重慶樓市在過(guò)去幾十年一直挺特殊。
很多獨(dú)特的政策，很多奇特的現(xiàn)象。
比如，房產(chǎn)稅；又比如，房?jī)r(jià)是平的；還比如，從來(lái)不限購(gòu)...
有人把這個(gè)歸功于重慶特別的城市面貌、地理格局，也有人說(shuō)，重慶是國(guó)內(nèi)大城市里，唯一一個(gè)長(zhǎng)期保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定、真調(diào)控的城市。
過(guò)去40年，這里到底發(fā)生了什么？
1
1980年，中國(guó)第一家房地產(chǎn)公司--深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司成立，在1500公里外的重慶，則沿用住房公有制與福利化分房制度，房子和單位、工齡、級(jí)別、婚姻有關(guān)，和金錢(qián)？沒(méi)有半毛錢(qián)的關(guān)系。
（80年代的重慶）
當(dāng)時(shí)的重慶，和全國(guó)大部分城市一樣，在改革的浪潮中，在職工宿舍里，所有人將青春獻(xiàn)給了祖國(guó)。
（1977-1980年 竣工后的石板坡長(zhǎng)江大橋）
在當(dāng)時(shí)的報(bào)紙上，沒(méi)有樓盤(pán)軟文，也沒(méi)有硬廣。報(bào)社跑業(yè)務(wù)的，拉來(lái)的都是賣(mài)機(jī)床、車(chē)床，還有煙行、醫(yī)館廣告。
唯一能和房子扯得上聯(lián)系的，只是《巴蜀日?qǐng)?bào)》刊登的賣(mài)地信息。
2
80年代前后，由重慶統(tǒng)建、改建的住宅區(qū)，大約是400余萬(wàn)平方米。
那時(shí)的人，是簡(jiǎn)單而幸福的。
1）一家三口擠著20㎡，那也是家；4㎡的小陽(yáng)臺(tái)一封閉，就是小朋友的小天地；
2）租金非常低廉，城鎮(zhèn)居民平均住房支出還不到煙酒糖茶消費(fèi)的一半。
小房子里發(fā)出的大多是歡笑，晚上為了涼快，是不關(guān)大門(mén)的。沒(méi)有拼單，沒(méi)有擺拍，也沒(méi)有朋友圈。
（重慶80年代住宅區(qū)）
1980年，關(guān)于住房制度改革的“試行辦法”出臺(tái)。
1981年，四川省人民政府批準(zhǔn)重慶市首批征用410畝土地，由重慶市規(guī)劃局統(tǒng)一規(guī)劃，南坪二小區(qū)、大坪九坑子、江北區(qū)鷂子丘等區(qū)域開(kāi)始實(shí)施房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)。
城市開(kāi)始變樣。
1984年，重慶首家房地產(chǎn)公司成立（重慶市房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司）。
兩年后，重慶成為全國(guó)住房制度改革第一批試點(diǎn)城市。
重慶長(zhǎng)江輪船公司，成了重慶首個(gè)實(shí)行住房制度改造的國(guó)企。
1988年出臺(tái)的住房分配辦法，是不是感覺(jué)似曾相識(shí)：
1988年9月4日至6日，重慶市首屆“市民選購(gòu)住房交易會(huì)”在市中區(qū)體育館內(nèi)舉行，向市民出售沙區(qū)、渝中、江北、南岸幾處共353套商品房。
出售所有權(quán)的價(jià)格550-1000元/平，出售使用權(quán)為275-500元/平。開(kāi)賣(mài)1小時(shí)，進(jìn)場(chǎng)2300多人，賣(mài)出129套。
這才是真火爆！
當(dāng)然，這也是重慶首次向市民個(gè)人出售商品房。
時(shí)間來(lái)到1989年，這家報(bào)紙?jiān)趺炊疾粫?huì)想到，30年后，自己會(huì)火遍大江南北。
理由是他為北京1600-1900元/㎡房?jī)r(jià)訴不平。
另一邊的重慶，當(dāng)年也已經(jīng)掀起住宅建設(shè)高潮，1980-1990十年間，重慶共建新建住宅1572萬(wàn)方，如后堡小區(qū)、南坪三四小區(qū)、建北社區(qū)等等，城市人均居住面積由3.6㎡增加到了5.7㎡。
別笑。
3
進(jìn)入90年代后，重慶樓市迎來(lái)“青銅時(shí)代”。
1990年，重慶在住房?jī)?chǔ)蓄、集資建房的基礎(chǔ)上，推出了集資解危（集資改造危房）。
1991年，住房信貸業(yè)務(wù)起步，建設(shè)銀行、工商銀行相繼成立房地產(chǎn)信貸部。
（93年風(fēng)靡全國(guó)的嘉陵摩托）
渝中、江北、九龍坡、大渡口開(kāi)始大量涌現(xiàn)新建集資房與新修商品房。
