| 時間：2018年05月22日 09:47:30 中財網(wǎng) | |
隨著國家對住房租賃市場的進一步重視，租房必將成為未來住房市場的一個重要選擇，因此不管是剛剛踏上工作崗位的大學畢業(yè)生，還是已經(jīng)擁有住房的改善群體，都有必要掌握一些新的租房技巧。擁有房產(chǎn)的房東同樣也需要在新的形勢下，以變應變，作出相應調(diào)整。以下我們將主要根據(jù)房客、房東兩個群體各自不同的特點，并結(jié)合租房過程中主要環(huán)節(jié)，來介紹一些實用的技巧，為房客、房東分別在租房和出租房屋過程中提供幫助。
1、查驗房屋房東要在場
有的房東簽完合同、交完鑰匙后就不再現(xiàn)身了，直接讓房客自行入住。這樣做當然不妥。既然是驗收，房客就要睜大眼睛檢視房屋的狀況，如果發(fā)現(xiàn)房屋有問題，房東不在場就說不清了。因此，在房客正式入住前，要請房東一起來查看房屋。
2、列一張“交房清單”
驗收的項目林林總總，不如寫一張清單來得簡單明了。房屋中有哪些物品，功能狀況如何，與房東一一確認后登記清楚，與房東原先的描述不相符的地方，要特別寫明。例如，房東說家具電器均為完好全新，可其實有幾件是舊貨。
3、老化痕跡拍照存證
地板不平整、墻面剝落等問題是房屋自然老化造成的，本身不算是很嚴重的硬傷，出租前也不見得需要重新整修，但是日后計較起來不好分辨責任。因此，不妨將房屋的老化痕跡拍照記錄下來，以免長租一段時間后，房東將各種房屋問題都賴到房客頭上。
4、雨天、夜晚是驗房的好時候
晴朗的白天會掩蓋住一些問題。如果方便，雨天、夜晚驗房可以發(fā)現(xiàn)一些入住前不容易發(fā)現(xiàn)的問題。比如，下雨時門窗是否有漏水的情況，夜間照明是否充分，晚上鄰居都回來后，屋內(nèi)是否依然安靜，隔音是否需要加強。
5、搬走不需要的物品
檢視家具和電器的時候，還要判斷是否有必要保留。有的房東沒有清理舊物的習慣，屋內(nèi)滿滿當當都是用不上的東西。這些不需要的物品可以請房東搬走，一來可以減少保管的責任，二來也可以騰出空間。
6、確認更換新鎖
換鎖是很多人會忽視的細節(jié)。你無法確定舊鎖被配過多少把鑰匙，無法確定這些鑰匙在誰手上，不換鎖會有入室盜竊、人身傷害的危險，因此驗收時完全有理由敦促房東更換鎖芯。
7、提前一個月以上告知
續(xù)租應至少提前一個月告知房東，以免房東掛牌出去。法律上有“優(yōu)先承租權”這一說法，指的是出租人要繼續(xù)出租的話，原承租人在同等條件下優(yōu)先于其他第三人。不過優(yōu)先承租權并不是一項法定權利，法律上沒有相關的規(guī)定，但是有些租賃雙方會在合同中做出這項約定。比如：“如房屋繼續(xù)出租，乙方在同等條件下有優(yōu)先承租權，但雙方需在租期屆滿前一個月協(xié)商續(xù)租事宜?！庇羞@樣的條款時，想續(xù)租就更應該提前表態(tài)了。
8、輕口頭重合同
有時候，房東與房客關系十分融洽，房東同意原價續(xù)租，其他租房條件也都保持不變，雙方就不再費事去簽新合同。實際上，這種做法為日后可能的糾紛埋下了隱患。為保險起見，即使內(nèi)容不變，只要合同中沒有自動續(xù)約條款，到期續(xù)租還是應該重新簽一份新合同。
9、約定“自動續(xù)約”條款
如果遇到各方面都非常滿意的房子，但不確定可以在這里住多久，可以考慮在租房合同中增加一個“自動續(xù)約”條款。比如，在合同中寫明租房協(xié)議每年到期后自動更新續(xù)約一年，如有意停止續(xù)約或修改合同，需提前一個月通知對方等內(nèi)容。
10、合租續(xù)約要提前湊齊室友
合租續(xù)約比較困難，因為室友們各有各的情況，很難做到一致行動。比如，大戶型房可能是5人合租，如果有4人想要續(xù)租，剩下的1人突然搬走，臨時找不到人頂替，其余4人又不愿分攤費用，本來安穩(wěn)的合租就會因此打破。所以，合租要想續(xù)約更要提前做好準備，盡早和室友們確認，誰想留下，誰會搬走，再尋找新的室友填補空缺，湊齊新伙伴。
