多層住宅與高層住宅之比較 多層住宅與高層住宅之比較 高層與多層之比較1 樓
2008-5-14 10:57:14
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秀康新城海尚康庭多層住宅一般是指六七層高的樓房，高層住宅是指六七層以上的住房。多層住宅和高層住宅各有特點(diǎn)，不能簡(jiǎn)單地說哪種好，應(yīng)從結(jié)構(gòu)、成本、面積、質(zhì)量、房型、物業(yè)管理收費(fèi)等多方面考慮。
1 從建筑質(zhì)量上看，一般情況下，高層的建造標(biāo)準(zhǔn)、建造質(zhì)量要高于多層。普通多層住宅一般為磚混結(jié)構(gòu)，而高層住宅由于它為鋼筋混凝現(xiàn)澆，地基深而結(jié)實(shí)，墻體厚實(shí)，不滲水，抗震性能好于多層，整幢大樓不會(huì)下沉變形；而且折舊年限長(zhǎng)。
2 高層視野較開闊，空氣質(zhì)量較好，噪音??；自然風(fēng)大，有的房間不需裝空調(diào)可節(jié)約電費(fèi)；采光好，日照時(shí)間長(zhǎng)，有的朝向太陽照射達(dá)到七八小時(shí)之久；
3 從房屋實(shí)際使用面積看，高層的得房率比多層低，即購買相同建筑面積的住房，高層的套內(nèi)建筑面積低于多層的套內(nèi)建筑面積。住宅的面積既包括使用面積，也包括住宅的公共部位，如樓梯間等公共面積的分?jǐn)偂８邔幼≌捎谟须娞?、電梯等候間、地下室等，需分?jǐn)偟墓妹娣e較多層的要多，因而實(shí)際得房率要低一些。
4 大多數(shù)高樓物業(yè)管理比較完善，小區(qū)環(huán)境一般比較優(yōu)美舒適，綠化、景物、衛(wèi)生、停放自行車、汽車等管理都較好，電梯、大門入口都有專人值勤，小區(qū)比較安全；但高層的物業(yè)管理費(fèi)比多層的物業(yè)管理費(fèi)高；
5 高層上下樓有電梯可代步，出入方便，老人、殘疾人和病人可以免去爬樓登高之苦；但如果電梯的維修保養(yǎng)不到位，一旦電梯發(fā)生故障，上下樓比較困難；
6 雖然高層的建造成本較高，但同樣建筑面積的高層占用的土地面積較小，因此高層與多層的價(jià)格差距不大。內(nèi)環(huán)線內(nèi)土地價(jià)格較高，新建商品房一般高層居多，而內(nèi)環(huán)外住宅小區(qū)以多層為主；在內(nèi)環(huán)線內(nèi)，有時(shí)多層價(jià)格要高于高層。
7 從房型構(gòu)造格局上看，多層住宅要好于高層住宅。由于構(gòu)造結(jié)構(gòu)上的原因，一般多層住宅坐北朝南，南北通風(fēng)，室內(nèi)使用面積大，房型合理，大開間容易隔開裝修。而高層住宅一般采用框架剪刀墻結(jié)構(gòu)，加上又要考慮幾部電梯的位置，因而戶型設(shè)計(jì)稍難一點(diǎn)，裝修也易帶來不便。
1．住宅的建筑形式根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，民用建筑高度與層數(shù)的劃分為：1層~3層為低層住宅；4層~6層為多層住宅；7層~10層為中高層住宅（也稱小高層住宅）；11層~30層為高層住宅；30層（不包括30層）以上為超高層住宅。2．低層住宅低層住宅主要是指（一戶）獨(dú)立式住宅、（二戶）聯(lián)立式住宅和（多戶）聯(lián)排式住宅。與多層和高層住宅相比，低層住宅最具有自然的親合性（其往往設(shè)有住戶專用庭院），適合兒童或老人的生活；住戶間干擾少，有宜人的居住氛圍。這種住宅雖然為居民所喜愛，但受到土地價(jià)格與利用效率、高政及配套設(shè)施、規(guī)模、位置等客觀條件的制約，在供應(yīng)總量上有限。3．多層住宅多層住宅主要是借助公共樓梯垂直交通，是一種最具有代表性的城市集合住宅。它與中高層（小高層）和高層住宅相比，有一定的優(yōu)勢(shì)：（1）在建設(shè)投資上，多層住宅不需要像中高層和高層住宅那樣增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資。（2）在戶型設(shè)計(jì)上，多層住宅戶型設(shè)計(jì)空間比較大，居住舒適度較高。