1、本登記和預告登記
關(guān)于本登記和預告登記的區(qū)別，在這個問題最高人民法院出版的《民事審判指導與參考（2016年卷）》是這樣認為的，《民法典》將不動產(chǎn)登記分為本登記和預告登記，本登記就是指對于已經(jīng)實際發(fā)生的物權(quán)變動進行的登記，預告登記是為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記，是相對于本登記的登記制度。《民法典》第208條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。不動產(chǎn)物權(quán)的取得是以登記為生效條件的，此處的登記是指本登記。《民法典》第221條規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。預告登記不是取得不動產(chǎn)物權(quán)，預告登記的目的是使被登記的債權(quán)請求權(quán)具有物權(quán)的效力，對后來發(fā)生的與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對抗的效力。
預告登記的效力主要表現(xiàn)在：其一違背預告登記的處分行為不具有物權(quán)效力；其二在預告登記義務人破產(chǎn)或者強制執(zhí)行時，預告登記具有物權(quán)效力；其三預告登記保全的債權(quán)因履行而轉(zhuǎn)化為物權(quán)時物權(quán)的順位依據(jù)預告登記時間予以確定。
不動產(chǎn)登記區(qū)分為本登記與預告登記的意義主要在于二者效力不同，本登記的效力是使物權(quán)直接成立，而預告登記的效力僅在于保障將來實現(xiàn)物權(quán)，未經(jīng)預告登記權(quán)利人同意的對該不動產(chǎn)的處分不發(fā)生物權(quán)效力。
我對最高人民法院以上本登記和預告登記的區(qū)別理解為，本登記對于不動產(chǎn)來說本登記成立時物權(quán)變動完成，這個物權(quán)可能是不動產(chǎn)的所有權(quán)、也可能是抵押權(quán)、地役權(quán)。預告登記的目的是權(quán)利人對預告登記物將來可以期待的物權(quán)變動，享有的對抗其他債權(quán)人的一種權(quán)利。預告登記的本質(zhì)不產(chǎn)生物權(quán)變動，產(chǎn)生的只是排除他人請求物權(quán)變動的權(quán)利。
2、房屋備案登記和預告登記
這個問題最高人民法院民一庭法官王毓敏在第75期《民事審判指導與參考》作出如下區(qū)分。房屋備案登記與預告登記在法律上是有所不同的，兩者的區(qū)別有以下五點：
一是法律效力不同。商品房預售合同備案登記制度是一種行政管理制度。經(jīng)過登記備案的商品房預售合同僅表明該買賣行為已納入行政監(jiān)管，在沒有其他法定事由的情況下，該合同的效力優(yōu)于出賣人一房多賣時，時間順序在后的同一標的物預售合同。在產(chǎn)權(quán)過戶登記前商品房預售合同仍然沒有物權(quán)效力。沒有物權(quán)效力就是意味著無論合同履行狀況如何，出賣人仍然是標的物法律意義上的產(chǎn)權(quán)人。而預告登記則是不動產(chǎn)登記制度?！?/span>民法典》第211條規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。依此規(guī)定，經(jīng)預告登記的不動產(chǎn)買賣合同買受人的債權(quán)已經(jīng)添附了預期物權(quán)，債權(quán)人可以享有產(chǎn)權(quán)已過戶后的部分權(quán)利，包括可以對抗前手抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，司法機關(guān)也不能將已預告登記的不動產(chǎn)當作出賣方的財產(chǎn)施以強制執(zhí)行。
二是登記程序不同。《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定，商品房預售人應當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。可見商品房預售合同的登記備案是政府主管部門行使監(jiān)管職權(quán)，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)滿足預售條件、履行報備義務、接受資格審查的一項行政管理行為。而預告登記則是雙方達成合意方能申請，也可以不申請預告登記。根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，辦理預購商品房預告登記必須有已經(jīng)登記備案的商品房預售合同原件才能辦理，即備案登記是預告登記的前置程序。