1995年12月，重慶首屆房交會(huì)在渝中區(qū)上清寺渝中大廈舉行。重慶放出重磅政策優(yōu)惠：買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)繳稅費(fèi)從11.5%減少至1.75%！效果立竿見(jiàn)影，房交會(huì)成交金額高達(dá)8億元。
1997年，銀行開(kāi)始辦理按揭購(gòu)房，民眾的購(gòu)房意愿大幅上升。
同年，龍湖花園、加州花園在新牌坊面世。和過(guò)去居民樓完全迥異的花園小區(qū)，開(kāi)啟了重慶的住宅新時(shí)代，也是很多渝派房企走上快車(chē)道的時(shí)代。
（龍湖花園）
1998年，重慶舉辦了第一屆“十佳住宅小區(qū)”評(píng)選，龍湖花園、錦繡山莊、競(jìng)地城市花園等樓盤(pán)入選，從20年后的眼光看，那時(shí)候的“榜單”顯然更真實(shí)、更單純。
那時(shí)候的開(kāi)發(fā)商，顯然也更單純，知道自己的發(fā)展基石，是把房子修好。
而重慶城鎮(zhèn)人均居住面積，上升到8.9㎡。
（新舊交替的重慶）
1999年3月，重慶出臺(tái)取消福利分房政策，住宅市場(chǎng)化讓個(gè)人買(mǎi)房時(shí)代走上歷史舞臺(tái)。
同年12月，重慶首屆房企50強(qiáng)開(kāi)始評(píng)選，重慶房企進(jìn)入品牌時(shí)代。
（金科花園 1999年）
山城香煙逐漸退出報(bào)紙廣告界，接替他霸版的，成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
（90年代重慶紙媒上的山城香煙廣告）
這是一個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)變。
4
2000年，楓香庭開(kāi)售，3400元/㎡，一舉成為了當(dāng)時(shí)最貴的商品房。
（2000年 楓香庭）
與這里相隔幾公里的地方，五黃大社區(qū)也正在崛起。
那時(shí)候的五里店到黃泥磅沿線，還很偏遠(yuǎn)，還是郊區(qū)，重慶市民不愿意去拓荒。
開(kāi)發(fā)商聯(lián)手開(kāi)始炒作區(qū)域概念，“五黃大社區(qū)”這個(gè)神奇的名詞誕生。對(duì)于多板塊發(fā)展的重慶，你懂得，開(kāi)發(fā)商最拿手的，就是C概念。
（五黃大社區(qū)）
2001年，住宅施工面積2508萬(wàn)平方米，全面進(jìn)入快節(jié)奏周期。
2002年，重慶成為了首個(gè)按套內(nèi)面積賣(mài)房的城市。
重慶人的幸福，從這里開(kāi)始...
也正是這一年，重慶樓市迎來(lái)“黃金時(shí)代”。
陽(yáng)光100、香江國(guó)際、保利、棕櫚泉、中房等等全國(guó)性開(kāi)發(fā)商先后挺進(jìn)重慶。
“八大金剛鬧經(jīng)開(kāi)”；
奧林匹克花園，第一次替重慶喊出了“一路向北”的口號(hào)。
自此，高端業(yè)態(tài)與品質(zhì)化大社區(qū)在重慶大量涌現(xiàn)。
（2002年 觀音橋）
在南濱路，浦輝開(kāi)發(fā)了南岸區(qū)第一個(gè)江景房--海棠曉月，售價(jià)4000元/㎡。
04年的珠江花園，最低售價(jià)為2600元/㎡。
同年的水晶酈城，賣(mài)到了3000 元/㎡！
（珠江花園）
2006年，重慶秋季房?jī)r(jià)顯示為2964元，而2005年的重慶市人均可支配收入約為10244元。買(mǎi)一套100㎡的房子，兩口子大概需要存錢(qián)16年。非常健康。
5
2007年，重慶搜房網(wǎng)針對(duì)重慶市場(chǎng)做了一份調(diào)查：
在接受調(diào)查的人中，能夠接受5000元以上房?jī)r(jià)的比例為7.82%，其中能夠接受6000元以上房?jī)r(jià)的人數(shù)僅占2.2%。
大多數(shù)接受調(diào)查的人認(rèn)為重慶房?jī)r(jià)應(yīng)該在4000元/㎡附近才合理。
距今，房?jī)r(jià)早就遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超破了6000元/㎡。
對(duì)于房?jī)r(jià)這回事，從來(lái)都是與大家的期望，背道而馳。
越漲，買(mǎi)家就越踴躍。
按新華社報(bào)道，當(dāng)時(shí)重慶的購(gòu)房群體中，外地人占比達(dá)到了57.5%！
這57.5%的朋友，后面未必都是快樂(lè)的。
至少在重慶買(mǎi)房這件事上。
從歷史看，重慶樓市被看好，不是一天兩天了。
但這些年來(lái)，很多人稱重慶是“CF者的墳?zāi)埂薄?/p>
6
