖所示：
這里老岳需要嘮叨幾句是：
（1）做為基礎(chǔ)，為了保證其他表引用方便，指標(biāo)的輸入有兩大原則：與后表越對(duì)應(yīng)越好，科目拆分越具體越好；
（2） 老岳還要提醒的是，建設(shè)規(guī)模和可售規(guī)模千萬(wàn)不要傻傻分不清，否則到后面核對(duì)數(shù)據(jù)，足夠把你搞到眼花撩亂；
（3） 對(duì)于部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，像是什么魚塘啊、兒童營(yíng)地啊不計(jì)入建筑指標(biāo)，也一定要列入科目明細(xì)，否則項(xiàng)目投資匯總時(shí)候，就容易丟掉統(tǒng)計(jì)投資科目
2. 項(xiàng)目開發(fā)假設(shè)前提
一般來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目開發(fā)早期階段，需要設(shè)定的條件很多，這里老岳同志之所以把它單獨(dú)作為一個(gè)表，是因?yàn)檫@些關(guān)鍵因素太重要，對(duì)項(xiàng)目測(cè)算結(jié)果有著本質(zhì)影響，假設(shè)前提不說(shuō)清楚，測(cè)算結(jié)果就失去了參考性
這里，老岳要嘮叨兩條： （1）關(guān)于土地成本的說(shuō)明：對(duì)于采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目的項(xiàng)目非常重要。股權(quán)收購(gòu)?fù)嬖谳^大的溢價(jià)空間，這些溢價(jià)部分無(wú)法計(jì)入項(xiàng)目成本， 因此一定要把具備發(fā)票的賬面土地成本列清楚。因?yàn)橥猎龆惖挠?jì)算只認(rèn)可賬面的土地成本，那些股權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)切不可計(jì)入其中！
（2） 動(dòng)態(tài)測(cè)算表格最大像開發(fā)周期、資金來(lái)源、財(cái)務(wù)利率等等關(guān)鍵因素一定要加以說(shuō)明，樣板參考如上圖所示，不再贅述（圖片建議下載到電腦上查看會(huì)比較清晰）
3、成本收益測(cè)算表
當(dāng)~當(dāng)~，最核心的一張表來(lái)了，這張表內(nèi)容最多也最關(guān)鍵，老岳我只能用兩張截圖來(lái)展示這個(gè)表格了。這張表和靜態(tài)測(cè)算表格非常相似，不同的是很多關(guān)鍵化指標(biāo)如財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售收入等均來(lái)自于資金籌措表和銷售收入測(cè)算表的表格鏈接...
老岳嘮叨幾句：
（1) 因?yàn)榭颇棵骷?xì)太多，建議采取“分級(jí)顯示”， 可以收放自如，條理清晰；
（2）對(duì)于股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目，計(jì)算完項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)，一定要計(jì)算股東的凈利潤(rùn)；
股東贏利點(diǎn)=項(xiàng)目盈利凈利潤(rùn)—股權(quán)溢價(jià)，小伙伴們，這可是很關(guān)鍵的內(nèi)容，千萬(wàn)記好了~
(3) 這張表示是承前啟后的一張表，前面引用了規(guī)劃指標(biāo)和假設(shè)前提作為基礎(chǔ)，中間引用了銷售收入、成本費(fèi)用支出、資金利息支出、稅費(fèi)支出等關(guān)鍵成果數(shù)據(jù)，最后加以運(yùn)算轉(zhuǎn)化，最終將測(cè)算結(jié)論計(jì)算出來(lái)。