（3）在結(jié)構(gòu)施工上，多層住宅通常采用磚混結(jié)構(gòu)，因而多層住宅的建筑造價(jià)一般較低。但多層住宅也有不足之處，主要表現(xiàn)在：（1）底層和頂層的居住條件不算理想，底層住戶的安全性、采光性差，廁所易溢糞返味；頂層住戶因不設(shè)電梯而上下不便。此外屋頂隔熱性、防水性差。（2）難以創(chuàng)新。由于設(shè)計(jì)和建筑工藝定型，使得多層住宅在結(jié)構(gòu)上、建材選擇上、空間布局上難以創(chuàng)新，形成“千樓一面、千家一樣”的弊端。如果要有所創(chuàng)新，需要加大投資又會(huì)失去價(jià)格成本方面的優(yōu)勢(shì)。多層住宅的平面類型較多，基本類型有梯間式、走廊式和獨(dú)立單元式。4．小高層住宅一般而言，小高層住宅主要指7層~10層高的集合住宅。從高度上說具有多層住宅的氛圍，但又是較低的高層住宅，故稱為小高層。對(duì)于市場(chǎng)推出的這種小高層，似乎是走一條多層與高層的中間之道。這種小高層較之多層住宅有它自己的特點(diǎn)：（1）建筑容積率高于多層住宅，節(jié)約土地，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資成本較多層住宅有所降低。（2）這種小高層住宅的建筑結(jié)構(gòu)大多采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，從建筑結(jié)構(gòu)的平面布置角度來看，則大多采用板式結(jié)構(gòu)，在戶型方面有較大的設(shè)計(jì)空間。（3）由于設(shè)計(jì)了電梯，樓層又不是很高，增加了居住的舒適感。但由于容積率的限制，與高層相比，小高層的價(jià)格一般比同區(qū)位的高層住宅高，這就要求開發(fā)商在提高品質(zhì)方面花更大的心思。5．高層住宅高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，依據(jù)外部形體可將其分為塔樓和板樓。（1）高層住宅的優(yōu)點(diǎn)：高層住宅土地使用率高，有較大的室外公共空間和設(shè)施，眺望性好，建在城區(qū)具有良好的生活便利性，對(duì)買房人有很大吸引力。（2）高層住宅的缺點(diǎn)：高層住宅，尤其是塔樓，在戶型設(shè)計(jì)方面增大了難度，在每層內(nèi)很難做到每個(gè)戶型設(shè)計(jì)的朝向、采光、通風(fēng)都合理。而且高層住宅投資大，建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層住宅，要配置電梯、高壓水泵、增加公共走道和門窗，另外還要從物業(yè)管理收費(fèi)中為修繕維護(hù)這些設(shè)備付出經(jīng)常性費(fèi)用。高層住宅內(nèi)部空間的組合方式主要受住宅內(nèi)公共交通系統(tǒng)的影響。按住宅內(nèi)公共交通系統(tǒng)分類，高層住宅分單元式和走廊式兩大類。其中單元式又可分為獨(dú)立單元式和組合單元式，走廊式又分為內(nèi)廊式、外廊式和躍廊式。6．超高層住宅多層和高層優(yōu)缺點(diǎn)比較：1、多層的公攤一般在10%左右，高層的公攤要達(dá)到20%，對(duì)于100個(gè)平方的房子來說，多層的套內(nèi)面積能達(dá)到90平，而高層一般只有80個(gè)平左右。一樣的房子足足少了10個(gè)平方，也就是說買高層多花了10%的錢在公攤上。2、多層的物業(yè)管理費(fèi)一般在1元以下，更多的在0.6—0.8元之間，沒有電梯費(fèi)和二次供水費(fèi)。高層的物業(yè)費(fèi)一般都超過了1元，更多的在1.1—1.5元之間，再算算二次供水費(fèi)和電梯費(fèi)，100平方的高層一個(gè)月的費(fèi)用將達(dá)到150元甚至更高，而高層一般只有70——80元，光這一項(xiàng)每個(gè)月就可以省下80元左右，這可都是長(zhǎng)年累月的費(fèi)用。對(duì)于一個(gè)普通家庭來說每個(gè)月多支出80月的物業(yè)費(fèi)確實(shí)也是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。