本案當(dāng)事人通過簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，而預(yù)告登記具有限制物權(quán)所有人對(duì)擔(dān)保標(biāo)的物進(jìn)行物權(quán)處分的效力，在出售方處于破產(chǎn)重整狀態(tài)、案涉車位已辦理的預(yù)告登記仍然有效的情形下，一旦注銷該預(yù)告登記，將導(dǎo)致雙方設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的合同目的落空，亦會(huì)致使借款債權(quán)的清償缺乏相應(yīng)擔(dān)保。故出售方主張將預(yù)告登記辦理注銷手續(xù)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，亦有失公平。【案例索引】
《曾福元、湖南新國置業(yè)發(fā)展有限公司合同糾紛案》【（2019)最高法民再304號(hào)】?【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】
以商品房買賣作為擔(dān)保并已預(yù)告登記的，在出售方破產(chǎn)情況下該預(yù)告登記能否被注銷？【裁判意見】
最高法院認(rèn)為：債務(wù)人與債權(quán)人訂立合同，約定由債務(wù)人將其特定財(cái)產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，作為債務(wù)人履行債務(wù)之擔(dān)保，債務(wù)清償后，債權(quán)人將該特定財(cái)產(chǎn)之所有權(quán)返還給債務(wù)人，債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，債權(quán)人可以對(duì)特定財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣、變賣、折價(jià)以償還債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。本案中，曾福元與新國公司通過簽訂《商品房買賣合同》的方式為雙方之間的借貸法律關(guān)系設(shè)立擔(dān)保的民事法律行為，未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。理由如下：第一，曾福元與新國公司成立借貸法律關(guān)系后另行以《商品房買賣合同》辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記之行為，實(shí)質(zhì)構(gòu)成讓與擔(dān)保合同法律關(guān)系。讓與擔(dān)保系指?jìng)鶆?wù)人或者第三人為擔(dān)保債務(wù)的履行，將擔(dān)保標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給擔(dān)保權(quán)人，于債務(wù)不履行時(shí)，擔(dān)保權(quán)人可就擔(dān)保標(biāo)的物受償?shù)囊环N非典型擔(dān)保。因讓與擔(dān)保系擔(dān)保人通過轉(zhuǎn)移擔(dān)保物的所有權(quán)為債務(wù)人履行債務(wù)提供擔(dān)保，故在讓與擔(dān)保法律關(guān)系中，既存在設(shè)立讓與擔(dān)保的合同行為，一般表現(xiàn)為讓渡擔(dān)保物所有權(quán)的合同行為，如股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、房屋買賣合同等，亦存在轉(zhuǎn)移擔(dān)保物所有權(quán)的物權(quán)行為?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)金融審判工作的若干意見》第3條規(guī)定，依法認(rèn)定新類型擔(dān)保的法律效力，擴(kuò)寬中小微企業(yè)的融資擔(dān)保方式。除符合合同法第五十二條規(guī)定的合同無效情形外，應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定新類型擔(dān)保合同有效；符合物權(quán)法有關(guān)擔(dān)保物權(quán)規(guī)定的，還應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定其物權(quán)效力。本案中，就設(shè)立讓與擔(dān)保合同行為的法律效力而言，讓與擔(dān)保雖非物權(quán)法規(guī)定的有名擔(dān)保，但現(xiàn)行法律并未明確規(guī)定禁止該類型擔(dān)保方式，且其亦屬在法理以及司法實(shí)踐中得到廣泛確認(rèn)的非典型擔(dān)保。故在讓與擔(dān)保合同本身不違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定的情形下，依契約自由原則以及原因行為與物權(quán)變動(dòng)行為相區(qū)分原則，應(yīng)予承認(rèn)設(shè)立讓與擔(dān)保的合同效力。同時(shí)，就轉(zhuǎn)移擔(dān)保物所有權(quán)的物權(quán)行為而言，債權(quán)人與債務(wù)人雙方雖因缺乏讓渡擔(dān)保物所有權(quán)的真實(shí)合意，債權(quán)人不得基此主張享有擔(dān)保物的所有權(quán)。但若擔(dān)保物已經(jīng)實(shí)際交付予債權(quán)人或擔(dān)保物已經(jīng)變更登記至債權(quán)人名下，完成了財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)公示，則根據(jù)“舉重以明輕”的解釋規(guī)則，否認(rèn)債權(quán)人的所有權(quán)人地位，有限度承認(rèn)讓與擔(dān)保的擔(dān)保物權(quán)效力，支持債權(quán)人關(guān)于將擔(dān)保物拍賣、變賣、折價(jià)所得價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，既系對(duì)當(dāng)事人意思自治的尊重，亦未對(duì)債務(wù)人之其他債權(quán)人利益造成損害，體現(xiàn)了衡平雙方利益的讓與擔(dān)保合同的核心價(jià)值。