11、了解當?shù)刈钚滦星?br> 續(xù)租的價格當然也要跟著市場走。部分城市的房價連年上漲，房東也就跟著每年都要調(diào)漲一下房租。其實房屋買賣和房屋租賃是兩個不同的市場，有著不同的供需情況。有的位置較偏，配套還沒跟上，住戶不多，即使當?shù)胤績r越炒越高，房租卻還處于相對平穩(wěn)的狀態(tài)。所以，續(xù)租時可以向鄰近的中介或其他房客打聽一下最新行情價，做到議價時心里有底。
12、掌握防漲價話術
續(xù)租議價也是一種談判。因為房東都不希望房屋空置，所以只要原來的房客沒有太大的問題，價格不過于低，房東都希望穩(wěn)定地續(xù)租?？紤]到房東求穩(wěn)的心態(tài)，續(xù)租時有一些談判技巧可以參考。比如，虛張聲勢告訴房東，有朋友力邀你搬去同住，你正在猶豫要不要搬。再比如，可以說明自己在過去居住期間遇到的種種問題，偶爾的排水不暢、樓上的噪音、不友善的鄰居等等，向房東暗示，你雖然愿意繼續(xù)住下去，但是并不覺得十分滿意，價格不合適就有可能搬走。
13、恢復原狀
恢復原狀不只是要做到搬家時清空自己的物品，回歸原來的布置，還要在居住期間就留心，不能對房屋做破壞性的改造，任何布置和裝飾都不能改變房屋的結(jié)構(gòu)。拆卸、打孔安裝等操作要先征得房東同意，否則退房時發(fā)生糾紛可能會被要求賠償。
14、繳納費用憑證保存好
退房時要結(jié)算水電費、物業(yè)費、電梯費等各種瑣碎費用，平時保存好繳費憑證會方便很多。無論是紙質(zhì)憑條還是電子繳費記錄、截圖，整理好可以避免不少麻煩。
15、配合新房客看房
離開前的一段時間，房東會把房子掛出去招租，期間會有新房客來看房。配合新房客看房，幫助房東順利地把房子再租出去，好聚好散，退房時出了什么問題也好說話。
16、因故提前退租要早通知
因為臨時的特殊情況而不得不提前退房，這種情況是房客的單方面違約，很難處理，往往要損失一筆違約金。不過，有的房客為了避免支付違約金，會上網(wǎng)找人來接手，也就是將房子轉(zhuǎn)租掉，自己做二房東。但是要注意的是，現(xiàn)在大部分的租房合同都約定了不得轉(zhuǎn)租的條款，一旦被房東發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租的事實，根據(jù)合同中的違約條款，還是有可能被要求支付違約金，嚴重的甚至會被起訴。所以，提前離開應該及時和房東溝通，與其自己偷偷摸摸地找人轉(zhuǎn)租，不如協(xié)助房東去找新房客，這樣不僅能爭取到房東的諒解，減少違約金損失，也能免掉私自轉(zhuǎn)租帶來的心理負擔。
17、損壞情況主動告知
房東收回房屋時都會對房屋內(nèi)的物件作檢查。如果已經(jīng)出現(xiàn)了不可逆轉(zhuǎn)的物品損壞，比起刻意隱瞞被發(fā)現(xiàn)，不如主動告知房東更容易獲得諒解。
18、清理個人信息殘留
離開時一定要仔細清空私人物品，防止隱私泄露。搬走之后記得變更收件地址，以免把自己的私人信件和包裹寄給他人。另外，如果曾經(jīng)以自己的身份證實名辦理了寬帶等業(yè)務，退房時記得及時銷戶，否則日后繼續(xù)產(chǎn)生費用會帶來麻煩，還可能因為欠費而影響到信用。
19、房間面積格局是重點
同樣的價格，在三線城市能租到很寬敞的房子，而在寸土寸金的一線城市里就難說了。有時為了獲得更多租金，房東會把客廳單獨租出去，甚至隔成多間分租，一個100多平方米的房子被隔成5、6間是很常見的，連廚房都不放過，公共空間只剩下一個細長的走廊，神似傳統(tǒng)的大學宿舍。但這種合租方式是嚴格禁止的，所以租房時不要僅看房間標注“兩室一廳”，要看是否是“一室戶”隔斷出來的。
