執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王夢(mèng)雯
上海易居房地產(chǎn)研究院8月14日發(fā)布了《2017年7月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告指出，今年1-7月，房地產(chǎn)行業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)雖然出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但整體基本延續(xù)了今年以來(lái)整體平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。從土地市場(chǎng)看，成交量持續(xù)正增長(zhǎng)，地價(jià)繼續(xù)上升；從房地產(chǎn)投資情況看，投資額和新開(kāi)工量增幅曲線(xiàn)總體平穩(wěn)；從商品房市場(chǎng)看，銷(xiāo)售量增幅下行，價(jià)格增幅則基本平穩(wěn)，庫(kù)存量去化明顯；從房地產(chǎn)市場(chǎng)供求比看，商辦物業(yè)庫(kù)存壓力較大，住宅潛在供求相對(duì)平衡。
易居研究院研究員王夢(mèng)雯指出，7月底全國(guó)住宅去化周期回落到12.3個(gè)月，接近2012年水平，去庫(kù)存成效顯著。歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)住宅去化周期的最高點(diǎn)是2015年12月，正是由于2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中將房地產(chǎn)去庫(kù)存作為重要經(jīng)濟(jì)工作目標(biāo)，地方紛紛出來(lái)了去庫(kù)存具體措施，尤其是鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項(xiàng)措施，大大促進(jìn)了二三四線(xiàn)城市去庫(kù)存，至今取得了重大成果。
報(bào)告認(rèn)為：1、1-7 月份，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征依舊明顯，即房冷地?zé)?。預(yù)計(jì)下半年，多項(xiàng)指標(biāo)增幅將呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)。2、1-7 月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積86351萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.0%，增速比1-6 月份回落2.1 個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)全年大概率出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。3、從土地市場(chǎng)來(lái)看，1-7 月份土地成交量增幅進(jìn)一步擴(kuò)大至11.1%，土地成本進(jìn)一步攀升，地價(jià)占房?jī)r(jià)比重升至歷史最高位55%。4、全國(guó)住宅去庫(kù)存成效顯著，7 月底去化周期縮短至12.3 個(gè)月，回到2012 年水平。
一、土地成交量增幅擴(kuò)大，地價(jià)增速年內(nèi)首次回落
1、全國(guó)土地購(gòu)置面積增幅擴(kuò)大
1-7 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12410 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.1%，增速比1-6 月份擴(kuò)大2.3 個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款5428 億元，增長(zhǎng)41.1%，增速擴(kuò)大2.5 個(gè)百分點(diǎn)。
從土地購(gòu)置面積增幅走勢(shì)看，在2016 年9 月份降幅開(kāi)始收窄后，此后幾個(gè)月降幅延續(xù)收窄走勢(shì)，到今年前兩個(gè)月重新回到正增長(zhǎng)，3 月增幅有所放緩，4月增幅有所擴(kuò)大，5 月增幅小幅放緩,6 月再次回升，7 月持續(xù)擴(kuò)大。預(yù)計(jì)3 季度隨著去庫(kù)存效果進(jìn)一步鞏固，土地購(gòu)置面積同比增速將保持正增長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院
2、全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)增速年內(nèi)首次回落
1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)4374元/平方米，同比增長(zhǎng)26.9%，增速比1-6月份下降3.5個(gè)百分點(diǎn)。2016年下半年部分熱點(diǎn)城市出臺(tái)相應(yīng)土地市場(chǎng)政策，控制地價(jià)增長(zhǎng)，但全國(guó)層面來(lái)看總體地價(jià)漲幅并未收到抑制，今年1-7月全國(guó)地價(jià)仍然保持上行的態(tài)勢(shì)，這主要與市場(chǎng)成交較活躍、去年基期值較低有關(guān)?？紤]到下半年房企資金面大概率趨緊，預(yù)計(jì)三季度增幅將持續(xù)高位盤(pán)整，四季度增幅或出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。
圖2 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置均價(jià)走勢(shì)
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3、土地成本進(jìn)一步攀升
從地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重趨勢(shì)看，近幾年整體呈現(xiàn)振蕩上行的態(tài)勢(shì)。2016年5月后上行幅度加大，2016年，地價(jià)占房?jī)r(jià)比重創(chuàng)歷史新高。今年1-2月份，這一比重大幅回落，一季度則再次止跌回升，二季度進(jìn)一步擴(kuò)大。7月底，地價(jià)房?jī)r(jià)比絕對(duì)值重回2016年四季度高位。主要由于房企土地購(gòu)置均價(jià)漲幅高于商品房成交均價(jià)漲幅。
圖3 土地購(gòu)置均價(jià)占商品房銷(xiāo)售均價(jià)比重走勢(shì)