4、銷售收入測(cè)算表
這張表的最大作用就是直觀的將銷售收入的構(gòu)成一目了然的展示出來(lái)，如開盤節(jié)奏、銷售價(jià)格變動(dòng)幅度，同時(shí)把每年的銷售回款統(tǒng)計(jì)得清清楚楚。一張合格的收入表格，可以清晰的展示出項(xiàng)目操盤者的運(yùn)作思路，同時(shí)可以指導(dǎo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，并可用于指標(biāo)考核。
（1) 項(xiàng)目銷售總收入的匯總數(shù)據(jù)最終的作用是 “被引入表3”，小伙伴們一定記得做好鏈接喔~；
（2）相信看多了較多測(cè)算模板的細(xì)心小伙伴，就會(huì)發(fā)現(xiàn)有人是把季度作為統(tǒng)計(jì)周期，有人把年當(dāng)作統(tǒng)計(jì)周期，這里老岳要說(shuō)的是，精細(xì)程度當(dāng)然越精細(xì)越好，不過(guò)銷售收入表的計(jì)算周期和現(xiàn)金流表和資金籌措表保持一致，而且NPV和IRR是按照年度統(tǒng)計(jì)的，否則你的數(shù)據(jù)引用就會(huì)亂成一鍋粥了。
5、現(xiàn)金流量表
老岳深深的覺著動(dòng)態(tài)測(cè)算表格之所以魅力無(wú)邊，最大的功勞就是這張現(xiàn)金流量表了，這張表展示出了項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)，項(xiàng)目現(xiàn)金支出和現(xiàn)金流入的所有明細(xì)，因此對(duì)于項(xiàng)目資金運(yùn)作有著關(guān)鍵性的指導(dǎo)意義。
對(duì)于銷售型現(xiàn)金流量表，支出科目和相關(guān)的原則如下：
(1)土地費(fèi)用：一般集中在籌備期1-2年內(nèi)支出，分期取地可分期付款；
(2)開發(fā)資金流出：根據(jù)工程進(jìn)度的*%進(jìn)行分?jǐn)偅?/span>
(3) 管理費(fèi)用：當(dāng)年工程開發(fā)成本的2.5%—3%;（根據(jù)項(xiàng)目情況計(jì)提）；
(4) 銷售費(fèi)用：當(dāng)年銷售收入的2.5%—3%; （根據(jù)項(xiàng)目情況計(jì)提）；
(5) 開發(fā)間接費(fèi)：當(dāng)年工程開發(fā)成本的4%（根據(jù)項(xiàng)目情況計(jì)提）；
(6) 財(cái)務(wù)利息支出：根據(jù)資金籌措表中當(dāng)年產(chǎn)生的財(cái)務(wù)利息；
（7) 增值稅：逐年繳納，按照最新增值稅政策執(zhí)行；
（8) 土增稅：按照當(dāng)年銷售收入2%計(jì)提，最后一年根據(jù)公式統(tǒng)一清算；
（9）所得稅：按照當(dāng)年銷售收入15%計(jì)提，最后一年根據(jù)公式統(tǒng)一清算；
當(dāng)然，對(duì)于帶有經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，可能還包含房產(chǎn)稅和運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)，在此不做贅述。
老岳想要強(qiáng)調(diào)的是：
（1） 這張表反應(yīng)的是項(xiàng)目自身的盈利能力，該表與資金籌措表的重大區(qū)別就是項(xiàng)目融資與貸款并不列入其中，因此年度現(xiàn)金流量表中前幾年往往都是負(fù)值，因此ＩＲＲ和ＮＰＶ可以直接引用。