20、隔音問題要留意
在經(jīng)濟條件允許的情況下，大多數(shù)房客都傾向于找房間帶獨立洗手間的戶型，保證足夠的私人空間。除了私人空間之外，更大的問題則是隔音。房屋所使用的建筑材料、裝修材料、整體戶型設計、地理位置等因素都可能影響房間的隔音效果。在看房的時候可以隔著門測試一下，如果戶型是兩個房間完全被客廳或洗手間隔開的，或是使用了較好的實木門、實木地板，那就基本不會存在問題。此外，臨街或緊靠停車場一側(cè)的房屋會比較吵，在看房時需多留意。
21 、樓層朝向莫忽視
看房時可以根據(jù)當?shù)貧夂蚝妥约旱南埠眠x擇合適的樓層和朝向，想避免日曬，選擇面朝北邊的房間，希望多一點陽光和溫暖，臥室朝南是最好的選擇。衛(wèi)生間和廚房雖然沒有那么講究朝向，但也需要注意某些方面，如衛(wèi)生間空間較潮濕，所以要保證充分的采光和通風；為了防止油煙“倒灌”，廚房不宜在北向。此外，頂層樓、閣樓還會出現(xiàn)“冬冷夏熱”的情況；如果住在南方，較低樓層在梅雨季時也會更加潮濕。
22 、通風狀況要了解
通風是很重要的一點，尤其是剛裝修不久的全新房，家具中極容易殘留甲醛等有害氣體，所以應盡可能選擇通風效果好的房子，最好是客廳南北兩側(cè)都有窗戶，能形成室內(nèi)空氣對流。此外，盡量避免租住剛裝修不久的全新房或是返修不久的次新房，甲醛揮發(fā)時間為3~15年，一旦地板、墻面或家具存在問題，也會對身體造成嚴重傷害，所以在看房時多留意一下，打聽一下房間的裝修年限、之前的租住詳情，裝修材料中的刺激性氣味一般情況下是能夠感知到的。
23、社區(qū)環(huán)境多比較
一個安靜祥和的鄰里環(huán)境能讓你的生活輕松不少?？梢栽谛^(qū)周圍轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，看看未來的鄰居大概是什么狀況，小區(qū)安保狀況如何，可從停車場里的車、周圍的商店或是小區(qū)的大門看出點蛛絲馬跡。更重要的一點，要看居民區(qū)附近幾公里內(nèi)有無醫(yī)院、大型商超，或是小區(qū)附近有無便利店、菜市場、水果攤等，盡量選擇公共設施完備、生活便利的地方。上班族還需考察與公交車站、地鐵站的距離，距離同一個地鐵站500米、1500米，差不多的兩套房屋，價格可以相差幾百元。
24、了解房子的建筑年代和隱患
這個并不是選房子的決定性因素，很多老房子在房東或公寓管理人員的精心維護下依然非常宜居。但年久失修的房子可能會有以下隱患，看房的時候要注意了：房屋部件是否損壞，是否漏風漏雨；水管維護情況；是否存在白蟻及其他蟲害；電線是否老化，電器是否好用，出現(xiàn)問題房東是否負責等。
25、房租是否包含額外費用
一般情況下，租房都是由房東負責物業(yè)費，網(wǎng)絡、水電煤等費用自行負責。但有的房子會把水費、電費、煤氣費、物業(yè)費、網(wǎng)絡和有線電視費等這些費用包含在房租里，尤其是單身公寓和酒店式公寓，所以在對比房租時，要把額外費用考慮進來。以“魔方公寓”為例，水、電是為商業(yè)用，有自己獨立的計費系統(tǒng)，每月還要交物業(yè)費、清潔費等，價格和自己租賃一室戶相差也不太大。鏈家的“自如”也會提供保潔和管家服務，并收取一定的費用，這些全都是房租外的增值費用。
26 、有無空調(diào)及采暖方式
空調(diào)在北方并不是標配，但是對于南方的房客來說，夏天沒有空調(diào)，仿佛掉進了桑拿房中，十分難熬。如果看房過程中發(fā)現(xiàn)沒有安裝空調(diào)，可以向房東提一下建議，盡量不要自行配置。暖氣則是北方房客需要考慮的問題，北方普遍采暖的方式為暖氣片或暖氣管道，按房屋面積收費，在租住之前要詢問是否供暖、費用由誰負責等問題，千萬不要為了省錢而關掉暖氣。
27、家具是否配備齊全