3、多層的公共維修資金是1%，而高層是2%。4、多層的戶型都相對(duì)很合理，一個(gè)單元2戶，而多層一個(gè)單元基本是3戶或4戶。絕大多數(shù)多層都是南北通透，而高層很少有南北通透的房型，即使有南北通透的，價(jià)格也很高，而且很難買到。買房子南北通透應(yīng)該是首選吧。5、多層的采光更好。6、多層的容積率更低，一般只有高層的1/2—1/3。7、多層一般可以裝太陽能，高層是絕對(duì)不可以的，太陽能一個(gè)月也能省不少燃?xì)饣螂娰M(fèi)。8、多層停電了，但還有水，除非一道停了。而高層一停電的話甚至連電梯都不能用，當(dāng)然了高檔的高層還是有備用電梯電源的。9、多層爬樓梯可以鍛煉身體，研究表明每多爬一層樓梯生命可以延長(zhǎng)10秒。對(duì)于身體不好腿腳不靈的老人或者懶人來說當(dāng)然還是有電梯的高層好。10、多層在裝修中可以更好的改變戶型，而高層很多室內(nèi)墻都是結(jié)構(gòu)墻沒法打掉，給裝修增加難度。11、高層的視野更開闊，當(dāng)然對(duì)面不能有高層。12、多層裝修的搬運(yùn)費(fèi)用比高層要貴。13、相同的小區(qū)差不多的位置，高層的價(jià)格比多層要便宜10%以上。但是綜合更多公攤來說相同的使用面積總價(jià)還是差不多的。14、現(xiàn)在有多層的小區(qū)相對(duì)較少，幾乎是清一色的高層了，給我們的選擇增加難超高層住宅多為30層以上。超高層住宅的樓地面價(jià)最低，但其房?jī)r(jià)卻不低。這是因?yàn)殡S著建筑高度的不斷增加，其設(shè)計(jì)的方法理念和施工工藝較普通高層住宅和中、低層住宅會(huì)有很大的變化，需要考慮的因素會(huì)大大增加。例如，電梯的數(shù)量、消防設(shè)施、通風(fēng)排煙設(shè)備和人員安全疏散設(shè)施會(huì)更加復(fù)雜，同時(shí)其結(jié)構(gòu)本身的抗震和荷載也會(huì)大大加強(qiáng)。別外，超高層建筑由于高度突出，多受人矚目，因此在外墻面的裝修上檔次也較高，造成其成本很高。若建在市中心或景觀較好地區(qū)，雖然住戶可欣賞到美景，但對(duì)整個(gè)地區(qū)來講卻不協(xié)調(diào)。因此，許多國家并不提倡多建超高層住宅。 隨風(fēng)、隨心、隨緣、隨煙塵
佛說：“你的心上有塵”，于是我就用力的擦拭。佛說：“你錯(cuò)了，塵是擦不掉的”，我于是將心剝了下來。佛說:"你又錯(cuò)了，塵本非塵，何來有塵，你還是隨塵吧”。
小高層的特點(diǎn)
在我國城市住宅的設(shè)計(jì)與開發(fā)建設(shè)中，小高層住宅異軍突起，十分流行，在銷售市場(chǎng)上很受廣大購房者的青睞。其現(xiàn)象值得認(rèn)真探索。所謂小高層住宅是指層數(shù)為7層~11層的住宅，其平面布局類似于多層住宅，有載人電梯，但無消防電梯。小高層住宅是一種約定俗成的說法，在國際住宅設(shè)計(jì)規(guī)范中并無此定義。小高層住宅實(shí)際上是中高層住宅(7層~9層)和10層~11層的高層住宅相加在一起的概念。根據(jù)規(guī)范，電梯和樓梯共同作為公共垂直交通工具，但可以不設(shè)消防電梯。因此，小高層住宅雖然是高層住宅，但層數(shù)較低，具有多層住宅的某些特點(diǎn)，雖設(shè)有電梯，但防火要求并不如高層建筑防火要求那么高。一、對(duì)小高層住宅建筑設(shè)計(jì)的探討高層建筑出現(xiàn)于十九世紀(jì)末，二十世紀(jì)中葉得到迅速發(fā)展，逐漸遍及到世界各國。近十年來，隨著我國城市人口的高度集中，小高層住宅建筑成為一些大中城市建筑活動(dòng)的重要內(nèi)容。這種以小高層住宅建筑為主體的居住區(qū)，在社區(qū)環(huán)境的設(shè)計(jì)上頗具特色，套型及公共部位的設(shè)計(jì)靈活多變，其安全問題及結(jié)構(gòu)體系設(shè)計(jì)，也與以往的多層住宅建筑有許多不同的方面。