（2） NPV財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率老岳一般都采取8%，很多公司也可以采取10%，這個(gè)視情況而定。
（3）IRR內(nèi)部收益率是指在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)投資項(xiàng)目所發(fā)生的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值累計(jì)數(shù)相等時(shí)的折現(xiàn)率。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，IRR 越大，項(xiàng)目效益越好
（2）項(xiàng)目的土增稅、所得稅都是根據(jù)銷售比例逐年預(yù)繳的，老岳一般都是按照銷售收入的2%和銷售收入的15%計(jì)提，但是到了項(xiàng)目最后清算的年份，一次性全部付清，因此最后一年的公式設(shè)定為：土增稅/所得稅的實(shí)際總額- 逐年預(yù)繳的稅費(fèi)匯總額，如下圖所示
６、資金籌措表
關(guān)于資金籌措，老岳算是見過(guò)五花八門的，也是分歧最大的。資金籌措表的最大作用就是詳細(xì)展示了資金運(yùn)用的過(guò)程，并且詳細(xì)的推導(dǎo)出財(cái)務(wù)費(fèi)用的詳細(xì)的計(jì)算過(guò)程。相信融資部和財(cái)務(wù)部的同事對(duì)此處最為關(guān)心了～（此處如有不妥，歡迎各位專業(yè)人士指正）
項(xiàng)目的資金流出一般為四項(xiàng)：開發(fā)資金流出、股東借款歸還、外部貸款歸還和利息費(fèi)用支出，而資金流入包含了注冊(cè)資金、銷售資金和股東借款流入和外部資金貸款流入等。
這里老岳特意把利息費(fèi)用支出的公式展示給大家，并順帶解釋一下：
項(xiàng)目當(dāng)年的財(cái)務(wù)利息＝上年未結(jié)清的利息＋（新增加外部貸款－已經(jīng)歸還外部貸款）＊外部貸款利息８％＋（新增加股東借款－已歸還股東借款）＊股東解困利息１２．５％； 一般來(lái)說(shuō)，同一年中，貸款一般都是要么新增加，要么歸還，公式是為了適應(yīng)所有情況才設(shè)定得比較復(fù)雜。
老岳同志見過(guò)的很多測(cè)算表中，往往都是把資金籌措和現(xiàn)金流量合并成一個(gè)，然后根據(jù)當(dāng)年資金缺口計(jì)算財(cái)務(wù)利息支出，越懂君老岳同志更傾向于本文推薦的計(jì)算方法，原因如下：
（1）首先，財(cái)務(wù)利息的產(chǎn)生是因?yàn)槿谫Y而不是因?yàn)橘Y金缺口
（2）資金缺口的算法相當(dāng)于財(cái)務(wù)的賬目上凈現(xiàn)金流始終為零，不太符合實(shí)際情況，一般融資量肯定要大于資金缺口量，否則現(xiàn)金流就斷了.....
（3）資金缺口的算法并沒有說(shuō)明融資渠道，而事實(shí)上，融資渠道往往是多方面的,而且融資利率也不盡相同；
（4）本文的資金籌措表格不但展示了融資的過(guò)程，也展示了還款的過(guò)程，但不足之處是需要財(cái)務(wù)專業(yè)人士進(jìn)行設(shè)定和把控，難度和復(fù)雜程度較高；
７、測(cè)算結(jié)論
經(jīng)歷了復(fù)雜的計(jì)算過(guò)程， 接下來(lái)就是把核心關(guān)鍵結(jié)論提煉出來(lái)了，總投資、總 收入、凈利潤(rùn)和股東凈利潤(rùn)，以及自有資金的年化收益率，太簡(jiǎn)單了，不多說(shuō)了，上圖示意一下......
