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在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有好消息也有壞消息。壞消息是房?jī)r(jià)正在下跌。而好消息是房?jī)r(jià)下跌似乎刺激了一波銷售增長(zhǎng)。
中國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)上周公布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)70個(gè)大中城市11月住房?jī)r(jià)格較10月下滑了0.5%，連續(xù)四個(gè)月低于上月水平；這是中國(guó)政府四年前開始公布房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)以來的首次。11月住房?jī)r(jià)格較上年同期增長(zhǎng)了0.2%，增幅創(chuàng)下歷史低點(diǎn)，而深圳房?jī)r(jià)較上年同期下跌了14.8%。
但房?jī)r(jià)下跌引發(fā)在中國(guó)和西方住房市場(chǎng)引發(fā)的反應(yīng)卻截然不同。在美國(guó)和歐洲市場(chǎng)，房?jī)r(jià)下跌并沒有提振需求，因?yàn)橘?gòu)房者都擔(dān)心經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下挫，因此選擇持幣等待。但在中國(guó)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)下跌卻引發(fā)了一波銷售熱潮，這意味著中國(guó)市場(chǎng)仍有龐大的潛在需求。
根據(jù)深圳市政府的數(shù)據(jù)，11月共售出新建住房6,435套，合每天215套。這個(gè)銷量明顯高于10月最后一周，當(dāng)時(shí)每天平均銷量只有58套。
Jonathan Cheng/The Wall Street Journal
深圳的卓越?維港樓盤
美林公司(Merrill Lynch)表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)有著重要影響，中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)每年9.2%的增速依賴于房地產(chǎn)投資。
建筑活動(dòng)下滑已經(jīng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)近期放緩的重要因素，這也是中國(guó)政府經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的重點(diǎn)所在。
明年中國(guó)房?jī)r(jià)可能還會(huì)進(jìn)一步下滑，因?yàn)槭袌?chǎng)上仍有大量空置住房；這些住房是近年來修建的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)在投機(jī)者推漲之下超過了許多普通購(gòu)房者的承受能力。預(yù)計(jì)明年還將有大量住房上市銷售。
“更多調(diào)整”里昂證券亞太區(qū)市場(chǎng)(CLSA Asia-Pacific Markets)中國(guó)房地產(chǎn)研究部負(fù)責(zé)人Nicole Wong說，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格要復(fù)蘇之前，先要降下來才行。她說，在見到反彈之前，房?jī)r(jià)還需要更多的回調(diào)和政策調(diào)整。
扭轉(zhuǎn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)疲勢(shì)可能要靠吸引Jamie Chen和其他數(shù)千萬潛在購(gòu)房人出手才能實(shí)現(xiàn)。但Chen說，現(xiàn)在的問題是，盡管很多大城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)在跌，但還是太高。
她說，如果有足夠的錢交首付，她就不會(huì)再等了；政府出臺(tái)了很多有利于購(gòu)房人的政策，她覺得現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)。今年28歲的Chen是一位項(xiàng)目管理顧問，她和父母一起住在深圳郊區(qū)。
房?jī)r(jià)下跌與幾個(gè)月前的走勢(shì)相比有了急劇變化，當(dāng)時(shí)全國(guó)范圍的房?jī)r(jià)同比漲幅都還在兩位數(shù)水平。即便如此，花旗集團(tuán)(Citigroup)表示，中國(guó)平均房地產(chǎn)價(jià)格與家庭可支配年收入的比率為8.3倍，仍高于發(fā)展中國(guó)家6.5倍-7.5倍的平均水平；在像深圳這樣的大城市，去年的房?jī)r(jià)/收入比為12.4倍，之前一年為8.6倍。
房?jī)r(jià)下跌尚未引發(fā)美國(guó)那樣的止贖潮，因?yàn)橹袊?guó)消費(fèi)者通常的首付比例至少為30%，還有很多人以現(xiàn)金全額付款。此外，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍在增長(zhǎng)，帶動(dòng)了國(guó)民收入水平繼續(xù)增長(zhǎng)。購(gòu)房人依然能夠獲得抵押貸款。政府于10月22日下調(diào)了抵押貸款利率，放松了購(gòu)房規(guī)定并降低了交易稅率。
深圳樣本深圳是一個(gè)擁有900萬人口的制造業(yè)中心，是中國(guó)最大、最成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一，被視為全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的最前沿。作為國(guó)內(nèi)受到房?jī)r(jià)下滑沖擊的第一個(gè)大城市，深圳也是第一個(gè)開發(fā)商以降價(jià)吸引潛在購(gòu)房人的城市。
經(jīng)紀(jì)公司稱，深圳房?jī)r(jià)過去一年下跌了大約30%，銷售套數(shù)較一年前減少了50%。不過，據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司戴德梁行(DTZ)的數(shù)據(jù)，深圳現(xiàn)在的房?jī)r(jià)仍比2004年高63%。
最近的一個(gè)周末，在深圳市內(nèi)繁榮的購(gòu)物中心萬象城，人們涌入兩個(gè)推廣高端住房的大型展區(qū)。有很多人在領(lǐng)取宣傳冊(cè)，但有購(gòu)房意向的寥寥無幾?！拔也淮蛩悻F(xiàn)在買房，可能會(huì)等到明年，”一位領(lǐng)了宣傳冊(cè)的參觀者說，“房?jī)r(jià)肯定還要降”。
Jonathan Cheng