08年是個(gè)不太平的年份，但辦法總是有的。
首套二套，統(tǒng)統(tǒng)首付20%！利率7折！
火力全開(kāi)的樓市殺紅了眼，2009年春，行情反轉(zhuǎn)。
至2010年底，主城房?jī)r(jià)套內(nèi)普遍8000元/㎡以上，中心地段，已有樓盤(pán)超過(guò) 1萬(wàn)元單價(jià)。
完成了一次價(jià)格跨越。
隨著行情踴躍，重慶又打出大殺招。
2011年1月28，上海、重慶開(kāi)始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。
相比上海，重慶版的房產(chǎn)稅精準(zhǔn)的針對(duì)“豪宅”以及后來(lái)的“外地三無(wú)”，成了比限購(gòu)政策還猛的真招，因?yàn)榫拍赀^(guò)去了，大家都敢限購(gòu)，卻沒(méi)有誰(shuí)再去品嘗房產(chǎn)稅。
限購(gòu)，容易讓人產(chǎn)生“外面還有眾多接盤(pán)俠被限著，未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)漲”的錯(cuò)覺(jué)；
房產(chǎn)稅，則直接告訴你未來(lái)要付出的代價(jià)，是令人始終不能愉快玩耍的“天花板”。
7
時(shí)間來(lái)到2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入調(diào)整期，房?jī)r(jià)、成交量雙雙下滑。
西永某項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)沒(méi)到半年，均價(jià)從8000調(diào)回了5000；
大竹林某大盤(pán)，打出套內(nèi)7399元/㎡低單價(jià)促銷(xiāo)，售樓處的中介仍然比看房客戶要多的多；
過(guò)去需要100萬(wàn)驗(yàn)資才能看房的某豪宅，放下身段，中介全城喊話：原價(jià)28000元/㎡的精裝房，不要25000，不要20000，現(xiàn)在只要12000！
樓市，套人了！
我想起了兩句話：
到了今天，房?jī)r(jià)高低到底是好還是壞的是是非非，仍然是值得玩味的。
2016年底，隨著一線樓市大漲之后的收緊，聰明資金打飛的涌入二線城市！
重慶市場(chǎng)，風(fēng)起云涌。
土地市場(chǎng)繼續(xù)出現(xiàn)搶購(gòu)潮，刷新樓面單價(jià)紀(jì)錄。
本地外地購(gòu)房者，出現(xiàn)羊群跟風(fēng)效應(yīng)，大肆涌入，一段時(shí)間，一房難求。
2016-2017早期入場(chǎng)的買(mǎi)家，終于賺了波“快錢(qián)”。
2018年6月，成為一輪行情的分水嶺。
后面的故事，大家都已經(jīng)清楚，就不贅述了。
8
如今重慶的市場(chǎng)局面，是比較清晰的。
說(shuō)一千道一萬(wàn)，我認(rèn)為可用三個(gè)字形容：「穩(wěn)」「準(zhǔn)」「狠」。
中心區(qū)新房單價(jià)的天花板，已經(jīng)突破了套內(nèi)30000元/㎡，熱門(mén)主流的新興板塊的品質(zhì)住宅，房?jī)r(jià)基本站穩(wěn)套內(nèi)20000元/㎡。
成熟區(qū)常規(guī)品質(zhì)二手房普遍也在套內(nèi)20000元/㎡左右徘徊。
說(shuō)實(shí)話，換算成建面，都不高。
政策準(zhǔn)。漲了壓、跌了抬；
房?jī)r(jià)穩(wěn)。對(duì)于常住者而言，相對(duì)壓力小很多；
與此同時(shí)，成交量，還能常年全國(guó)前三，是真狠...
在房地產(chǎn)白銀時(shí)代，重慶人的居住需求，也開(kāi)始發(fā)生深刻的變化。
戶型、結(jié)構(gòu)、品質(zhì)、配套、容積率等舒適性要求，越來(lái)越高。
驅(qū)動(dòng)著重慶樓市從量到質(zhì)的變化。
縱觀重慶房地產(chǎn)的四十年。從職工宿舍，到高層塔樓，再到如今的低密板樓；
從人均3.6㎡，到如今的人均40㎡左右。
驅(qū)動(dòng)重慶樓市變化的，更多是城市價(jià)值本身而不是炒作。
對(duì)于一個(gè)面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，并有遠(yuǎn)大未來(lái)的城市而言，房地產(chǎn)的穩(wěn)定，一定是好事。
對(duì)于參與重慶建設(shè)的朋友們，房?jī)r(jià)換來(lái)的幸福感和相對(duì)安全性，自然也是好的。
這，是一個(gè)好時(shí)代。
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