——黑格爾
讓與擔(dān)保作為一種新型的、在實(shí)踐中得到廣泛應(yīng)用的非典型擔(dān)保，也逐步得到了法律層面的認(rèn)可，作為一種新型擔(dān)保模式，其作用模式與傳統(tǒng)的擔(dān)保物權(quán)、保證人模式都有較大不同。
本期，我們選取了最高法的典型案例，就司法實(shí)務(wù)中相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析研究。下文，我們將予以分享，希望對(duì)您有所啟發(fā)。
一
案情簡(jiǎn)介
一、新國(guó)公司與曾福元簽訂《借款協(xié)議》約定：若新國(guó)公司不能按期歸還曾福元的借款，以其開發(fā)項(xiàng)目的120個(gè)車位等作抵押。后新國(guó)公司與曾福元簽訂《商品房買賣合同》約定：曾福元購(gòu)買新國(guó)公司開發(fā)的房屋，總價(jià)為1200萬(wàn)元。后雙方將合同項(xiàng)下的案涉車位至婁底市城鎮(zhèn)房管處辦理了《預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記》。
二、2017年8月，婁底中院裁定受理新國(guó)公司的破產(chǎn)重整申請(qǐng)。新國(guó)公司訴訟請(qǐng)求：確認(rèn)雙方之間簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)效；判令曾福元協(xié)助辦理《預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記》的注銷手續(xù)。曾福元辯稱《商品房買賣合同》合法有效，其就涉案車位享有優(yōu)先受償權(quán)。
三、最高法院認(rèn)為，曾福元與新國(guó)公司成立借貸法律關(guān)系后另行以《商品房買賣合同》辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記之行為，實(shí)質(zhì)構(gòu)成讓與擔(dān)保合同法律關(guān)系，為讓與擔(dān)保。
四、在讓與擔(dān)保合同本身不違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定的情形下，依契約自由原則以及原因行為與物權(quán)變動(dòng)行為相區(qū)分原則，應(yīng)予承認(rèn)設(shè)立讓與擔(dān)保的合同效力。就轉(zhuǎn)移擔(dān)保物所有權(quán)的物權(quán)行為而言，債權(quán)人與債務(wù)人雙方缺乏讓渡擔(dān)保物所有權(quán)的真實(shí)合意，債權(quán)人不得基此主張享有擔(dān)保物的所有權(quán)。
二
核心觀點(diǎn)
讓與擔(dān)保作為一種非典型擔(dān)保，其效力已經(jīng)逐步得到法律承認(rèn)。在不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保的體系下，雙方簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同被認(rèn)定為無(wú)效，但其背后隱藏的擔(dān)保合同得到認(rèn)可，為有效合同，債權(quán)人可依據(jù)雙方之間的擔(dān)保合同行使權(quán)利。在債務(wù)人未能及時(shí)清償債務(wù)，所涉不動(dòng)產(chǎn)也辦理了預(yù)告登記或過(guò)戶登記的情況下，債權(quán)人即可依據(jù)擔(dān)保合同的約定申請(qǐng)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值享有優(yōu)先受償權(quán)。
三
實(shí)務(wù)分析
據(jù)以上案例可知，在簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的前提下，即使雙方辦理了過(guò)戶登記，但從交易方式、支付價(jià)款等情況分析，如果無(wú)法認(rèn)定系真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，則雙方之間系虛假的房屋買賣，雙方之間的轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
在讓與擔(dān)保的情形下，不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的法律效果表現(xiàn)為合同無(wú)效，但認(rèn)可其后隱藏的雙方當(dāng)事人真實(shí)合意，即擔(dān)保合同合法有效。讓與擔(dān)保作為一種非典型擔(dān)保，不屬于民法典物權(quán)編中列明的擔(dān)保物權(quán)，即使雙方依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同進(jìn)行登記，也并不能在兩者之間發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，而僅僅是進(jìn)行了物權(quán)期待權(quán)的讓渡，實(shí)質(zhì)上雙方當(dāng)事人僅將不動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保并不計(jì)劃實(shí)際轉(zhuǎn)讓，因此，當(dāng)債務(wù)人不能如期清償債務(wù)之時(shí)，債權(quán)人并不能依買賣合同當(dāng)然享有該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，僅能對(duì)其價(jià)值享有優(yōu)先受償權(quán)。