三是適用范圍不同。備案登記其登記的標的僅限于商品房預售合同，商品房的現(xiàn)房買賣、二手房買賣、舊房買賣合同都被排除在備案登記的范圍之外。預告登記則適用于所有不動產(chǎn)交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體受讓等。
四是啟動主體不同。備案登記的啟動主體是房地產(chǎn)開發(fā)商，而預告登記的啟動主體則是簽訂了物權(quán)協(xié)議的當事人。
五是登記機關(guān)不同。備案登記的登記機關(guān)為建設主管部門或房地產(chǎn)管理部門或土地管理部門，而預告登記的登記機關(guān)則是房屋的登記機構(gòu)。
3、網(wǎng)簽與備案二者的區(qū)別
這個問題王毓敏法官在第75期《民事審判指導與參考》作出如下區(qū)分。網(wǎng)簽與備案主要應從以下四個方面進行把握：
其一含義不同。網(wǎng)簽是房地產(chǎn)管理部門為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)銷售行為，防止開發(fā)企業(yè)“捂盤”以及一房多賣而建立的一個網(wǎng)絡化管理系統(tǒng)，即交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進行備案，并在互聯(lián)網(wǎng)上公示，而且網(wǎng)簽后還會得到一個網(wǎng)簽號，可以在互聯(lián)網(wǎng)上查詢網(wǎng)簽信息。需要注意的是，已經(jīng)網(wǎng)簽過的商品房，無法進行第二次網(wǎng)簽。而備案包括開發(fā)商備案和購房合同備案。開發(fā)商備案是指開發(fā)企業(yè)在取得預售證前向房產(chǎn)管理部門備案商品房出售價格，面向社會出售。購房合同備案是指購房者和開發(fā)商簽訂合同之后，在房地產(chǎn)管理部門登記備案，以此實現(xiàn)法律效力的一種方式。
其二辦理時間不同。網(wǎng)簽時，開發(fā)商已經(jīng)取得了預售證，且購房者也滿足購房資格，完成選房，簽訂合同之后，在售樓部或者在房屋管理部門完成，未取得預售證或其他證明的開發(fā)商與購房者簽訂的合同無法進行網(wǎng)簽。備案時間則是簽約之日起30日內(nèi)，交易雙方持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。由此可見，備案是以網(wǎng)簽為前提的。
其三法律效力不同。網(wǎng)簽是可以協(xié)商撤銷的，而備案后房屋買賣合同正式生效。但是對于這點，我是持有保留意見的商品房預售合同的只要符合預售條件就發(fā)生法律效力，我認為房屋買賣合同生效與否和合同備案是兩個不同的法律關(guān)系，房屋買賣合同的生效是不與備案為前提的。
其四流程不同。完成網(wǎng)簽需要先選定網(wǎng)簽時間后，準備網(wǎng)簽資料再確認網(wǎng)簽條款。而備案流程則是先合同備案再審核，在取得備案號后打印合同文本，隨后雙方簽字蓋章即可完成備案。
4、以物抵債的性質(zhì)
在建設工程施工合同結(jié)算過程中發(fā)包人與承包人約定，以承包人承建的部分房屋抵頂工程款的方式普遍存在，但是對以物抵債合同的性質(zhì)存在爭議。傳統(tǒng)民法理論認為，合同根據(jù)成立要件的不同，可以區(qū)分為諾成合同和要物合同。其中，諾成合同因雙方意思表示一致而成立。要物合同又稱實踐合同，除滿足合同雙方意思表示一致外，尚需物之交付或完成其他給付，才能成立要物合同。
