淺談城市房屋拆遷中的房屋承租人及其補(bǔ)償安置
【摘要】城市房屋拆遷中承租人獲得補(bǔ)償安置的依據(jù)并非是其與房屋所有權(quán)人之間存在合法的租賃關(guān)系，而是其對(duì)被拆遷房屋的合法占有。由于承租人占有被拆遷房屋的原因多種多樣，導(dǎo)致承租人享有的權(quán)利存在著較大差異。故在拆遷中應(yīng)根據(jù)承租人的不同類別，確定不同的補(bǔ)償安置辦法，進(jìn)而保護(hù)承租人及其他拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。
【關(guān)鍵詞】房屋;拆遷;承租人;補(bǔ)償安置
在城市房屋拆遷中，如何對(duì)被拆遷房屋承租人(以下簡(jiǎn)稱承租人)進(jìn)行補(bǔ)償安置一直是拆遷工作的難點(diǎn)之一。這是因?yàn)椋浩湟?，形成租賃關(guān)系的原因比較復(fù)雜，有因政策原因形成的，有因市場(chǎng)原因形成的，不同原因形成的租賃關(guān)系導(dǎo)致承租人的權(quán)利義務(wù)有重大差異。其二，拆遷出租房屋涉及到拆遷人、被拆遷人、承租人三方之間的權(quán)利義務(wù)，其法律關(guān)系較為復(fù)雜。其三，補(bǔ)償項(xiàng)目爭(zhēng)議較大，哪些補(bǔ)償項(xiàng)目屬于被拆遷人，哪些補(bǔ)償項(xiàng)目屬于承租人，相關(guān)法律并未作出明確規(guī)定，實(shí)踐中爭(zhēng)議較大。雖然承租人不是被拆遷房屋的所有權(quán)人，但拆遷活動(dòng)也會(huì)影響他們的生產(chǎn)、生活，給其帶來(lái)?yè)p失。同時(shí)，對(duì)住宅房屋而言，承租人往往屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱的群體，如果不能給予其利益強(qiáng)有力保護(hù)，有可能帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)影響，不利于社會(huì)穩(wěn)定。因此，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《拆遷條例》)在制度設(shè)計(jì)上側(cè)重于保護(hù)被拆遷房屋承租人的利益。在實(shí)踐中要做到充分保護(hù)承租人的合法權(quán)益，就必須準(zhǔn)確理解承租人的概念、分類以及對(duì)各類承租人的補(bǔ)償安置辦法。
一、承租人的概念及分類
(一)概念
城市房屋拆遷中的承租人是指與被拆遷人具有房屋租賃關(guān)系的單位和個(gè)人，包括因私房改造退還等歷史形成的實(shí)際租用或占用被拆遷人房屋的單位和個(gè)人。
這一定義的核心是承租人對(duì)被拆遷房屋享有合法的占有使用權(quán)。換句話說(shuō)，承租人是否能獲得拆遷補(bǔ)償安置的依據(jù)不是其與被拆遷人之間是否存在著合法的租賃合同，而是其對(duì)被拆遷房屋是否享有合法的占有使用權(quán)。從操作層面看，以承租人是否對(duì)被拆遷房屋享有合法使用權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)要比以承租人是否與被拆遷人之間存在合法租賃關(guān)系要容易得多。首先，占有使用是一種事實(shí)狀態(tài)，容易判別。其次，若不屬合法占有使用，則由被拆遷人舉證，這樣就免除了承租人的舉證責(zé)任，有利于保護(hù)承租人的合法權(quán)益。
(二)承租人分類
為對(duì)各種形式的承租人進(jìn)行補(bǔ)償安置打下基礎(chǔ)，下面以租賃房屋的權(quán)屬、用途、承租主體特征等為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)承租人進(jìn)行分類。
1、以租賃房屋的所有權(quán)性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)可分為公房承租人與私房承租人。公房承租又可分為直管公房承租人、自管公房承租人、房改前出租公房的承租人和房改后出租公房的承租人。在私房承租人方面需要注意的是代管房屋承租人問(wèn)題。
2、以租賃房屋的用途為標(biāo)準(zhǔn)可分為住房承租人與非住房承租人。
3、以租賃房屋的租金依據(jù)為標(biāo)準(zhǔn)可分為執(zhí)行政府定價(jià)房租標(biāo)準(zhǔn)的承租人及自行協(xié)商定價(jià)的承租人。
4、以形成租賃關(guān)系的原因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)，可分為政策原因形成的承租人與市場(chǎng)原因形成的承租人。
