2020年12月31日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），這是對房地產宏觀審慎監(jiān)管框架的進一步完善，有利于避免資金過度流入房地產領域，降低金融機構房地產貸款集中度，實現(xiàn)促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展和提高金融體系穩(wěn)健性的雙重目的。對銀行業(yè)金融機構來說，《通知》充分考慮了市場承受能力，對銀行業(yè)影響總體有限，部分中小商業(yè)銀行調整壓力相對較大。銀行業(yè)金融機構需要充分重視行業(yè)集中度風險，強化與國家戰(zhàn)略保持一致、與市場環(huán)境相吻合、以監(jiān)管要求為底線的基本原則，加快行業(yè)信貸結構調整和優(yōu)化。
一、《通知》出臺的背景及主要目的
（一）貸款集中度是宏觀審慎監(jiān)管的重要內容，是各國保障金融體系穩(wěn)健性的重要做法
歷史經驗表明，貸款集中度風險一直是導致銀行危機的重要原因之一，主要表現(xiàn)為業(yè)務結構過度集中于某一行業(yè)、某一地域或某一客戶等。為此，國際組織和各國政府都將管理貸款集中度作為提高金融體系穩(wěn)健性的重要做法。例如，巴塞爾委員會在新資本協(xié)議對信用風險集中度提出要求，要求第一支柱框架下在評級過程中應充分考慮這一風險，采用漸近單因素模型。IMF也使用住房房地產貸款占總貸款比重、商業(yè)房地產貸款占總貸款比重這兩個常用的貸款集中度管理指標來判斷房地產市場是否穩(wěn)健。我國也對貸款集中度問題提出了明確要求?！渡虡I(yè)銀行法》規(guī)定，對同一借款人的貸款余額占商業(yè)銀行資本余額的比例不得超過10%。與此同時，銀監(jiān)會發(fā)布的《商業(yè)銀行信用風險內部評級體系監(jiān)管指引》《商業(yè)銀行資本充足率監(jiān)督檢查指引》等要求商業(yè)銀行應根據(jù)債務人或債項的評級結果，設置單一債務人或資產組合限額，要求對集中度風險配置相應的資本以有效抵御集中度風險可能帶來的損失等。
?。ǘ┓康禺a是資金角逐重點領域，易對其它行業(yè)產生擠出效應
房地產由于兼具居住和投資的雙重屬性，一直以來都是資金角逐的重點領域，突出體現(xiàn)在房地產新增貸款占年度新增貸款的比重過大。2018年以來，隨著房地產融資政策的收緊，房地產新增貸款（包括個人住房按揭和房地產開發(fā)貸款在內的全口徑房地產貸款）占全部新增貸款的比重已由2016年45%的最高點降至2020年前9個月的23.9%（圖1）。2020年以來，為對沖疫情影響，我國已實施了三次降準，LRP等各類政策利率也不斷下調，對中小微企業(yè)更是加大了金融支持力度，包括定向貸款支持和貸款貼息等政策。在各種貸款利息優(yōu)惠、貼息政策實施背景下，一部分人利用獲得的優(yōu)惠貸款進行炒房，部分經營性貸款以各種方式違規(guī)進入樓市。這部分資金既無法監(jiān)測，也加大了風險隱患。
?。ㄈ┓康禺a是我國最大的“灰犀牛”，強化房地產監(jiān)管一直在路上
房價過高、漲幅過大一直是我國經濟金融發(fā)展的攔路虎。疫情之下，我國房地產走勢整體平穩(wěn)，但也出現(xiàn)了個別城市房價漲幅過快、過大的現(xiàn)象。2020年7月，全國100個大中城市中有80個城市房價出現(xiàn)了上漲；其中，深圳等城市房價更是創(chuàng)下其在2017年以來的歷史最大漲幅。近期，上海又出現(xiàn)“千人搖號，一屋難求”的現(xiàn)象。疫情以來，中央再次明確將長期堅持“房住不炒”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。2020的8月央行要求加緊房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理，提出“三道紅線”監(jiān)管要求。近期，中央經濟工作會議再次用很長篇幅對房地產市場發(fā)展提出了要求，用如此長的篇幅來定調房地產市場發(fā)展，這是此前少有的，體現(xiàn)中央重視實體經濟發(fā)展，避免中國經濟重回依賴房地產發(fā)展老路的堅定決心。本次政策是對中央“堅持房住不炒”的進一步強化。
二、《通知》的主要特點及影響
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此次銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，從房地產貸款余額和個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例兩個維度提出了集中度管理要求，充分考慮了市場承受力，呈現(xiàn)出分檔、分類與分階段的政策特點。即房地產貸款集中度分為五檔，對不同類型金融機構采用不同的監(jiān)管標準，并提出了分階段的實施時間要求。即將銀行業(yè)金融機構分為5檔，第一檔為中資大型銀行，包括6家國有大型商業(yè)銀行；第二檔為中資中型銀行，包括12家全國性股份制商業(yè)銀行、北京銀行(601169,股吧)等；第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構；第四檔為縣域農合機構；第五檔為村鎮(zhèn)銀行。每個檔次對應的房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%，27.5%、20%，22.5%、17.5%，17.5%、12.5%，12.5%、7.5%（表1）。在分階段實施方面，要求提出2020年12月末，銀行業(yè)金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業(yè)務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業(yè)務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。