下面，老岳還想說(shuō)“銷售+自持經(jīng)營(yíng)”項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)測(cè)算，請(qǐng)繼續(xù)關(guān)注哦
房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)算之銷售+運(yùn)營(yíng)動(dòng)態(tài)測(cè)算
說(shuō)實(shí)話，這部分文章在結(jié)構(gòu)形式上和經(jīng)濟(jì)測(cè)算系列二有些類似，不同的是內(nèi)容上包含了銷售物業(yè)和經(jīng)營(yíng)物業(yè)兩部分，考慮到以下政策：
根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
基于以上的考慮，我們將銷售物業(yè)和經(jīng)營(yíng)物業(yè)分為獨(dú)立兩個(gè)部分，項(xiàng)目成本、項(xiàng)目收入、項(xiàng)目稅費(fèi)、利潤(rùn)指標(biāo)全部獨(dú)立核算，于是形成了最終的測(cè)算套表。接下來(lái)，就開始展示啦！
動(dòng)態(tài)測(cè)算表格的構(gòu)成
動(dòng)態(tài)測(cè)算表格最直觀的特點(diǎn)就由6-7張工作表組成，這幾張工作表之間互相支撐，共同形成一個(gè)體系。具體有包括：用地與規(guī)劃指標(biāo)表、開發(fā)假設(shè)前提表、成本收益測(cè)算表、銷售收入測(cè)算表、現(xiàn)金流量表、資金籌措表、測(cè)算結(jié)論表等7張基礎(chǔ)表，當(dāng)然，更完善的可以再補(bǔ)充敏感性分析表、開發(fā)進(jìn)度表等。
其中成本收益測(cè)算表格為核心表格，其余幾張表格為支撐表格。
1、用地與規(guī)劃指標(biāo)表
本表是項(xiàng)目測(cè)算的基礎(chǔ)，包含了項(xiàng)目的占地面積、建筑面積及各物業(yè)產(chǎn)品的構(gòu)成，沒有什么技術(shù)難度，輸入數(shù)字就可以，樣表如下圖所示：
（1） 建議將項(xiàng)目的整體規(guī)劃圖作為附圖，有助于指標(biāo)理解和指標(biāo)核對(duì)。
（2） 做為基礎(chǔ)，為了保證其他表引用方便，指標(biāo)的輸入有兩大原則：與后表越對(duì)應(yīng)越好，科目拆分越具體越好。
（3）建設(shè)規(guī)模、可售規(guī)模、自持規(guī)模全部按照明細(xì)拆分清楚，其他表格需要引用。
（4）對(duì)于部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，比如魚塘、菜地、兒童營(yíng)地等不計(jì)入建筑指標(biāo)，也一定要列入科目明細(xì)，否則項(xiàng)目投資匯總的時(shí)候，就容易丟掉統(tǒng)計(jì)投資科目。
2. 項(xiàng)目開發(fā)假設(shè)前提
一般來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目開發(fā)早期階段，需要設(shè)定的條件很多，因?yàn)檫@些關(guān)鍵因素太重要，對(duì)項(xiàng)目測(cè)算結(jié)果有著本質(zhì)影響，假設(shè)前提不說(shuō)清楚，測(cè)算結(jié)果就失去了參考性。
（1）關(guān)于土地成本的說(shuō)明：對(duì)于采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目非常重要，股權(quán)收購(gòu)?fù)嬖谳^大的溢價(jià)空間，這些溢價(jià)部分無(wú)法計(jì)入項(xiàng)目成本， 因此一定要把具備發(fā)票的賬面土地成本列清楚。因?yàn)橥猎龆惖挠?jì)算只認(rèn)可賬面的土地成本，切記~
（2）動(dòng)態(tài)測(cè)算表格還需要強(qiáng)制說(shuō)明的關(guān)鍵點(diǎn)包括：
2.1 開發(fā)周期：項(xiàng)目整體開發(fā)周期XX年，分X期進(jìn)行開發(fā)
2.2 資金構(gòu)成：自有資金XX元，占比X%, 外部渠道融資XX元，占比X%
2.3 財(cái)務(wù)成本利率：股東借款利率X%，外部渠道融資借款利率X%
2.4 租售比例：銷售物業(yè)占比X%，自持經(jīng)營(yíng)物業(yè)占比X% ，車位是否銷售
2.5 項(xiàng)目收入：銷售產(chǎn)品銷售價(jià)格X元/平米 ，租賃物業(yè)租金X元/月
當(dāng)然，小伙伴們還可以繼續(xù)補(bǔ)充更多細(xì)節(jié).....
