易憲容 中國(guó)社科院金融 研究所研究員
不斷被推高的畸形房?jī)r(jià)，反映了公共政策偏離住房市場(chǎng)發(fā)展的根本目標(biāo)，使得政府的房地產(chǎn)信貸政策成為一種財(cái)富轉(zhuǎn)移與掠奪機(jī)制，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期行為。
是誰(shuí)推高了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格？在一個(gè)成熟的市場(chǎng)中，這是很容易回答的問(wèn)題——房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的。有房地產(chǎn)開發(fā)商說(shuō)，市場(chǎng)存在著“剛性需求”，住房的產(chǎn)品供給又不足，房?jī)r(jià)豈能不高？
但是，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，并非如此簡(jiǎn)單。如果將住房作為一種商品，它與一般的商品有很大的差別，它是不動(dòng)產(chǎn)，具有不可貿(mào)易性、唯一性、產(chǎn)品異質(zhì)性等特性。如果政府對(duì)住房產(chǎn)品沒有一系列嚴(yán)格監(jiān)管，住房產(chǎn)品很容易形成壟斷性定價(jià)。住房消費(fèi)者不僅對(duì)住房的產(chǎn)品處于嚴(yán)重信息不對(duì)稱的情況下，而且也處于對(duì)住房產(chǎn)品定價(jià)被動(dòng)接受的弱勢(shì)條件下。特別是在中國(guó)土地為國(guó)有或政府完全壟斷，房地產(chǎn)開發(fā)商始終掌握著對(duì)住房壟斷性定價(jià)的優(yōu)勢(shì)。
同時(shí)，住房既是投資品也是消費(fèi)品。如果住房是消費(fèi)品，那么其需求不僅是有限的，而且也可以由市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)決定，通過(guò)市場(chǎng)達(dá)到包括價(jià)格在內(nèi)的供需均衡。如果住房是投資品，再加上融資便利、杠桿率高、投資者對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，那么住房的投資需求就是無(wú)限的。反之，如果上述條件出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，住房的投資需求可能降到零。因此，在當(dāng)前寬松的信貸條件下，投資者對(duì)住房投資的無(wú)限需求在不斷地推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。而這種住房投資的需求是無(wú)法通過(guò)增加住房的供給來(lái)解決的。
就當(dāng)前國(guó)內(nèi)一、二線城市的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，無(wú)論用國(guó)際上認(rèn)可的“房?jī)r(jià)收入比”、“價(jià)格租金比”和“絕對(duì)價(jià)格法”的哪一種方法來(lái)衡量房?jī)r(jià)的總水平，像上海、北京、深圳的房?jī)r(jià)都已經(jīng)高得離譜。比如，北京核心區(qū)房?jī)r(jià)與收入之比達(dá)到22：1，明顯高于東京、倫敦等國(guó)際性大城市。如果居民希望購(gòu)買住房投資收租金，其回報(bào)率低于現(xiàn)有的利率水平。
是什么原因?qū)е轮袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如此之高的價(jià)格呢？最為根本的原因，就是這些地方住房投資比重過(guò)高，特別是今年4月份之后，當(dāng)投資者能夠從銀行獲得世界上最低利率的資金、并有較高的杠桿率時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)突然間由消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，大量的投資者涌入市場(chǎng)，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)就會(huì)在短期內(nèi)被推高。
現(xiàn)在我們要問(wèn)的是，住房為何從消費(fèi)品變成了投資品？為何能夠非常便利地獲得較低利率的銀行信貸資金？這些原因與房?jī)r(jià)快速飆升有什么關(guān)系？
按道理說(shuō)，住房作為勞動(dòng)生產(chǎn)力再生產(chǎn)的基本要素——居民最基本的生存必需條件——它應(yīng)當(dāng)通過(guò)政府的公共政策得以保證，并在這個(gè)前提下才能成為投資品。但是，政府為了所謂的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，卻離開了這個(gè)基本前提，采取各種刺激政策，從而讓住房由消費(fèi)品轉(zhuǎn)化為投資品，其結(jié)果，住房?jī)r(jià)格被推高就是必然的。
對(duì)于住房投資者來(lái)說(shuō)，在政府鼓勵(lì)住房投資的政策引導(dǎo)下，各種投機(jī)資本就會(huì)不斷涌入這個(gè)市場(chǎng)，價(jià)格隨之水漲船高。正是在這種情況下，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了巨大的變化，即由于住房生產(chǎn)周期性較長(zhǎng)，需求快速增長(zhǎng)而供給跟不上，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)不斷地推高房?jī)r(jià)，甚至通過(guò)非正常手段，刻意制造住房供不應(yīng)求的緊張局面，以便進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。
對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，在寬松的貨幣政策下，無(wú)限擴(kuò)張信貸或過(guò)度使用公共金融體系也是他們的本性。因?yàn)?，在上述背景下，商業(yè)銀行可以把信貸過(guò)度擴(kuò)張的收益歸自己所有，將成本歸結(jié)于整個(gè)社會(huì)。今年上半年的天量信貸增長(zhǎng)就是這樣的結(jié)果。不少商業(yè)銀行突破或違反現(xiàn)有的信貸政策規(guī)定，通過(guò)住房投資者讓天量的銀行信貸涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得各地的房地產(chǎn)價(jià)格一直虛高不下。今年1-9月份，個(gè)人住房按揭貸款增長(zhǎng)達(dá)107%，就是這種結(jié)果。再加上地方政府一系列托市政策，房?jī)r(jià)就在多種因素的合力下快速飆升。
可以說(shuō)，在高房?jī)r(jià)下，所謂的GDP增長(zhǎng)、地方政府的土地財(cái)政收入、房地產(chǎn)企業(yè)的暴利、商業(yè)銀行的利潤(rùn)增長(zhǎng)和住房投資者的收益等全部得到了保障。但另一方面，卻是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)被嚴(yán)重扭曲，住房的基本功能喪失，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫越吹越大，大大增加了中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)。
總之，不斷被推高的畸形房?jī)r(jià)，反映了公共政策偏離住房市場(chǎng)發(fā)展的根本目標(biāo)，使得政府的房地產(chǎn)信貸政策成為一種財(cái)富轉(zhuǎn)移與掠奪機(jī)制，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期行為，其表現(xiàn)便是地方政府托市、開發(fā)商為牟取暴利而不擇手段、商業(yè)銀行為一己利益過(guò)度使用公共金融體系，并且被短期逐利投資者所利用等。最終，不僅消費(fèi)者的利益受到損害，而且對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貽害無(wú)窮。
聯(lián)系客服