經(jīng)常用作出租的房屋，由于一批批房客遺留下的物品累積，配備已十分齊全，但對于第一次出租的房屋來說，床、床墊、衣櫥可能只有主臥或次臥有，要在看房時和房東提出自己的需求，看能否配備齊全；如果需要自行購買，則要算一下是否劃算。例如，三室一廳的房屋，缺1張床和1張床墊，如果自行購置房租7000元/月，如果房東購置房租7500/月，一般的板式床的價格在1000~2000元左右，床墊也要1000元，自行購買的話，還是能節(jié)省一部分費用的。
28、屋內(nèi)物品是否可以正常使用
小到水龍頭、壁櫥、燈具，大到空調(diào)、電視、冰箱、洗衣機，這些屋內(nèi)配置的基本生活設施和家具能否正常使用，是看房時需要仔細檢查和詢問的。尤其是熱水器、煤氣灶等具有安全隱患的物品，檢查時要格外仔細。對于年代久遠的空調(diào)和洗衣機，建議房東徹底清洗一下，并確保無漏水等問題。
29、能否養(yǎng)寵物
一般養(yǎng)魚、烏龜、鳥、倉鼠等動物沒有明確限定，但對于貓、狗、兔子等會對房屋造成破壞的動物，最好在看房時及時說明，房東也許會提高租金的價格，或是對寵物的數(shù)量、品種會有更具體的要求，比如說要求最多只能養(yǎng)兩只貓，不能養(yǎng)大型犬等。有些房東會在簽合同時有明確要求，禁止養(yǎng)寵物，一旦被發(fā)現(xiàn)，房東會要求你立刻把寵物送走，或者帶著寵物一起走，所以還是要提前說明，不要冒這個風險。
30、選擇靠譜的室友
如果是和熟悉的朋友一起合租，則無需考慮室友的問題，但對于群租房來說，最好選擇靠譜一點、生活習慣相近的室友。房東或中介基本清楚群租房內(nèi)其他室友的資料，可以適當打探一下，或是在看房時觀察一下屋內(nèi)的基本情況，如果一進門公共區(qū)域就“臟亂差”，或經(jīng)常制造噪音，這樣的室友還是盡量避免吧。
31、房源與租房信息是否一致
如今比較普遍存在的看房問題，就是房源與租房信息不一致，網(wǎng)絡上的圖片和價格與實際出入較大。許多網(wǎng)站如58同城、安居客等，上面的租房信息大部分都是中介提供的，許多房源是為了吸引房客前去看房，看房當天中介一般會帶你去看剛好空置的房源，在網(wǎng)上看到的那條信息則可能早已租售完畢。像豆瓣論壇里的房源信息有些是房東自己掛的，在看房時可以根據(jù)圖片多加對比。
32、避開二房東
找單租或合租時一定要甄別對方是否是二房東，對于房東來說，只需要到手的金額是房屋整租的金額即可，但如果對方是二房東，即使你認為自己的房租很便宜，也無法避免二房東任意分攤房租比例從而占便宜的事情發(fā)生。此外，二房東有一定的隱患，一旦二房東違約終止合同，房東很有可能直接把你趕走。所以在看房時要問清，如果是二房東，需要與房東本人確認是否靠譜，房間是否在允許的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)租，并簽署相應協(xié)議才行。
33、小心黑中介
看房時，一不小心就可能遇到“黑中介”，他們會熱情地帶你看房，吹得天花亂墜，當你覺得這個房子還不錯，中介就會讓你交一個月房租或一部分費用作為定金，這種情況下，多數(shù)是黑中介，切勿隨意把錢給他們。想要辨別中介是否靠譜，可以看一下公司的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記和房屋經(jīng)紀備案證書，看能否提供正規(guī)發(fā)票，或是多上網(wǎng)搜索媒體曝光的租房黑中介信息。此外，女生盡量避免一個人單獨看房，或是晚上看房，注意人身安全，找朋友陪同或是白天看房最為穩(wěn)妥。
34、良好的“第一印象”
在職場上，好的形象會為你的工作加分，租房時也不例外。在首次看房與房東見面時，保持良好的行為舉止，并與房東多交流，了解房屋的詳情，并闡述自己在看房時注意到的問題。如果是剛畢業(yè)的大學生，還可以把自己的工作情況透露給房東一些，給他們留下良好的印象，增加好感度。在之后的議價過程中，房東也會對多個房客進行對比，如果你的工作穩(wěn)定、行為舉止等印象較好，那么談價自然不會太為難。
