2、問：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，如何計(jì)算土地增值稅？
答：根據(jù)《細(xì)則》第八條、財(cái)稅字[1995]48號(hào)第十三條的規(guī)定，對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《條例》第八條第一項(xiàng)的免稅規(guī)定。涉及普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目仍應(yīng)以項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。
二、扣除項(xiàng)目確認(rèn)方面
1、問：代收費(fèi)用具體指什么？如何計(jì)征土地增值稅？
答：財(cái)稅字[1995]48號(hào)第六條規(guī)定，代收費(fèi)用，指的是縣級(jí)以及縣級(jí)以上人民政府明文規(guī)定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用。如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
2、問：如何區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)用和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用？
答：根據(jù)《細(xì)則》第七條第二款規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。而納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除，不在此扣除。
3、問：房地產(chǎn)企業(yè)向境外金融機(jī)構(gòu)的借款利息支出，如何扣除？
答：房地產(chǎn)企業(yè)向境外金融機(jī)構(gòu)的借款利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┚惩饨鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按境內(nèi)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按《細(xì)則》第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%計(jì)算扣除。
4、問：對(duì)取得土地使用權(quán)（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)）后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，如何計(jì)算增值額？對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如進(jìn)行“三通一平”等），不進(jìn)行房屋建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，如何計(jì)算增值額？
答：根據(jù)國稅函發(fā)[1995]110號(hào)的規(guī)定，對(duì)取得土地使用權(quán)（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)）后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算增值額時(shí)只允許扣除：取得土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）時(shí)支付的價(jià)款、國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不能加計(jì)20%扣除。
對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如進(jìn)行“三通一平”等），不進(jìn)行房屋建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計(jì)算增值額時(shí)只允許扣除：取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地的成本、費(fèi)用，以及與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，再加計(jì)開發(fā)土地的成本的20%。
5、問：以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營，如何確認(rèn)收入或取得土地支付的金額？
答：在總局未作出明確規(guī)定之前，我省暫按如下口徑執(zhí)行：
自2006年3月2日起，若投資（聯(lián)營）方或被投資（聯(lián)營）方從事房地產(chǎn)開發(fā)的，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)已對(duì)土地使用權(quán)投資確認(rèn)收入，并對(duì)投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅時(shí)確認(rèn)的收入作為被投資（聯(lián)營）企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。投資方未繳納土地增值稅的，投資方應(yīng)以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股的金額確認(rèn)收入，同時(shí)，被投資方以作價(jià)入股金額作為取得土地使用權(quán)支付的金額予以扣除。執(zhí)行中，以被投資（聯(lián)營）方接受土地（房地產(chǎn)）的入賬金額為準(zhǔn)，該金額一般略低于或等于中介機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估該土地（房地產(chǎn)）的價(jià)值。
對(duì)于在2006年3月2日之前以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股的，無論投資（聯(lián)營）方或被投資（聯(lián)營）方是否從事房地產(chǎn)開發(fā)，均按照財(cái)稅字[1995]48號(hào)的規(guī)定暫免征收土地增值稅。
6、問：車庫（位）在計(jì)算土地增值稅時(shí)如何確認(rèn)收入和成本、費(fèi)用？
答：就我們目前了解的情況，車庫（位）存在三種情形：
