最近有德國的朋友寫信給我，問我中國房地產(chǎn)泡沫如此之大了，房地產(chǎn)暴利如此之高，但是這種房地產(chǎn)泡沫為什么還在繼續(xù)吹大，這種房地產(chǎn)暴利為什么還有繼續(xù)。可是，在德國，其前十年的房價上漲只有10%，德國房價每年上漲不足1%。何也？關(guān)鍵就在于德國政府對地價、房價、房租等有一套嚴格法律管制制度，從而保證德國民眾沒有人對住房進行投資炒作，德國房價平穩(wěn)發(fā)展。比如，按照德國的法律，如果房地產(chǎn)商制定的房價超過“合理房價”的20%，即為“超高房價”，構(gòu)成了違法行為。如果房地產(chǎn)商制定的房價超過“合理房價”50%則為“房價暴利”，觸犯《刑法》，出售者最高將被判處3年徒刑。加上德國通過稅收及信貸政策嚴格禁止與限制住房投資炒作，從而保證德國房價穩(wěn)定，在德國，住房問題也不會成為中國人如此關(guān)注的焦點問題。
對于中國房地產(chǎn)市場來說，按理說，在土地公有的情況下（德國土地是私有的），以民生為主導(dǎo)的政府對住房問題應(yīng)該解決得比德國好，但實際上以土地為公有的中國，其房地產(chǎn)市場面臨問題是絕無僅有。比如，中國房地產(chǎn)暴利神話可以持續(xù)上演十幾年，當(dāng)廣大民眾對此十分質(zhì)疑時，政府職能部門及地方政府總是為這種暴利的合理性辯護，更不是說出臺法律制度來嚴格禁止了；公有土地的利益及溢價不是轉(zhuǎn)化為全國人民共同享受的財富，反之通過房地產(chǎn)市場快速私人化等。
更為離譜的是，當(dāng)中國房地產(chǎn)泡沫吹得巨大，當(dāng)房地產(chǎn)財富短期快速向少數(shù)人聚集，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫影響到國家金融安全、國家經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展及整個社會穩(wěn)定，中央政府意識到房地產(chǎn)泡沫危害性出臺政策調(diào)整時，一些政府職能部門、不少地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商等總是會以不同借口來反對及阻礙這種房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。
比如，無論是2003年還是2008年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，總是被強勢房地產(chǎn)既得利益集團一次又一次阻撓而化解，結(jié)果是國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格一輪又一輪的快速飚升。如果以2003年作為基期，到2009年底（大致在7年的時間里），那么北京的房價上漲至少在4倍以上。全國房價如此快速上漲，用一般國際標準來測算其房價漲幅已經(jīng)失效了（即房價收入比），房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)吹得巨大。但是在這種情況下，中央政府出臺國十條來對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控。其目的還僅是為了擠出過大房地產(chǎn)泡沫，對想進入的房地產(chǎn)投機炒作進行嚴格限制。
但是，國十條一出臺，中央政府只是對想進入的住房投機炒作者進行限制（即第二套以上住房的差異性信貸政策），而對已經(jīng)進入住房投機炒作者其政策只是引而不發(fā)，在這種情況下，房地產(chǎn)市場既得利益集團對國十條這樣目標仍然不滿意又開始進行各種游說了。先是說，國十條是有史以來最為嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。由于這種政策的嚴厲性，也就會對國內(nèi)房地產(chǎn)市場造成巨大打擊。但實際上，國十條對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控重點只放在個人住房按揭貸款信貸差異化及住房稅收政策限制房地產(chǎn)投機炒作上。而且對于這兩個方面也只是對想進入房地產(chǎn)投機炒作者進行了一定程度限制，即這些政策僅實施一小部分，目的是打擊房地產(chǎn)投機炒作。僅如此一點政策執(zhí)行（當(dāng)前不少地方對此還沒有實施），無論房地產(chǎn)開發(fā)商還是地方政府都認為國十條中央政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過于嚴厲了，都認為這種房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會嚴重影響中國經(jīng)濟增長，因此，他們或是對這種宏觀調(diào)控進行各種抵制，或是又在游說中央政府要改變當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，讓中國房地產(chǎn)市場又回到2010年4月之前那種房地產(chǎn)投機炒作盛行狀態(tài)。
正如最近中央電視臺所調(diào)查的那樣，最近一年來房地產(chǎn)市場銷售的快速增長，基本上是投機炒作者為主導(dǎo)，這些人購買住房目的就是為了賣出。而中國房地產(chǎn)之所以是一個以投資為主導(dǎo)的市場，其根本原因就在于早幾年政府房地產(chǎn)政策失誤，就在于政府過度優(yōu)惠房地產(chǎn)信貸政策及稅收政策，就在于這些過度優(yōu)惠信貸政策及稅收政策是政府以公權(quán)力的方式讓社會財富由不購買住房者向購買住房者轉(zhuǎn)移。在這種政策誤導(dǎo)下，國內(nèi)房地產(chǎn)投機炒作豈能不烽煙四起？國人豈能不涌入房地產(chǎn)市場搶購住房？但是，正如國十條第一條所指出的那樣，如果房地產(chǎn)泡沫吹大，不僅會損害全體人民的住房福利條件，而且也在制造國家金融風(fēng)險及阻礙中國經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展及造成整個社會不和諧穩(wěn)定。
也就是說，如果現(xiàn)在政府被迫退出國十條房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，不僅中央政府的政策信度蕩然無存，而且當(dāng)房地產(chǎn)市場回到投機炒作盛行的市場時，其金融危機及經(jīng)濟危機爆發(fā)也不遠了（美國次貸危機爆發(fā)時，其房地產(chǎn)泡沫沒有中國當(dāng)前這樣嚴重，比如中國炒房者許多都一人購買多套住房，而美國購買住房者95%以上只購買一套住房）。我不知道，是讓房地產(chǎn)泡沫吹大到極致最近房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致金融危機及經(jīng)濟危機，讓中國經(jīng)濟永遠衰退重要呢，還是為了短期GDP而讓房地產(chǎn)泡沫吹大重要呢，美國與日本已有最好前車之鑒！
德國政府可以制定一系列的法律制定來限制住房投機炒作、來限制房地產(chǎn)暴利，以此來保證房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為什么中國政府不能這樣做呢？嚴厲打擊房地產(chǎn)投機炒作是政府基本職責(zé)，為什么一到房地產(chǎn)政策對此進行限制，就有房地產(chǎn)既得利益集團出來讓其政策逆轉(zhuǎn)？但愿這一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不會再出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。打擊住房市場投機炒作決不可以心慈手軟，中央政府要拿出其行動向市場表明其態(tài)度與決心。這才是國內(nèi)房地產(chǎn)市場得以健康發(fā)展的正道。