3、成本收益測(cè)算表
表3為核心表格，這張表示是承前啟后的一張表，與其他支撐表格之間的邏輯鏈接關(guān)系最多，前面引用了規(guī)劃指標(biāo)和假設(shè)前提作為基礎(chǔ)，中間引用了銷售收入、租賃收入、資金利息支出、稅費(fèi)支出等關(guān)鍵成果數(shù)據(jù)，最后加以運(yùn)算轉(zhuǎn)化，最終將測(cè)算結(jié)論計(jì)算出來(lái)。
（1） 因?yàn)榭颇棵骷?xì)太多，建議采取“分級(jí)顯示”， 可以收放自如，條理清晰；
（2） 項(xiàng)目總投資的概念：土地成本+工程開發(fā)成本+期間費(fèi)用+開發(fā)間接費(fèi)，不含項(xiàng)目稅費(fèi)；
（3）銷售類物業(yè)稅費(fèi)說(shuō)明:
3.1 增值稅：表3中為匯總數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)鏈接現(xiàn)金流量表；
3.2 土增稅：成本扣除項(xiàng)目中，土地成本、工程開發(fā)成本均為銷售部分物 業(yè)，不包含自持經(jīng)營(yíng)物業(yè)（建議采取獨(dú)立的土增稅計(jì)算表格計(jì)算）
3.3 所得稅：表3為匯總數(shù)據(jù)，在分年度表格中按年度根據(jù)銷售收入預(yù)繳計(jì)算，最后清算按照利潤(rùn)總額計(jì)算;
(4) 經(jīng)營(yíng)類物業(yè)稅費(fèi)說(shuō)明:
4.1 增值稅：匯總項(xiàng)，鏈接租賃收入表（計(jì)算明細(xì)見表4.1）
4.2 房產(chǎn)稅：匯總項(xiàng)，鏈接租賃收入表
4.3 運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)：匯總項(xiàng)，鏈接租賃收入表
4、銷售收入測(cè)算表
這張表的最大作用就是直觀的將銷售收入的構(gòu)成一目了然的展示出來(lái)，如開盤節(jié)奏、銷售價(jià)格變動(dòng)幅度，同時(shí)把每年的銷售回款統(tǒng)計(jì)得清清楚楚。一張合格的收入表格，可以清晰的展示出項(xiàng)目操盤者的運(yùn)作思路，同時(shí)可以指導(dǎo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，并可用于指標(biāo)考核。
（1)項(xiàng)目銷售總收入的匯總數(shù)據(jù)最終的作用是 “被引入到成本收益測(cè)算表”
（2）特此說(shuō)明：統(tǒng)計(jì)周期有以年為周期的，有以月為周期的，精細(xì)程度當(dāng)然越精細(xì)越好，不過(guò)銷售收入表的計(jì)算周期和現(xiàn)金流表和資金籌措表保持一致。
（3）開發(fā)周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置一定的增長(zhǎng)率。
4.1租賃收入測(cè)算表
項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的現(xiàn)金測(cè)算表格如下：
為了節(jié)約篇幅，越懂君老岳同志寫的比較簡(jiǎn)練，小伙伴們理解哈~
商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)期一般都為40年，但是一般項(xiàng)目在15-20年都必須有裝修翻新或設(shè)備大修，所以建議考慮20-30年的運(yùn)營(yíng)周期就夠了~（當(dāng)然，純屬個(gè)人意見，歡迎提出不同意見）
（1） 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前期可以考慮免租期、項(xiàng)目空置率、租金增長(zhǎng)率等因素，更符合項(xiàng)目實(shí)際情況；
（2） 項(xiàng)目支出部分含增值稅、房產(chǎn)稅、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)和所得稅四項(xiàng)
（3） 房產(chǎn)稅：房屋價(jià)值的70%*1.2%，或者房屋租金*12%；
（4） 增值稅：房屋租金*11%/(1+11%)；
（5) 運(yùn)營(yíng)管理費(fèi): 根據(jù)租金收入按照一定比例計(jì)提，如2%-4%之間；