一是，利用地下人防設(shè)施作為車庫（位）的，經(jīng)省局請(qǐng)示總局答復(fù)如下，對(duì)無法按規(guī)定將建成的人防設(shè)施移交給人防部門的，不能扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。因此，省局對(duì)我省利用地下人防設(shè)施作為車庫（位）暫作如下規(guī)定：對(duì)已有相關(guān)移交規(guī)定的地級(jí)市，若房開企業(yè)將建成后的人防設(shè)施按規(guī)定移交給人防部門的，按照國稅發(fā)[2006]187號(hào)的規(guī)定允許扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用；無相關(guān)移交規(guī)定的地級(jí)市，因地下人防設(shè)施始終由房開企業(yè)使用、收益，不屬于轉(zhuǎn)讓，也不符合第四條第三條無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營業(yè)性社會(huì)公共事業(yè)的規(guī)定，不扣除相關(guān)成本和費(fèi)用。
二是，作為公共配套設(shè)施使用的車庫（位），按規(guī)定是不得轉(zhuǎn)讓的。若建成后移交給物業(yè)公司管理的，其收入已含在房價(jià)中，準(zhǔn)予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。若房開企業(yè)建成后未移交給物業(yè)管理，而是以自身名義出租給業(yè)主使用的，無論租賃期為多少年，不確認(rèn)相關(guān)收入，不扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。
三是，兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的車庫（位），包括地上單獨(dú)建造的車庫和部分地下車庫（位）。清算時(shí)，按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。
三、新建房與舊房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
1、問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用房產(chǎn)達(dá)1年以上轉(zhuǎn)讓的，按新房還是舊房清算？
答：新房。蘇財(cái)稅［2007］45號(hào)規(guī)定土地增值稅中的舊房，是指已建成并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或取得購房發(fā)票的房產(chǎn)以及雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證但已建成并交付使用的房產(chǎn)。其中的交付使用指交付給購房人使用。
2、問：舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓如何計(jì)算土地增值稅？
答：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物應(yīng)按以下方法和順序計(jì)算：
?。?）通過房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格的，扣除項(xiàng)目包括：舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用、在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金以及舊房評(píng)估費(fèi)用。
其中，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金指轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。
（2）不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，扣除項(xiàng)目包括：按經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的發(fā)票所載金額每年加計(jì)5%計(jì)算的金額以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
其中，每年的確定按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。比如，29個(gè)月的為兩年，31個(gè)月的為三年。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
（3）既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，實(shí)行核定征收。納稅人是單位的，我市暫按轉(zhuǎn)讓收入的2%計(jì)征土地增值稅；對(duì)納稅人為個(gè)人且轉(zhuǎn)讓非住宅類的其他類型舊房及建筑物的，也暫按轉(zhuǎn)讓收入的2％計(jì)征土地增值稅。
四、預(yù)征、核定征收方面
1、問：預(yù)征、清算的政策依據(jù)是什么？法律責(zé)任如何規(guī)定的？
答：根據(jù)《細(xì)則》第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，……可預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。財(cái)稅字[1995]48號(hào)第十四條規(guī)定，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。
財(cái)稅[2006]21號(hào)第三條規(guī)定，對(duì)未按規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。國稅函[2010]220號(hào)明確了清算環(huán)節(jié)的滯納金征收問題。
2、問：有產(chǎn)權(quán)的停車場(chǎng)、車庫（位）在土地增值稅預(yù)征或核定征收時(shí)，如何確定相關(guān)比例？
答：有產(chǎn)權(quán)的停車場(chǎng)、車庫（位）在土地增值稅預(yù)征或核定征收時(shí)，暫按普通住宅的相關(guān)比率執(zhí)行。
3、問：拍賣破產(chǎn)企業(yè)土地時(shí)，對(duì)無法取得相關(guān)成本的，如何計(jì)算土地增值稅？
答：拍賣破產(chǎn)企業(yè)土地時(shí)，對(duì)無法取得相關(guān)成本的，暫以核定征收方式征收土地增值稅。核定征收率不得低于5%。
五、土地增值稅清算方面
1、問：樣板房、會(huì)所、售樓處、物業(yè)中的家具、電器等設(shè)備，如何計(jì)征土地增值稅？
答：樣板房、會(huì)所、售樓處、物業(yè)中的家具、電器等設(shè)備，不屬于土地增值稅征收范圍，在確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入時(shí)不能包括家具、電器等設(shè)備的價(jià)值（以合法有效憑證為準(zhǔn)）。
2、問：清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何繳納土地增值稅？
在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
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