35、爭取更多優(yōu)惠
對于房東來說，房屋空窗期越久，他損失越多，相較與每月增加幾百元房租，半個月空窗期損失的則更大。所以，在面對有些急于出租的房東時，要打好心理戰(zhàn)，不要在看房時過多透露出自己特別中意這一套的想法，一旦房東主動聯(lián)系你是否要租住，那么議價的主動權極有可能就掌握在你手中了，此時可以用“馬上搬入”，或是“爽快簽約”等條件來為自己爭取更多的優(yōu)惠。
36、了解“議價空間”
租過房子的人可能都深有體會，心理價位2000元的房間，中介建議掛2500元以上，說是留一定的還價空間。逆向思考一下，網(wǎng)上掛的房源信息，為了迎合議價需求，報價定然都是虛高，都有還價空間，基本上，報價會比房東的心理價格高20%左右，可以按照30%去談，同時別太指望中介給你壓價，最好直接開出你想要的價格，再讓中介進行商談。
37、 別太相信稀缺原則
每個人的要求不盡相同，想要租到自己滿意的房子往往靠運氣，但也別太相信房東或中介口中的“稀缺原則”，國內(nèi)租房市場一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，并沒有所謂的“一房難求”、“房源緊張”等狀況，如果價格遠超過預期，房東又緊咬著不松口，那么就直接放棄找下一家。一旦租金合適也無再壓價的可能，就盡快做決定，別過多猶豫，趕緊簽合同，否則很容易錯失心儀的房子。
38、查驗房源及證件信息
簽約之前，需查驗房東的身份證件、房產(chǎn)證原件，并檢查看房前后房內(nèi)物品和描述是否一致。在簽約時要選擇信譽好、規(guī)模大、有資質(zhì)的中介公司，簽訂書面的房屋租賃合同，如果不經(jīng)手中介，也盡量選擇使用從市工商部門官方網(wǎng)站上下載的合同示范文本。如果使用中介提供的合同文本時，也要仔細閱讀，如發(fā)現(xiàn)存在不公平格式條款，可拒絕簽訂。
39、明確中介費、服務費
不同地區(qū)的租房中介費是不同的，如上海的中介費為一個月房租的35%，最好就在看房時問清具體金額，收款后開具發(fā)票或收據(jù)為證。除了中介費外，水電煤、物業(yè)費也要與房東協(xié)商好，租住前的水費、電費也要按照費用賬單清算好，如果是租住單身公寓，服務費的金額也要明確。
40、房租、押金的交付方式
如今租房有“押一付三”、“押一付一”等多種方式，有些城市甚至要求一次性付清半年或一年的房租，房租的支付方式要在簽約合同中明確標注，如需匯入銀行卡中，需在合同上備注卡號、收款人姓名等。押金需房東開具收據(jù)證明，如果逾期支付房租，違約金的計算方法也需在合同上寫出。
41、中途搬離將如何處理
在外打拼，難免遇到工作調(diào)動的情況，如果中途搬離，那原本的房子要如何處理呢？根據(jù)《中華人民共和國合同法》，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失。一般情況下，經(jīng)過房東同意后，轉(zhuǎn)租是沒有問題的，但后續(xù)轉(zhuǎn)租給第三人也需簽約書面合同，明確權責。
42、明確家具損耗情況
對于房間內(nèi)原有的家具，需在簽約時留一份房屋交接清單，目前的耗損狀況也應用具體文件說明。有的“黑心房東”會把租住期間的物品損耗費用在押金中倒扣，并以某物品損壞為由拒絕返還押金。所以物品一定盤點清楚，如發(fā)現(xiàn)某處損耗及時告知并指出。此外，有些房客為了提高生活品質(zhì)，想要花錢改造下出租屋，但小范圍改裝需要在簽約合同中明確注明，經(jīng)過房東同意后才可進行改造。
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