參照《九民紀(jì)要》、《民法典擔(dān)保制度解釋》，法律也對(duì)讓與擔(dān)保的效力予以明確：只要讓與擔(dān)保不存在法定無(wú)效情形，均應(yīng)認(rèn)定為有效。在讓與擔(dān)保的具體類型中，肯定清算型讓與擔(dān)保的效力，明確禁止流質(zhì)型讓與擔(dān)保，這也與上述案例法官的裁判思路相同，即提供擔(dān)保人讓渡的僅是案涉財(cái)產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)，而非所有權(quán)。
同時(shí)，根據(jù)《民法典擔(dān)保制度解釋》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保中債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)的前提是已進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，包括預(yù)告登記和過(guò)戶登記兩種情形，但若當(dāng)事人僅辦理網(wǎng)簽備案登記，則無(wú)法享有優(yōu)先受償權(quán)。其原因在于，無(wú)論是過(guò)戶登記還是預(yù)告登記，所依托的部門是政府公信部門，登記取得的效力為普遍范圍內(nèi)的對(duì)世效力，也與《民法典》第二百零九條規(guī)定的“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外”相吻合；網(wǎng)簽登記僅僅是一種在商品房買賣過(guò)程中防止出現(xiàn)一房多賣情形的一種行政管理措施，雖然也有一定范圍內(nèi)的公示效力，但并不為大眾廣泛知悉，無(wú)法產(chǎn)生與過(guò)戶登記、預(yù)告登記等同的效力，也并不足以成為讓與擔(dān)保這一非典型擔(dān)保的公示手段。因此，僅辦理網(wǎng)簽登記的債權(quán)人無(wú)法享有優(yōu)先受償權(quán)，辦理過(guò)戶登記或預(yù)告登記的債權(quán)人可享有優(yōu)先受償權(quán)。
四
律師建議
若雙方確定以讓與擔(dān)保的方式為債權(quán)提供擔(dān)保，則需注意以下兩點(diǎn)：1）在合同中不得約定將約定財(cái)產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下后，若債務(wù)未清償，擔(dān)保不動(dòng)產(chǎn)即歸債權(quán)人所有等流質(zhì)型讓與擔(dān)保條款；2）在合同簽訂后，應(yīng)盡快辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記或過(guò)戶登記，防止因未辦理登記而無(wú)法享有優(yōu)先受償權(quán)的情況出現(xiàn)。
五
類案參考
案例一 最高人民法院在在雙遼天益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司民間借貸糾紛【（2017）最高法民申50號(hào)】一案中，楊小峰與趙勇簽訂《借款協(xié)議》，約定：楊小峰以金鼎花園房屋四套作為此項(xiàng)借款的抵押，房屋《認(rèn)購(gòu)書》及房款收據(jù)開具甲方的名字，如到期乙方不能還款，此房屋自動(dòng)歸甲方所有。后天益公司與趙勇簽訂了四份《金鼎花園住宅認(rèn)購(gòu)書》及收據(jù)，認(rèn)購(gòu)書載明甲乙雙方為天益公司和趙勇，天益公司給趙勇出具四份收款金額和收據(jù)。收據(jù)上交款單位為“趙勇（楊小峰）”、收款事由為“認(rèn)購(gòu)書上房屋住宅房款”，收款方式為“楊小峰借款”。法院認(rèn)為，案涉擔(dān)保的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)屬于讓與擔(dān)保。在以商品房買賣合同的方式提供擔(dān)保的情況下，當(dāng)事人之間形成擔(dān)保法律關(guān)系的前提條件并非簽訂書面擔(dān)保合同，名為買賣實(shí)為擔(dān)保的商品房買賣合同在民間借貸案件中屢見(jiàn)不鮮。債務(wù)人或第三人與債權(quán)人簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，約定將不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的物作為擔(dān)保標(biāo)的物，但并未實(shí)際讓渡不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，而是讓渡物權(quán)期待權(quán)，且在債務(wù)人不能履行還款義務(wù)之時(shí)，也不能轉(zhuǎn)移所有權(quán)，而是進(jìn)行清算，即對(duì)擔(dān)保標(biāo)的物進(jìn)行拍賣折價(jià)后從價(jià)款中受償。本案，一、二審法院在認(rèn)定天益公司以案涉房產(chǎn)為楊小峰向趙勇的借款提供讓與擔(dān)保的基礎(chǔ)上，判令天益公司在提供擔(dān)保的房產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)還款責(zé)任，適用法律并無(wú)不當(dāng)。