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二、投資和新開(kāi)工數(shù)據(jù)整體平穩(wěn)回落
1、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速明顯回落，住宅投資占比進(jìn)一步攀升1-7 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資59761 億元，同比名義增長(zhǎng)7.9%，增速比1-6 月份回落0.6 個(gè)百分點(diǎn)，單月來(lái)看，7 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速由7.9%大幅回落至4.8%。1-7 月份，住宅投資40683 億元，增長(zhǎng)10.0%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重進(jìn)一步上升至68.1%。
從房地產(chǎn)投資額同比增幅走勢(shì)看，今年1-7 月雖然較前6 個(gè)月有所回落，但整體基本延續(xù)了今年以來(lái)平穩(wěn)回落的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)下半年，隨著地價(jià)和新開(kāi)工面積增幅的回落，房地產(chǎn)投資同比增幅也將趨于平穩(wěn)。
圖4 全國(guó)年初累計(jì)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅走勢(shì)
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2、全國(guó)房屋新開(kāi)工面積增速回落，單月同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)
1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積100371萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.0%，增速比1-6月回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積同比增幅由6月的14.0%大幅回落至-4.9%。1-7月份，住宅新開(kāi)工面積71746萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.9%，增速回落3.0個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，住宅新開(kāi)工面積同比增幅同樣出現(xiàn)大幅回落，由6月的14.4%下降至-3.0%。 從房屋新開(kāi)工面積同比走勢(shì)看，今年一季度繼續(xù)保持小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且增幅有所加大，4、5月份增幅持續(xù)回落,6月份小幅上行后7月又重新回落，整體而言較為平穩(wěn)。預(yù)計(jì)下半年，房屋新開(kāi)工面積同比增幅將保持振蕩趨于收窄態(tài)勢(shì)。
圖5 全國(guó)年初累計(jì)房屋新開(kāi)工面積同比增幅走勢(shì)
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三、商品房銷(xiāo)售量增幅回落，價(jià)格增幅基本平穩(wěn)
1、各地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積同比增速全面回落
1-7月份，商品房銷(xiāo)售面積86351萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.0%，增速比1-6月份回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)11.5%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)33.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)29.4%。商品房銷(xiāo)售額68461億元，增長(zhǎng)18.9%，增速回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)15.9%，辦公樓銷(xiāo)售額增長(zhǎng)27.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)38.8%。
1-7月份，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積38324萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.3%，增速比1-6月份回落2.4個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積22296萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.0%，增速回落1.9個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積21668萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.0%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積4063萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.0%，增速回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。 從商品房銷(xiāo)售面積同比增幅走勢(shì)看，2016年年初再次大幅回升，5月以后增幅逐步趨穩(wěn)回落，全年基本保持20%以上的增長(zhǎng)幅度，2017年前兩個(gè)月延續(xù)了這一整體趨勢(shì)，一季度增幅有所回落，到了4、5月份持續(xù)回落，6月有小幅回升，7月重新回落。考慮到貨幣政策正逐步趨緊，需求的快速釋放已持續(xù)了很長(zhǎng)一段時(shí)間，加上近期及未來(lái)一段時(shí)間，政策收緊的城市范圍將繼續(xù)擴(kuò)大，因此預(yù)計(jì)下半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增幅仍將呈現(xiàn)小幅回落態(tài)勢(shì)，全年大概率出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