（一）社區(qū)環(huán)境特色。早在1930年春，著名建筑大師、現(xiàn)代建筑的奠基人格羅皮烏斯，在布魯塞爾召開的國際現(xiàn)代建筑協(xié)會(huì)(CIAM)第三次會(huì)議的報(bào)告中，提出在大城市中建造10-12層的高層住宅的主張。他認(rèn)為“高層住宅的空氣陽光最好，建筑物之間距離拉大，可以有大塊綠地供孩子們嬉戲”，“應(yīng)該利用我們擁有的技術(shù)手段，使城市和鄉(xiāng)村這對(duì)立的兩極互相接近起來”。高層住宅建筑占地面積小，在既定的地段內(nèi)能最大限度地增加建筑面積，擴(kuò)大市區(qū)空地，有利于城市綠化，改善環(huán)境衛(wèi)生。良好的居住環(huán)境，是城市商品住宅品位及價(jià)值的一個(gè)決定性因素，也是居者生活舒適必不可少的條件，它所涉及的問題十分復(fù)雜，包括交通組織、綠化鋪裝、水體、景觀、小品的設(shè)置和環(huán)境照明等各個(gè)細(xì)節(jié)問題。小高層建筑住宅區(qū)的寬?？臻g，經(jīng)過建筑師的精心策劃和合理組織，可形成特色鮮明、風(fēng)格各異的居住環(huán)境。建筑是社區(qū)居住環(huán)境的主角，其創(chuàng)作水平直接影響整個(gè)社區(qū)的環(huán)境質(zhì)量。建筑創(chuàng)作應(yīng)在空間組織、形態(tài)尺度、色彩質(zhì)地等方面，加強(qiáng)社區(qū)環(huán)境特色建設(shè)。小高層住宅建筑，在建筑群體布局上，高低相間，點(diǎn)面結(jié)合，可以改善城市面貌，豐富城市藝術(shù)，同時(shí)也是社區(qū)文化形成的因素之一。
（二）套型設(shè)計(jì)。對(duì)于住宅套型的重要性，現(xiàn)在被越來越多的開發(fā)商認(rèn)識(shí)和重視了，這是一個(gè)很大的進(jìn)步，是“以人為本”的住宅建設(shè)理念開始具體落實(shí)的良好開端，也是對(duì)大量積壓空置房現(xiàn)象冷靜、認(rèn)真反思的結(jié)果。在同一環(huán)境中，住戶買家經(jīng)濟(jì)實(shí)力是前提，在同樣的經(jīng)濟(jì)實(shí)力條件下，買家最重視的是住宅“套型結(jié)構(gòu)”問題，它是買家關(guān)心和挑剔的焦點(diǎn)。 “套型結(jié)構(gòu)”，是單元式住宅戶內(nèi)獨(dú)家擁有的空間組成、大小及其平面的布局形式。套型設(shè)計(jì)，實(shí)際上是一種人的生活方式的設(shè)計(jì)。生活方式，反映住戶的社會(huì)地位、職業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)條件、家庭人口結(jié)構(gòu)及生活習(xí)慣等各方面的綜合要求。小高層住宅建筑套型設(shè)計(jì)，是一項(xiàng)復(fù)雜而又要求極其仔細(xì)的設(shè)計(jì)，要讓住宅能適應(yīng)不同人的需要，而不是要人來適應(yīng)房子或要不同的人來適應(yīng)同一種房子，就應(yīng)體現(xiàn)“以人為本，為人服務(wù)”的設(shè)計(jì)宗旨。小高層住宅建筑，以其特有的建筑環(huán)境及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，造就了其套型設(shè)計(jì)的多樣性和靈活性。
1、合理的功能分區(qū)作為代表未來居住方向的小康型套型設(shè)計(jì)，其最大特點(diǎn)就是公私分區(qū)明確。要塑造家庭的舒適環(huán)境，必須加深對(duì)公私分區(qū)明確的理解，以恰當(dāng)?shù)目臻g劃分，使居住生活行為適得其所，進(jìn)而獲得最佳的居住空間環(huán)境。由客廳、餐廳、廚房組成的公共區(qū)和由臥室、衛(wèi)生間組成的私密區(qū)，應(yīng)互不干擾、簡(jiǎn)潔方便，滿足各層次人行為的居住性、適合性和私密性。