（6） 所得稅：（項(xiàng)目收入-項(xiàng)目費(fèi)用支出-項(xiàng)目折舊）*25% ，關(guān)于此處計(jì)算方法越懂君也不太完全肯定，歡迎小伙伴們提出更專業(yè)的計(jì)算方法~
5、現(xiàn)金流量表
這張表展示出了項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)，項(xiàng)目現(xiàn)金支出和現(xiàn)金流入的所有明細(xì)，因此對(duì)于項(xiàng)目資金運(yùn)作有著關(guān)鍵性的指導(dǎo)意義。
對(duì)于銷售型現(xiàn)金流量表，支出科目和相關(guān)的原則如下：
(1)土地費(fèi)用：一般集中在籌備期1-2年內(nèi)支出，分期取地可分期付款
(2)開發(fā)資金流出：根據(jù)工程進(jìn)度的百分比進(jìn)行支出
(3) 管理費(fèi)用：當(dāng)年工程開發(fā)成本的2.5%-3%;（根據(jù)項(xiàng)目情況計(jì)提）
(4) 銷售費(fèi)用：當(dāng)年銷售收入的2.5%-3%; （根據(jù)項(xiàng)目情況計(jì)提）
(5) 財(cái)務(wù)利息支出：根據(jù)資金籌措表中當(dāng)年產(chǎn)生的財(cái)務(wù)利息
（6)土增稅：按照當(dāng)年銷售收入2%計(jì)提，最后一年根據(jù)公式統(tǒng)一清算
（7）所得稅：按照當(dāng)年銷售收入15%計(jì)提，最后一年根據(jù)公式統(tǒng)一清算
（8） 這張表反應(yīng)的是項(xiàng)目自身的盈利能力，該表與資金籌措表的重大區(qū)別就是項(xiàng)目融資與貸款并不列入其中，因此年度現(xiàn)金流量表中前幾年往往都是負(fù)值。
（9） 根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算IRR和NPV指標(biāo)，NPV 折現(xiàn)率暫按照8%計(jì)算。
６、資金籌措表
資金籌措表的最大作用就是詳細(xì)展示了資金運(yùn)用的過(guò)程，并且詳細(xì)的推導(dǎo)出財(cái)務(wù)費(fèi)用的詳細(xì)的計(jì)算過(guò)程。項(xiàng)目的資金流出一般為四項(xiàng)：開發(fā)資金流出、股東借款歸還、外部貸款歸還和利息費(fèi)用支出，而資金流入包含了注冊(cè)資金、銷售資金和股東借款流入和外部資金貸款流入等。
（1） 關(guān)于財(cái)務(wù)費(fèi)用的具體計(jì)算過(guò)程：項(xiàng)目當(dāng)年的財(cái)務(wù)利息＝上年未結(jié)清的利息＋（新增加外部貸款－已經(jīng)歸還外部貸款）*外部貸款利息8％＋（新增加股東借款－已歸還股東借款）*股東借款利息12.5％；
（2） 很多財(cái)務(wù)測(cè)算中往往都是把資金籌措和現(xiàn)金流量合并成一個(gè)，然后根據(jù)當(dāng)年資金缺口計(jì)算財(cái)務(wù)利息支出，個(gè)人建議選擇本表格的計(jì)算方式，原因如下：
2.1 資金缺口的算法相當(dāng)于財(cái)務(wù)的賬目上凈現(xiàn)金流始終為零，不太符合實(shí)際情況，一般融資量肯定要大于資金缺口量，否則現(xiàn)金流就斷裂；
2.2 資金缺口的算法并沒有說(shuō)明融資渠道，而事實(shí)上，融資渠道往往是多方面的,而且融資利率也不盡相同；
2.3 本文的資金籌措表格不但展示了融資的過(guò)程，也展示了還款的過(guò)程，但不足之處是需要財(cái)務(wù)專業(yè)人士進(jìn)行設(shè)定和把控；
2.4 資金籌備表最核心的意義就是指導(dǎo)融資事宜，如果簡(jiǎn)單化處理，那就失去了資金籌措表最本質(zhì)的作用。
７、測(cè)算結(jié)論
銷售物業(yè)和自持物業(yè)的收入時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同，因此需要單獨(dú)核算指標(biāo)；
（1） 項(xiàng)目層面的賬目：總投資只包含可以計(jì)入項(xiàng)目成本的賬目，不含股權(quán)溢價(jià)部分；
（2） 股東層面的賬目：股東盈利點(diǎn)=項(xiàng)目盈利凈利潤(rùn)—股權(quán)溢價(jià)；
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