圖6 全國(guó)商品房年初累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增幅走勢(shì)
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2、商品房?jī)r(jià)格增幅基本平穩(wěn)
1-7月份，全國(guó)商品房成交均價(jià)7928元/平方米，同比增長(zhǎng)4.3%，增速比1-6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅成交均價(jià)7624元/平方米，同比增長(zhǎng)3.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)增長(zhǎng)7.2%；辦公樓成交均價(jià)下跌4.7%。今年一季度以來(lái)，商品房均價(jià)增幅基本保持在4-5%左右，遠(yuǎn)低于去年增幅，主要原因一方面在新一輪調(diào)控之下熱點(diǎn)城市新房定價(jià)受限，另一方面近期三四線(xiàn)城市成交比重上升也拉低了商品房均價(jià)。全年來(lái)看，預(yù)計(jì)成交均價(jià)將保持在5%以?xún)?nèi)。
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3、住宅庫(kù)存創(chuàng)近33 個(gè)月新低，去化周期回到2012 年水平
7 月末，商品房待售面積63496 萬(wàn)平方米，比6 月末減少1081 萬(wàn)平方米，相當(dāng)于當(dāng)月商品房銷(xiāo)售面積的9%。其中，住宅待售面積減少988 萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加1 萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少64 萬(wàn)平方米。各類(lèi)物業(yè)去庫(kù)存情況分化明顯，住宅庫(kù)存創(chuàng)過(guò)去33 個(gè)月新低，而辦公庫(kù)存連續(xù)第二月出現(xiàn)上行。
從2016 年末的商品房庫(kù)存量來(lái)看，自3 月以來(lái)連續(xù)九個(gè)月出現(xiàn)減少，去庫(kù)存效果得以顯現(xiàn)，直到年末庫(kù)存有所回升，2017 年2 月末繼續(xù)上升，3 月以來(lái)庫(kù)存持續(xù)回落。這和部分三四線(xiàn)城市近期去庫(kù)存效果較好的態(tài)勢(shì)有關(guān)。從整體庫(kù)存量來(lái)看，在中央和地方政府的努力下，去庫(kù)存效果進(jìn)一步得到體現(xiàn)。隨著供地增加，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市將進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段，而庫(kù)存較高的三四線(xiàn)城市將繼續(xù)去庫(kù)存。
圖8 全國(guó)商品房各類(lèi)物業(yè)待售面積走勢(shì)
1-7月份，商品住宅待售面積同比下降20.8%，較1-6月份降幅擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。1-7月份，商品住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)11.5%，較1-6月份增幅回落2.0個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅待售面積增幅與銷(xiāo)售面積增幅兩者的差值為32.3%，較1-6月份的差值小幅回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。自2015年12月商品住宅待售面積增幅與銷(xiāo)售面積增幅兩曲線(xiàn)完成交叉后，去庫(kù)存速度明顯加快，當(dāng)前趨勢(shì)未變。
圖9 全國(guó)年初累計(jì)商品住宅待售和銷(xiāo)售面積增幅走勢(shì)
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四、商辦物業(yè)去庫(kù)存壓力較大，住宅潛在供求保持平衡
1、住宅去化周期相對(duì)平穩(wěn)，商辦去庫(kù)存壓力大
現(xiàn)房存銷(xiāo)比以“待售面積/現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”的公式進(jìn)行計(jì)算。兩組數(shù)據(jù)皆來(lái)自統(tǒng)計(jì)局，其中待售面積指代現(xiàn)房可售面積；而銷(xiāo)售面積按過(guò)去一年的月均現(xiàn)房銷(xiāo)售面積計(jì)算。 根據(jù)商品房分物業(yè)的現(xiàn)房存銷(xiāo)比計(jì)算可知，2012年以來(lái)，商品住宅現(xiàn)房存銷(xiāo)比走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，存銷(xiāo)比要遠(yuǎn)低于商辦物業(yè)的存銷(xiāo)比。2015年商品房分物業(yè)的現(xiàn)房存銷(xiāo)比均處于歷年最高水平，其中住宅去化周期基本在20個(gè)月左右，辦公物業(yè)去化周期在2015年年初達(dá)到54個(gè)月，2015年平均也在46個(gè)月左右，商業(yè)物業(yè)去化周期在2015年年末達(dá)到59個(gè)月的歷史最高點(diǎn)。
2016年以來(lái)，商品房現(xiàn)房存銷(xiāo)比總體呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。2017年7月，住宅去化周期回落到12.3個(gè)月，接近2012年水平。歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)住宅去化周期的最高點(diǎn)是2015年12月，正是由于2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中將房地產(chǎn)去庫(kù)存作為重要經(jīng)濟(jì)工作目標(biāo)，地方紛紛出來(lái)了去庫(kù)存具體措施，尤其是鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項(xiàng)措施，大大促進(jìn)了二三四線(xiàn)城市去庫(kù)存，至今取得了重大成果。
圖10 全國(guó)商品房分物業(yè)現(xiàn)房存銷(xiāo)比走勢(shì)