5、以承租房屋人員的多寡為標(biāo)準(zhǔn)可分為單一承租人與共同承租人
6、以房屋用途變化的情況為標(biāo)準(zhǔn)可分為居改非的承租人與非改居的承租人。
二、對(duì)承租人的補(bǔ)償項(xiàng)目及補(bǔ)償安置方式
(一)補(bǔ)償項(xiàng)目
1、搬遷費(fèi)，又稱搬遷補(bǔ)助費(fèi)。
《拆遷條例》第三十一條第一款規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。”如果被拆遷人與承租人就該項(xiàng)費(fèi)用有約定的，按約定辦理;若無(wú)約定的，則“當(dāng)房屋由房屋承租人使用時(shí)，發(fā)給房屋承租人。”
2、提前搬遷獎(jiǎng)。
有的地方規(guī)定被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)提前搬遷的，拆遷人可以給予搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。
3、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)(過(guò)渡費(fèi))。
《拆遷條例》第三十一條第二款規(guī)定：“在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);……”第三十二條第二款規(guī)定：“因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);……”故當(dāng)承租人自行安排住處的，則應(yīng)獲得相應(yīng)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
4、停業(yè)損失。
《拆遷條例》第三十三條規(guī)定：“因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”據(jù)此，若因拆遷造成承租人停產(chǎn)、停業(yè)的，則承租人有權(quán)要求獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。
5、添置物品的補(bǔ)償。
《合同法》第二百二十三條第一款的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。”承租人改善或者增設(shè)的物品主要體現(xiàn)為對(duì)房屋的裝修及添置的相關(guān)設(shè)施，如承租人與被拆遷人就此項(xiàng)改善或者增設(shè)物品有約定的，則按約定處理;如無(wú)特別約定或約定不明的，則此部分的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)支付給承租人。
6、區(qū)位差價(jià)補(bǔ)償。
當(dāng)房屋建筑面積大于土地使用面積的，區(qū)位差價(jià)補(bǔ)償面積按照房屋建筑面積計(jì)算;當(dāng)房屋建筑面積小于土地使用面積的，區(qū)位差價(jià)補(bǔ)償面積按照土地使用面積計(jì)算。但該項(xiàng)補(bǔ)償只限于具有福利分房性質(zhì)的公有住房承租人享受，其他類型的承租人無(wú)權(quán)享受。
(二)補(bǔ)償安置方式
1、租賃權(quán)安置。
即由被拆遷人另行提供房源，出租給承租人，并由被拆遷人與承租人重新訂立房屋租賃合同。安置房的來(lái)源可以是被拆遷人自行提供的，也可以是拆遷人提供的?！恫疬w條例》第二十七條第二款規(guī)定：“被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”
2、貨幣安置。
即由拆遷人、被拆遷人對(duì)承租人給予貨幣補(bǔ)償，并解除合同，由承租人自行解決用房問(wèn)題。
3、準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)安置。
有些地方在處理具有福利分房性質(zhì)的公有住房承租人時(shí)，即由承租人享受購(gòu)房面積等相關(guān)補(bǔ)償。即承租人享受了本來(lái)專屬于被拆遷人的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的權(quán)利，但其又不完全等同于產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置，是一種準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置。
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