2、開放的空間體系 小高層住宅區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)，決定了其套型設(shè)計(jì)更多地側(cè)重于綠色、陽光和生命，其建筑的框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)，決定了它具有多層建筑所沒有的空間，便于實(shí)現(xiàn)住宅的可變性和靈活性，讓住戶參與再設(shè)計(jì)。在現(xiàn)代家庭中，擁有一個(gè)40平米上，附有南向陽臺(tái)的大起居室，是白領(lǐng)階層的首選。這種起居室增強(qiáng)了公共娛樂性及歸屬感。在一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、公共服務(wù)設(shè)施完善的小區(qū)內(nèi)，用些許綠化，可點(diǎn)綴出一個(gè)富于個(gè)人品味特征的起居室，使之與室外環(huán)境交相輝映。這個(gè)充滿陽光和綠色的大起居室，可靈活分隔，劃分成一室一廳，滿足人口較多的家庭的需要;或用作書房，以豐富居室的內(nèi)涵。起居室與南向陽臺(tái)的緊密結(jié)合，采用大面積的落地玻璃門，形成陽光室與南向的陽臺(tái)和透空的鑄鐵欄桿通透，可將室外優(yōu)美的環(huán)境組織到室內(nèi)來。“躍層式”的套型，可在室外景觀良好的一面設(shè)置觀景平臺(tái)，使之有空中花園的效果，這也是小高層住宅建筑的特色之一。
小高層住宅是城市化、工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)物，鋼材和混凝土的使用，電梯的發(fā)明，使住宅建設(shè)向空間發(fā)展成為可能，小高層住宅最大的優(yōu)點(diǎn)，就是可以節(jié)約土地。同樣的地基建造六層住宅與建十二層住宅，土地利用率可提高一倍，但它的造價(jià)卻遠(yuǎn)低于高層的造價(jià)。同時(shí)，小高層住宅還有雙路供水，供電系統(tǒng)，可提供更有保障的供應(yīng)、集中安全的住宅環(huán)境、規(guī)?；墓芾矸?wù)、以及良好的采光通風(fēng)條件等優(yōu)勢(shì)。隨著靈丘消費(fèi)者的觀念變化，小高層、高層將越來越受到人們的接受和喜歡。
1、新站區(qū)安徽大市場(chǎng)附近，這里房子不愁租，而且租金不低，但最好是多層的低層， 2、政務(wù)區(qū)，這里房子不便宜，但是幾年后會(huì)有升職空間 3、濱湖區(qū)，這里房?jī)r(jià)不高，但是要有幾年才能發(fā)展好，長(zhǎng)期持有升職空間大 高層的優(yōu)點(diǎn)：
1、采用鋼混結(jié)構(gòu)，具有鋼混優(yōu)點(diǎn)
2、八層以上無灰塵污染，十層以上無噪音污染，環(huán)境好，視野好
3、以梯代步，省時(shí)省力，是身份和地位的象征
4、物業(yè)管理到位，人員素質(zhì)高
5、樓宇高，小偷爬不進(jìn)來，有專業(yè)保安人員，素質(zhì)高，能力強(qiáng)，二十四小時(shí)保安巡邏
高層缺點(diǎn)：
1、很多人乘電梯有不適感，電梯不夠用，等電梯浪費(fèi)時(shí)間，萬一停電，不便出門
2、出房率低，分?jǐn)偯娣e大，人口密度大
3、電梯一出故障，維修時(shí)間長(zhǎng)
4、高層電梯，如無安全監(jiān)控系統(tǒng)，易發(fā)生搶劫或其他危險(xiǎn)情況
5、防火設(shè)施不完善，目前國內(nèi)消防車最高達(dá)十四層
多層優(yōu)點(diǎn)：
1、人口密度小，環(huán)境好，大部分多層有綠化
2、出房率高，戶型設(shè)計(jì)合理，利于擺放家具
3、每層戶數(shù)少，安靜，出入方便
多層缺點(diǎn)：
1、磚混結(jié)構(gòu)，具有磚混的特點(diǎn)
2、一樓比較亂
3、如果二層以上，就要爬樓梯
九、外墻瓷磚與外墻涂料的比較
瓷磚的優(yōu)點(diǎn)：
1、使用壽命長(zhǎng)
2、清洗方便，美觀華貴
3、返修時(shí)間長(zhǎng)，一般15年返修一次
瓷磚的缺點(diǎn)：
1、維修比較麻煩
2、有光污染
3、容易脫落，安全性差
涂料的優(yōu)點(diǎn)：
1、外表美觀，顏色豐富
2、易于返修
3、具有環(huán)保性
4、不吸潮
涂料的缺點(diǎn)：
1、容易掉，不耐臟
2、同等檔次，涂料價(jià)格高，返修成本高
