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文丨肖斐斐  彭博  聯(lián)系人：周基明  

12月31日，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。

▍政策背景：房地產(chǎn)貸款集中度要求由增量向存量推進(jìn)，體現(xiàn)“房地產(chǎn)長(zhǎng)效金融機(jī)制”建設(shè)推進(jìn)。

2019年中以來，MPA考核在信貸政策執(zhí)行中引入“房地產(chǎn)貸款”指標(biāo)，通過設(shè)置涉房貸款增量占比上限要求，一定程度抑制了短期內(nèi)銀行信貸資金過多、過快投向地產(chǎn)領(lǐng)域的情況。此次兩部委發(fā)文，核心在于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的存量集中度要求，實(shí)質(zhì)是在中長(zhǎng)期時(shí)間維度下引導(dǎo)銀行優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，從而鞏固房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，防范金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過度集中帶來潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也是配合地產(chǎn)領(lǐng)域今年以來的“三條紅線”等去杠桿政策。

▍政策核心：引導(dǎo)預(yù)期，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)存量比例上限。

《通知》中，央行和銀保監(jiān)會(huì)根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)定了房地產(chǎn)貸款集中度管理要求：

1）大型銀行/中型銀行/小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)/縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)/村鎮(zhèn)銀行房地產(chǎn)貸款占比上限分別設(shè)置為40%/27.5%/22.5%/17.5%/12.5%；

2）上述五類機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款占比上限分別為32.5%/20%/17.5%/12.5%/7.5%。

此外，以預(yù)期管理為方向，答記者問中亦明確“符合管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，……對(duì)異常增長(zhǎng)的，將督促采取措施及時(shí)予以校正”。

▍政策原則：以長(zhǎng)效機(jī)制為導(dǎo)向，降低短期沖擊與負(fù)面影響。

此次文件在條款設(shè)計(jì)上充分考慮相關(guān)機(jī)構(gòu)的實(shí)際情況：

1）總體比例適中，截至20Q3，金融機(jī)構(gòu)170萬億各項(xiàng)貸款中涉房貸款規(guī)模49萬億（占比約28.8%），而過往涉房貸款占比相對(duì)較高的大中型銀行給予的比例要求為40%/27.5%；

2）設(shè)置區(qū)域調(diào)節(jié)機(jī)制，第三檔-第五檔銀行監(jiān)管要求給予地方監(jiān)管機(jī)構(gòu)±2.5pcts的自由裁量權(quán)；

3）設(shè)置差別化過渡期，2020年末占比超出管理要求2pcts以內(nèi)的銀行，給予2年業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期，超出要求2pcts以上的銀行，給予4年過渡期安排。

4）豁免住房租賃有關(guān)貸款，以銜接經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議相關(guān)要求。

▍銀行影響：上市銀行總體壓力可控，部分中小銀行存在信貸結(jié)構(gòu)面臨優(yōu)化。

根據(jù)2020H整理數(shù)據(jù)看，大行中的建行和郵儲(chǔ)按揭貸款略高于管理要求，股份行中的興業(yè)、招行、平安、浦發(fā)總體涉房貸款占比偏高，城農(nóng)商行中的成都、鄭州、青島、青農(nóng)和廈門銀行涉房貸款亦偏高。簡(jiǎn)單測(cè)算來看，未來兩年若銀行保持各項(xiàng)貸款12%左右增速，通過控制涉房貸款增速在8%左右，則能實(shí)現(xiàn)2年過渡期內(nèi)壓控2%占比要求（對(duì)應(yīng)每年壓控1pct），在此過程中探索替代性的優(yōu)質(zhì)信貸投放領(lǐng)域?qū)⒊蔀樯鲜鲢y行的經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵。此外，通過信貸資產(chǎn)證券化手段實(shí)現(xiàn)出表，亦可成為涉房貸款控制的可選手段。

▍行業(yè)測(cè)算：政策節(jié)奏力度平穩(wěn)，預(yù)計(jì)2021年涉房貸款增長(zhǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)中略緩趨勢(shì)。

2012-19年，全行業(yè)涉房貸款余額占比由19.2%逐年提升至29.0%。2020年，在MPA考核約束增量占比的作用下，預(yù)計(jì)涉房貸款首次小幅下降0.1pct。展望2021年，結(jié)合上市銀行測(cè)算，目前超限銀行的按揭貸款余額占比為26.1%，我們按8%增速測(cè)算該部分貸款2021年增長(zhǎng)（假設(shè)開發(fā)貸全年增量持平），則涉房貸款余額占比將進(jìn)一步小幅下降至28.6%（小幅下降0.2pct），對(duì)應(yīng)全年增量5.43萬億（預(yù)計(jì)2020年增量約5.54萬億），地產(chǎn)行業(yè)貸款投放呈現(xiàn)穩(wěn)中趨緩態(tài)勢(shì)，政策節(jié)奏與力度平穩(wěn)。

▍風(fēng)險(xiǎn)因素：

宏觀經(jīng)濟(jì)增速大幅下滑，銀行資產(chǎn)質(zhì)量超預(yù)期惡化。

▍行業(yè)投資觀點(diǎn)：鞏固房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，有助于降低金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)貸款集中管理制度的建立，有利于銀行通過信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口，降低金融體系潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。投資而言，2021年宏觀變量樂觀和盈利表現(xiàn)改善有望催化板塊配置價(jià)值，個(gè)股配置可遵循兩條線索：

1）阿爾法品種打底，優(yōu)選具備特色商業(yè)模式和可持續(xù)客戶、業(yè)務(wù)模式和盈利趨勢(shì)的優(yōu)質(zhì)銀行，如招商銀行、平安銀行；

2）貝塔品種增強(qiáng)彈性，兼具業(yè)績(jī)彈性和估值彈性的品種具備“雙擊”潛力，可關(guān)注興業(yè)銀行、光大銀行、南京銀行和大行。