《民事審判指導與參考第70 輯》最高人民法院民一庭法官司偉所著的《債務清償期屆滿后的以物抵債協(xié)議的性質(zhì)與履行—內(nèi)蒙古興華房地產(chǎn)有限責任公司與通州建總集團有限公司建設工程施工合同糾紛案一文中，對于以物抵債的性質(zhì)司偉法官作出如下認定。關(guān)于以物抵債而言，以物抵債并非一個含義明確的法律術(shù)語，實踐中其大致包括兩種情形：其一是僅具有以他種給付替代原定給付的合意，但債權(quán)人尚未受領(lǐng)債務人的他種給付；其二是雙方當事人不但達成以他種給付替代原定給付的合意，而且債權(quán)人受領(lǐng)了債務人的他種給付。后者實質(zhì)上就是傳統(tǒng)民法所稱的代物清償。所謂代物清償，是指以其他給付替代原給付，從而使債權(quán)消滅的債權(quán)人與給付人之間的契約。代物清償經(jīng)成立者，無論他種給付與原定給付是否價值相等，縱兩者互有出入，債之關(guān)系均歸消滅。依據(jù)上述規(guī)定，代物清償以債權(quán)人實際受領(lǐng)他種給付為成立要件，屬于要物合同。實踐中，對于只有雙方當事人的合意，而無債權(quán)人現(xiàn)實地受領(lǐng)給付事實的以物抵債協(xié)議的成立問題，爭議較大。以物抵債協(xié)議是諾成還是要物，不應一概而論，司法裁判中對此問題加以認定應遵循以下原則：首先，不應將以物抵債等同于代物清償。如前所述，代物清償僅為以物抵債的一種情形或可選方式，而非全部。故雖然從傳統(tǒng)民法的理論看，代物清償協(xié)議應為要物合同，但不應因此即認為所有的以物抵債協(xié)議都屬于要物合同。其次，諾成合同與要物合同的區(qū)分，在近代民法上，均采合同自由原則，對于合同的類型不做強制規(guī)定，由于絕大多數(shù)合同都從雙方達成合意時成立，屬諾成合同；而要物合同則必須有法律特別規(guī)定，已屬特殊合同。我國現(xiàn)行法律并無以物抵債協(xié)議為要物合同之規(guī)定，故其原則上應認定為諾成性合同，即于當事人達成合意時成立。再次，以物抵債，作為債務清償?shù)姆绞街?，是當事人之間對于如何清償債務作出的安排，故對以物抵債協(xié)議的成立要件，應以尊重當事人的意思自治為基本原則。法律雖然對于以物抵債協(xié)議是否為要物合同并無明確規(guī)定，但并不排除當事人基于意思自治而約定協(xié)議以債權(quán)人現(xiàn)實地受領(lǐng)抵債物或者取得抵債物所有權(quán)、使用權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利為成立要件，在當事人基于真意而明確作出上述約定時，一般應認定構(gòu)成代物清償，為要物合同。但若當事人并未明確作出上述約定，則在進行合同解釋時，一般應得出以物抵債協(xié)議于當事人達成合意時已經(jīng)成立的結(jié)論。
對于司偉法官的以上論述我的理解為，以物抵債分為兩種，一種是當事人僅有以物抵債的合意，但未實際給付；第二種是當事人具有以物抵債的合意，已經(jīng)實際給付。第二情況為代物清償，此種以物抵債司法實踐沒有爭議。對于第一種以物抵債司法實踐中存在爭議，司偉法官認為，我國現(xiàn)行法律并無以物抵債協(xié)議為要物合同之規(guī)定，故其原則上應認定為諾成性合同，即于當事人達成合意時成立。這也是目前的司法主流觀點。
5、以物抵債與物權(quán)變動
關(guān)于以物抵債與物權(quán)變動的關(guān)系，最高人民法院第二巡回法庭法官會議紀要（第一輯），進行了經(jīng)典的論述。最高人民法院第二巡回法庭對于以物抵債和物權(quán)變動的關(guān)系，
首先從物權(quán)變動的理論基礎(chǔ)分析。物權(quán)變動，是指物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。物權(quán)變動的原因行為，屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，涉及成立、生效等問題，均應依照債法的相關(guān)規(guī)定進行處理。民法理論認為，物權(quán)公示公信原則是物權(quán)變動的基本規(guī)則，主要適用于基于法律行為而發(fā)生物權(quán)變動的情況。至于非因法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動，則適用法律的特殊規(guī)則。物權(quán)的公示與公信，歷來是物權(quán)法上的重要問題。支配性、對世性及排他性，這是物權(quán)效力的基本屬性，如不能以一定公開、透明的方式告知物權(quán)變動，不利于保護物權(quán)人的權(quán)利，也不利于保護善意第三人的信賴利益，增加交易成本，危及秩序安全，影響社會流通。依據(jù)《民法典》第 215條關(guān)于“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，我國采用的是物債二分體系，物權(quán)的變動與否，不影響物權(quán)變動原因行為即債的效力，而債的成立也不必然導致物權(quán)的實質(zhì)變動。