案例二 最高人民法院在湖南婁底市劍成置業(yè)有限公司、李小玲破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛【（2019）湘民終870號(hào)】一案中，湘華公司與李小玲存在借款關(guān)系，后雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定劍成公司以案涉房屋提供擔(dān)保，如湘華公司未按時(shí)償還借款，則將房屋網(wǎng)簽過(guò)戶至李小玲名下，李小玲有權(quán)處分該房產(chǎn)，后雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議二》，約定劍成公司將案涉房屋網(wǎng)簽過(guò)戶至李小玲名下。爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于李小玲對(duì)案涉房產(chǎn)是否享有優(yōu)先受償權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百四十六條的規(guī)定，當(dāng)事人之間的商品房買賣關(guān)系因虛假意思表示無(wú)效，但是其隱藏的讓與擔(dān)保關(guān)系則要根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定來(lái)認(rèn)定其效力。案涉讓與擔(dān)保系當(dāng)事人的真實(shí)合意，并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。劍成公司和李小玲簽訂《商品房買賣合同》后，對(duì)案涉15套房屋辦理了預(yù)告登記。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條有關(guān)“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”的規(guī)定，案涉15套房屋在辦理了預(yù)告登記后，劍成公司不能將案涉房屋再行出售或者設(shè)置其它權(quán)利，故該預(yù)告登記具有排他效力，起到了一定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示作用?，F(xiàn)劍成公司到期沒(méi)有清償債務(wù)，李小玲請(qǐng)求參照法律關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定對(duì)案涉房屋處分所得享有優(yōu)先受償權(quán)，可予以支持。
案例三 四川省高級(jí)人民法院在鐘曉霞、樂(lè)山鴻徳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、楊淑容等普通破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛【（2020）川民終212號(hào)】一案中，鐘曉霞與鴻德公司簽訂《商品房買賣合同》的真實(shí)意思并非建立真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，而是民間借貸關(guān)系背景下對(duì)借款債務(wù)設(shè)立的讓與擔(dān)保，具有更高的合理性。鐘曉霞上訴請(qǐng)求確認(rèn)其與鴻德公司之間存在合法有效的商品房買賣關(guān)系，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。關(guān)于鐘曉霞上訴主張案涉《商品房買賣合同》進(jìn)行了備案登記，已產(chǎn)生公示效力，其對(duì)案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)的問(wèn)題。本院認(rèn)為，鐘曉霞與鴻德公司僅對(duì)案涉《商品房買賣合同》辦理備案登記。該合同備案登記并非《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條第一款關(guān)于“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”之規(guī)定中所規(guī)定的預(yù)告登記。而且，如前所述，鐘曉霞與鴻德公司之間簽訂《商品房買賣合同》的真實(shí)意思并非建立真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，而是為鴻德公司向鐘曉霞借款100萬(wàn)元提供的讓與擔(dān)保，鐘曉霞并不能基于該《商品房買賣合同》而要求鴻德公司履行房屋買賣合同。
六
法條鏈接
1.《中華人民共和國(guó)民法典》
第一百四十六條?行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。
以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。
第五百五十二條 第三人與債務(wù)人約定加入債務(wù)并通知債權(quán)人，或者第三人向債權(quán)人表示愿意加入債務(wù)，債權(quán)人未在合理期限內(nèi)明確拒絕的，債權(quán)人可以請(qǐng)求第三人在其愿意承擔(dān)的債務(wù)范圍內(nèi)和債務(wù)人承擔(dān)連帶債務(wù)。
第六百八十八條 當(dāng)事人在保證合同中約定保證人和債務(wù)人對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，為連帶責(zé)任保證。
連帶責(zé)任保證的債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的情形時(shí)，債權(quán)人可以請(qǐng)求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以請(qǐng)求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。
2.《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》
第二十四條 當(dāng)事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。當(dāng)事人根據(jù)法庭審理情況變更訴訟請(qǐng)求的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。
聯(lián)系客服