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2、商辦物業(yè)潛在供求矛盾相對(duì)突出，住宅供求保持平衡
潛在供求比以“新開(kāi)工面積/銷(xiāo)售面積”的公式進(jìn)行計(jì)算。兩組數(shù)據(jù)皆來(lái)自統(tǒng)計(jì)局，其中新開(kāi)工面積指代房企月度累計(jì)新開(kāi)工面積；而銷(xiāo)售面積指代月度累計(jì)銷(xiāo)售面積。 根據(jù)商品房分物業(yè)的潛在供求比計(jì)算可知，2012年以來(lái)，商品房潛在供求比整體呈現(xiàn)逐步回落態(tài)勢(shì)，分物業(yè)看，商業(yè)物業(yè)供求矛盾最為突出，供大于求最為明顯；辦公物業(yè)供求矛盾較商業(yè)物業(yè)有所緩和，但整體也處于供大于求態(tài)勢(shì)；而住宅受到中央和地方去庫(kù)存政策的推進(jìn)，取得了積極效果，2016年3月以來(lái)供求相對(duì)穩(wěn)定。
圖11 全國(guó)商品房分物業(yè)潛在供求比走勢(shì)
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五、房企到位資金增速回落，自籌資金占比上升
1-7 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金87664 億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速比1-6 月份回落1.5 個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款15094 億元，增長(zhǎng)19.8%；利用外資112 億元，增長(zhǎng)20.7%；自籌資金27340 億元，下降1.9%；其他資金45118億元，增長(zhǎng)14.8%。在其他資金中，定金及預(yù)收款26937 億元，增長(zhǎng)20.7%；個(gè)人按揭貸款13852 億元，增長(zhǎng)4.1%。
圖12 全國(guó)年初累計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源同比增幅走勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院
從月度累計(jì)情況看，自2016 年3 月份大幅回升至正增長(zhǎng)區(qū)間后，此后幾個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅基本平穩(wěn)，始終保持在15%左右，今年前兩個(gè)月同比增幅回落明顯，一季度則再次回升，到了4、5 月份增幅持續(xù)收窄，6月小幅上升后7月重新回落。近期中央監(jiān)管層對(duì)于房企融資出臺(tái)了多項(xiàng)新規(guī)，使房企融資渠道進(jìn)一步受限。在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依舊復(fù)雜、整體環(huán)境未明顯改善的情況下，下半年考慮市場(chǎng)整體銷(xiāo)售將有所回落，房企資金來(lái)源增速可能會(huì)繼續(xù)趨緩，房企資金壓力也將加大。 從1-7月份開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的構(gòu)成分析看，國(guó)內(nèi)貸款占17.2%、利用外資占0.1%、自籌資金占31.2%、其他資金占51.5%。相較1-6月份，各項(xiàng)資金來(lái)源占比中，國(guó)內(nèi)貸款占比有所下降，而企業(yè)自籌資金占比和其他資金占比則有所上升，其他資金占比超過(guò)51%，反映出市場(chǎng)銷(xiāo)售回款對(duì)于房企資金的巨大貢獻(xiàn)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比情況看，根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線(xiàn)對(duì)比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增幅快于開(kāi)發(fā)投資增幅時(shí)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入較快發(fā)展通道，而當(dāng)前兩曲線(xiàn)自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動(dòng)，1-3月份再次交叉，此后開(kāi)口較大，基本平穩(wěn)。今年1-2月份再度交叉，3月份和4月份形成開(kāi)口，5月份開(kāi)口有所收窄，6月份小幅擴(kuò)大后7月重新收窄，說(shuō)明資金趨緊環(huán)境中月度銷(xiāo)售下行加劇了房企的資金壓力，這一現(xiàn)象將貫穿下半年。
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、易居研究院
六、預(yù)計(jì)下半年全國(guó)多項(xiàng)指標(biāo)增幅收窄
總體而言，今年1-7月，房地產(chǎn)行業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)雖然出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但整體基本延續(xù)了今年以來(lái)整體平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。從土地市場(chǎng)看，成交量持續(xù)正增長(zhǎng)，地價(jià)繼續(xù)上升；從房地產(chǎn)投資情況看，投資額和新開(kāi)工量增幅曲線(xiàn)總體平穩(wěn)；從商品房市場(chǎng)看，銷(xiāo)售量增幅下行，價(jià)格增幅則基本平穩(wěn)，庫(kù)存量去化明顯；從房地產(chǎn)市場(chǎng)供求比看，商辦物業(yè)庫(kù)存壓力較大，住宅潛在供求相對(duì)平衡。 預(yù)計(jì)下半年，由于市場(chǎng)分化明顯，在中央分城施策精神的指導(dǎo)下，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)將降溫并保持相對(duì)平穩(wěn)，三四線(xiàn)庫(kù)存較大的城市仍將緩慢復(fù)蘇。全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)看，多項(xiàng)指標(biāo)增幅將呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)。
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