第二，擔(dān)保法及物權(quán)法設(shè)置禁止流質(zhì)、流押之規(guī)定，旨在避免債權(quán)人濫用優(yōu)勢(shì)地位，乘債務(wù)人之危壓低擔(dān)保物價(jià)值并免除自身清算義務(wù)，以謀取不當(dāng)利益，造成不公。本案中，為擔(dān)保新國公司履行債務(wù)，曾福元與新國公司在《借款協(xié)議》中約定：以新國公司開發(fā)的公園一號(hào)車位作為抵押，如不能按期歸還，出借人有權(quán)對(duì)借款人資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)保全，申請(qǐng)法院凍結(jié)。故案涉《借款協(xié)議》及《商品房買賣合同》均未約定新國公司未能清償債務(wù)時(shí)，作為擔(dān)保物的案涉車位的所有權(quán)直接由曾福元取得，以消滅雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。案涉車位以預(yù)購商品房預(yù)告登記代替辦理抵押權(quán)登記的目的，系為限制新國公司對(duì)該車位進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或作其它處分，并非為了確保曾福元取得案涉車位的所有權(quán)。因此，新國公司關(guān)于本案存在違反擔(dān)保法第四十條禁止流押規(guī)定的主張，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。同時(shí)，承前所述，曾福元與新國公司之間并不存在商品房買賣意思表示，亦不存在案涉車位買賣意思表示，其既非案涉車位的實(shí)際買受人，亦未向人民法院提出要求新國公司向其交付案涉車位所有權(quán)的主張，故新國公司關(guān)于曾福元依據(jù)《商品房買賣合同》取得案涉車位所有權(quán)將侵害其他業(yè)主合法權(quán)利的抗辯理由，不能成立。原判決認(rèn)定《商品房買賣合同》違反物權(quán)法第七十四條規(guī)定應(yīng)為無效合同，適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。第三，民間借貸規(guī)定第二十四條雖規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償?！钡景钢校嫘聡鞠到杩钊?，并非出借人，且其提起本案訴訟之目的系請(qǐng)求人民法院確認(rèn)《商品房買賣合同》無效并請(qǐng)求注銷基于該合同已辦理的預(yù)購商品房預(yù)告登記，因此，本案不屬于適用民間借貸規(guī)定第二十四條規(guī)定之情形。原判決依據(jù)民間借貸規(guī)定第二十四條規(guī)定認(rèn)定當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保行為不具有法律效力，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。曾福元再審主張?jiān)袥Q認(rèn)定《商品房買賣合同》無效屬于適用法律錯(cuò)誤的再審理由，具有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，本院予以支持。第四，承前所述，新國公司與曾福元通過簽訂商品房買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，新國公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)承諾，以案涉車位為限，承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任?，F(xiàn)新國公司在進(jìn)入破產(chǎn)重整程序后，以其與曾福元之間并無商品房買賣合意為由，請(qǐng)求確認(rèn)《商品房買賣合同》無效，既有違誠信原則，亦將導(dǎo)致曾福元與新國公司雙方之間合法有效的讓與擔(dān)保意思表示一并無效，不利于債權(quán)人合法利益的保護(hù)。且案涉車位的預(yù)購商品房預(yù)告登記具有限制物權(quán)所有人對(duì)擔(dān)保標(biāo)的物進(jìn)行物權(quán)處分的效力。在新國公司處于破產(chǎn)重整狀態(tài)、案涉車位已辦理的預(yù)告登記仍然有效的情形下，一旦注銷該預(yù)告登記，將導(dǎo)致雙方設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的合同目的落空，亦會(huì)致使借款債權(quán)的清償缺乏相應(yīng)擔(dān)保。故原判決認(rèn)定案涉《商品房買賣合同》無效，曾福元負(fù)有義務(wù)協(xié)助新國公司為案涉《商品房買賣合同》項(xiàng)下所涉房屋的預(yù)購商品房預(yù)告登記辦理注銷手續(xù)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，亦有失公平。因本案再審審理期間，經(jīng)本院釋明但直至再審?fù)彸绦蚪Y(jié)束，新國公司并未變更訴訟請(qǐng)求。故新國公司主張的其與曾福元雙方基于虛假意思表示而辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記所生之障礙或風(fēng)險(xiǎn)，新國公司可依法另遁法律途徑予以解決。綜上，案涉《商品房買賣合同》系《借款協(xié)議》之從合同，系以借貸法律關(guān)系之產(chǎn)生為前提，伴隨著新國公司債務(wù)的清償而消滅，為讓與擔(dān)保既有法律特征的有機(jī)組成部分。原判決未行甄別，僅依據(jù)新國公司訴請(qǐng)直接認(rèn)定《商品房買賣合同》無效并判令注銷預(yù)購商品房預(yù)告登記，適用法律錯(cuò)誤，且處理結(jié)果有違擔(dān)保制度發(fā)展之情勢(shì)，亦有失于案涉雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的平等保護(hù)，本院予以糾正。
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