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一是有利于樓市平穩(wěn)發(fā)展，避免資金過度流入樓市。房地產貸款集中度管理指標的強化，將使得銀行業(yè)金融機構對于房地產領域的信貸投放更加審慎，避免資金以個人住房貸款等方式流入樓市，有利于銀行將釋放出來的資金流向小微、三農、新基建、制造業(yè)等政府重點支持的領域。與此同時，房地產融資政策收緊必然伴隨著房地產開發(fā)商通過加快銷售、以價換量等方式回籠資金，這將有利于房地產價格保持穩(wěn)定，促進樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。
二是有利于健全房地產宏觀審慎監(jiān)管制度，降低房地產貸款集中度。如前所述，盡管我國已建立起集中度風險管控的基本框架，但實踐中也存在一些機構嚴重超標等問題，尤其是房地產領域的貸款集中度問題沒有提出明確的集中度監(jiān)管要求等?！锻ㄖ访鞔_了房地產行業(yè)貸款集中度的要求，與IMF等國際組織在貸款集中度上的管理規(guī)則更加接近，體現(xiàn)了我國貸款集中度管理與時俱進、與國際接軌的特點，是對我國房地產宏觀審慎監(jiān)管框架的進一步完善，有利于降低金融機構的貸款集中度。
三是對銀行業(yè)金融機構短期沖擊有限，長期影響較大?！锻ㄖ吩O置了2年和4年的過渡期，由于過渡期較長，這使得銀行業(yè)金融機構短期滿足監(jiān)管合規(guī)的壓力并不是特別大。根據(jù)相關數(shù)據(jù)，2020年二季度末，在全國4000多家銀行機構中，只有不到10家銀行機構的兩項指標都偏離監(jiān)管要求。從不同機構來看，第二檔銀行和第三檔銀行調整壓力相對較大，尤其是招商銀行(600036,股吧)、興業(yè)銀行(601166,股吧)、杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、廈門銀行、青島銀行(002948,股吧)這七家機構的偏離度相對更大。第一檔銀行基本都滿足兩大監(jiān)管指標，無需調整，僅有建設銀行在個人住房貸款余額占比方面略超過要求（表2）。
從長期來看，考慮到我國房地產貸款余額較大，其釋放出來的資金量較大，將對銀行的資產優(yōu)化能力提出新要求。2020年9月末，數(shù)值為48.8萬億元，其占信貸余額比重為28.5%，如果降至第二檔平均水平，將可能釋放約1.7萬億元資金。在疫情沖擊之下，“資產荒”是銀行業(yè)金融機構當前發(fā)展中普遍面臨的問題，如何尋找優(yōu)質資產考驗對各家銀行提出了新要求。此外，《通知》對個人住房貸款余額占比也首次提出了占比要求，這對銀行業(yè)消費金融業(yè)務如何更高質量發(fā)展也提出了新要求。此前，有些銀行將消費貸款中的個人房貸業(yè)務作為重點，未來需要回歸“消費”本質，真正引導居民將消費貸款用于消費活動。
三、幾點建議
此次監(jiān)管當局出臺房地產貸款集中度管理辦法的根本目的是優(yōu)化信貸結構，引導信貸資源更多向制造業(yè)等產業(yè)布局，銀行業(yè)金融機構需要堅持以“與國家戰(zhàn)略保持一致、與市場環(huán)境相吻合、以監(jiān)管要求為底線”為基本原則，加快信貸結構調整。
第一，響應監(jiān)管要求，防范房地產集中度風險。防范集中度風險不僅是監(jiān)管的要求，也是維護自身長期穩(wěn)健經營的需要。未來商業(yè)銀行需要更加注重防范集中度風險，建議通過合理調整貸款抵押比、經濟資本占用指標、MPA考核和內部考核等，引導商業(yè)銀行合理控制房地產貸款增長。
第二，優(yōu)化結構，做好行業(yè)組合管理和限額管理。一方面，根據(jù)國家重大戰(zhàn)略布局，充分考慮宏觀經濟、市場結構及行業(yè)發(fā)展情況，通過EVA、RAROC（風險調整加權資本回報率）及資產質量等因素評價行業(yè)收益與風險，并根據(jù)風險偏好進行調整。另一方面，針對房地產企業(yè)發(fā)展前景的不同，負債能力的不同，做好結構優(yōu)化，根據(jù)不同地區(qū)樓市發(fā)展情況、不同房地產企業(yè)的經營情況和綜合實力，確定差異化的支持政策，主要選擇一、二線城市中核心區(qū)域相對穩(wěn)定的普通住宅開發(fā)項目，審慎敘做商業(yè)用房相關信貸業(yè)務。
第三，強化資金流向監(jiān)控，加強針對房地產企業(yè)的風險研判。針對房企“三高一低”的特征，要加強對有息負債規(guī)模和資產負債率過高、短期償債能力指標惡化房企的關注度，要加大風險監(jiān)控力度。強化房地產貸款資金流向監(jiān)控，加大房地產信貸資金使用合規(guī)性審查，強化合規(guī)管理。
第四，更加注重個人貸款業(yè)務高質量發(fā)展。考慮到新規(guī)之下，個人住房貸款余額占比也將面臨上限要求，這要求商業(yè)銀行要轉變此前普遍重視個人住房貸款的做法，擴大個人消費貸款發(fā)放規(guī)模，并引導其真正用于個人消費活動。與此同時，對于大額個人短期信用貸款，監(jiān)管部門也有必要加強監(jiān)管，要求銀行從控制授信上限規(guī)模、加強信用審核等方面嚴把風控關。
(本文作者介紹：中國銀行總行一級部門。研究領域涵蓋全球經濟、國際金融、宏觀經濟與政策、金融市場、銀行業(yè)發(fā)展等。)
