美國三大養(yǎng)老地產(chǎn) REITs 運營管理模式分析
美國 REITs 型投資商:兩種主流模式下各創(chuàng)新招
不同的 REITs 型投資商有著各自的投資經(jīng)營戰(zhàn)略，但總的來說，REITs 型投資商的核心是在凈租賃、委托經(jīng)營和合資經(jīng)營幾種模式之間尋求風(fēng)險、收益平衡，但無論采用哪種模式，穩(wěn)定收益下的低成本長期資金都是 REITs 存在的根本。
美國養(yǎng)老地產(chǎn)的主流投資商是 REITs。養(yǎng)老/醫(yī)療地產(chǎn)類的 REITs 公司大多成立于上世
70-80 年代，大型 REITs 公司擁有的物業(yè)數(shù)量可達(dá) 600 多處，其中，80-90%的物業(yè)都是自有的，其余物業(yè)通過與運營商或其他投資人合作發(fā)起的私募基金平臺持有?？傎Y產(chǎn)規(guī)?？蛇_(dá)百億美元以上，但員工卻只有一兩百人，屬于典型的資本密集型企業(yè)。
REITs 公司主要通過兩種方式來運營旗下物業(yè)，一是凈出租模式，二是委托經(jīng)營模式。在凈出租模式下，REITs 公司把養(yǎng)老/醫(yī)療物業(yè)租賃給運營商，每年收取固定租金費用（養(yǎng)老社區(qū)的毛租金收益率通常是物業(yè)價值的 8-12%，根據(jù) CPI 指數(shù)向上調(diào)整），而所有直接運營費用、社區(qū)維護(hù)費用、稅費、保險費等均由租賃方承擔(dān)。因此，在凈出租模式下，REITs公司的毛利潤率很高，凈租金收益/毛租金收益可達(dá) 80%以上，而且?guī)缀醪怀袚?dān)任何經(jīng)營風(fēng)險，業(yè)績也較少受到金融危機(jī)的影響（除非租戶破產(chǎn)）；與之相對，租戶（運營商）獲取全部經(jīng)營收入及剔除租金費用、運營成本后的剩余收益，并承擔(dān)絕大部分經(jīng)營風(fēng)險。
在委托經(jīng)營模式下，REITs 公司將旗下物業(yè)托管給運營商，運營商每年收取相當(dāng)于經(jīng)營收入 5-6%的管理費，但不承擔(dān)經(jīng)營虧損的風(fēng)險，也不獲取剩余收益；所有的經(jīng)營收入都
REITs 公司所有（美國養(yǎng)老社區(qū)每單元的經(jīng)營收入約為 3000-4000 美元，是租金收入的 3-4 倍），所有的經(jīng)營成本也由 REITs 公司負(fù)擔(dān)，相應(yīng)的，REITs 公司獲取租