其次從物權(quán)變動的具體形態(tài)上講，區(qū)別于動產(chǎn)物權(quán)和不動產(chǎn)物權(quán)，世界各國均規(guī)定了不同的物權(quán)變動的方法。我國《民法典》第208條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設立和轉(zhuǎn)讓，應當依照法律規(guī)定交付"，第209條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外；在以法律行為導致物權(quán)變動的情形下，動產(chǎn)的物權(quán)變動，應以交付為標準，具體而言，可以分為直接交付和觀念交付，觀念交付又可以分為簡易交付、占有改定和指示交付；不動產(chǎn)的物權(quán)變動，則應以變更登記為標準，以此來認定是否完成了現(xiàn)實給付。
最后以物抵債后的物權(quán)變動，取決于以物抵債協(xié)議的實際履行情況。根據(jù)前述觀點，以物抵債是諾成合同，不以物的交付作為合同成立的要件，故此時以物抵債協(xié)議成立并生效，并不當然發(fā)生抵債物的物權(quán)變動的法律效果。以物抵債協(xié)議訂立后，是否發(fā)生物權(quán)變動，取決于當事人是否實際履行以物抵債協(xié)議，完備了抵債物的物權(quán)變動條件。具體而言，在以動產(chǎn)抵債的情況下，債務人應將物交付債權(quán)人；在以不動產(chǎn)抵債的情況下，應自不動產(chǎn)登記部門辦理物的變更登記之日起，抵債物完成了物權(quán)變動。
基于以上最高人民法院第二巡回法庭的意見，以物抵債是諾成合同，以物抵債協(xié)議雙方簽字、蓋章時發(fā)生效力。以物抵債協(xié)議生效及抵債不動產(chǎn)的交付均不產(chǎn)生物權(quán)變動的法律后果。對于建設工程施工中經(jīng)常出現(xiàn)的以房抵債合同工程款債權(quán)的消滅的時間的問題，應當依據(jù)以房抵債的標的物房產(chǎn)發(fā)生物權(quán)變動時，即房產(chǎn)過戶至承包人名下才能發(fā)生工程款債權(quán)消滅的法律效果。當事人達成的以房抵債合同是債權(quán)人履行債務的一種方式，必須待發(fā)包人將用以抵債的房產(chǎn)物權(quán)登記過戶給承包人，才能發(fā)生清償工程價款債權(quán)的法律效果。承包人要獲得抵債房產(chǎn)的所有權(quán)，同樣要采用合意加登記的不動產(chǎn)物權(quán)公示方法，辦理不動產(chǎn)物權(quán)登記，方可使抵債的房產(chǎn)發(fā)生物權(quán)變動效力，僅訂立以物抵債合同不能自動取得抵債不動產(chǎn)的物權(quán)。如果發(fā)包人和承包人就房產(chǎn)所有權(quán)抵償工程價款達成協(xié)議，而未按照法律規(guī)定辦理抵債標的物物權(quán)登記手續(xù)的，視為抵債的標的物物權(quán)沒有發(fā)生變動，發(fā)包人仍是抵債房產(chǎn)的合法所有權(quán)人，雙方不辦理不動產(chǎn)物權(quán)登記手續(xù)的，以房抵債合同的房產(chǎn)不發(fā)生物權(quán)變動的效力。此時以房抵債合同雖然生效，但是不發(fā)生工程款債權(quán)消滅的法律后果。
歸納本節(jié)授課的主要內(nèi)容，關(guān)于本登記和預告登記，本登記對于不動產(chǎn)來說本登記成立時物權(quán)變動完成。預告登記的目的是權(quán)利人對預告登記物將來可以期待的物權(quán)變動，享有的對抗其他債權(quán)人的一種權(quán)利。預告登記的本質(zhì)不產(chǎn)生物權(quán)變動，產(chǎn)生的只是排除他人請求物權(quán)變動的權(quán)利。在建建筑物抵押權(quán)登記性質(zhì)為本登記，而預購商品房抵押權(quán)的登記只能作為預告登記。關(guān)于以物抵債合同的性質(zhì)，以物抵債分為兩種，一種是當事人僅有以物抵債的合意，但未實際給付，此種以物抵債原則上應認定為諾成性合同，即當事人達成合意時成立。第二種是當事人具有以物抵債的合意，已經(jīng)實際給付，此種以物抵債為代物清償，以物抵債協(xié)議的性質(zhì)為實踐性合同。
