十四、十五世紀(jì)農(nóng)奴制解體過(guò)程中，英國(guó)新興的資產(chǎn)階級(jí)和新貴族通過(guò)暴力把農(nóng)民從土地上趕走，強(qiáng)占農(nóng)民份地及公有地，剝奪農(nóng)民的土地使用權(quán)和所有權(quán)，限制或取消原有的共同耕地權(quán)和畜牧權(quán)，把強(qiáng)占的土地圈起來(lái)，變成了私有的大牧場(chǎng)，大農(nóng)場(chǎng)。這就是英國(guó)的圈地運(yùn)動(dòng)。
曾幾何時(shí)，國(guó)內(nèi)企業(yè)也流行起了“圈地”，但他們的“圈地”和英國(guó)的“圈地”概念不一樣。英國(guó)的土地是私有的，他們強(qiáng)占農(nóng)民的土地，侵犯了農(nóng)民的利益。而國(guó)內(nèi)的企業(yè)“圈地”有何不同？讓我們漸漸打開(kāi)其中的奧秘，理解企業(yè)“圈地”的悲歡。
我國(guó)的土地分為國(guó)有和集體所有兩種，90年代初，房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)迅速崛起，原有的住房分配制度改革，福利分房改為貨幣分房，房貸開(kāi)啟了個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)代。商品房經(jīng)濟(jì)推動(dòng)了城市化的進(jìn)程，從1978年的17.9%到2017年的58.52%，城市化也漸漸演變成新型城鎮(zhèn)化，在2016年7月國(guó)家發(fā)改委和住建部聯(lián)合發(fā)文提出要建設(shè)1000個(gè)特色小鎮(zhèn)之后，全國(guó)的特色小鎮(zhèn)掀起了一股高潮。隨之，各路資本以特色小鎮(zhèn)之名與地方政府簽訂區(qū)域開(kāi)發(fā)合作協(xié)議，從而，“圈地”成為”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“的代名詞漸漸興起。在這輪圈地過(guò)程中，我們可以窺見(jiàn)很多亂象，也期待引發(fā)社會(huì)各界的思考，以正確地視角看待新型城鎮(zhèn)化。
一、”圈地“動(dòng)機(jī)不純
地產(chǎn)商圈地，猶如項(xiàng)莊舞劍、意在沛公。目前，國(guó)內(nèi)最大的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商屬于“誠(chéng)心正意”做產(chǎn)業(yè)的良心企業(yè)。其商業(yè)模式以“落地投” 住宅滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，土地還是地方政府的，地方政府授予其特許經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)施規(guī)劃，基礎(chǔ)建設(shè)，公建配套，以及招商引資等。在華夏幸福的模式中，華夏幸福的孔雀城是用來(lái)回“現(xiàn)金流”的，確保區(qū)域開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流充足，招商引資的“落地投”恰恰是華夏幸福的盈利點(diǎn)。
華夏幸福這種代政府運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的模式也稱(chēng)為“PPP模式”，堪稱(chēng)國(guó)內(nèi)標(biāo)桿示范。
這種模式的好處有三個(gè)，一是華夏幸福為政府墊資，可以縮短區(qū)域開(kāi)發(fā)周期。很多地方政府財(cái)政剛開(kāi)始缺錢(qián)，主要是區(qū)域經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有被開(kāi)發(fā)出來(lái)，缺乏區(qū)域規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施不完備，區(qū)域處于自給自足的自然發(fā)展?fàn)顟B(tài)，華夏幸福前期墊資，可以在短期內(nèi)提升區(qū)域形象，從而提升區(qū)域內(nèi)物業(yè)價(jià)值。例如，河南武陟縣，華夏幸福開(kāi)發(fā)20多平方公里，短短幾個(gè)月投入資金，迅速打造出改變武陟縣形象的新城，其建設(shè)的住宅很快售罄，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入自然加快。
二是華夏幸福作為一個(gè)民營(yíng)上市企業(yè)，可以以高薪聘用高端人才，很多地方政府在區(qū)域開(kāi)發(fā)啟動(dòng)前期缺乏高端人才，華夏幸福這種大民企可以彌補(bǔ)體制內(nèi)人才缺乏的不足。三是地方長(zhǎng)官的安全，現(xiàn)在權(quán)力也是風(fēng)險(xiǎn)，地方開(kāi)發(fā)權(quán)握在地方政府手里有尋租的可能，地方政府領(lǐng)導(dǎo)找到放心的區(qū)域開(kāi)發(fā)商，等于是好閨女嫁了一個(gè)好女婿，通過(guò)一部分區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)。
當(dāng)然，任何事物都有兩面性，華夏幸福出名后，很多企業(yè)都想學(xué)習(xí)華夏幸福的模式，但畢竟華夏幸福的企業(yè)基因是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，他們?cè)诋a(chǎn)業(yè)新城這個(gè)領(lǐng)域走了十幾年，要趕上華夏幸福談何容易。
但隨著“房住不炒”的主基調(diào)確定后，地產(chǎn)商拿地的途徑越來(lái)越窄，以“產(chǎn)業(yè)”兌換住宅土地的圈地方式開(kāi)始流行起來(lái)，很多房地產(chǎn)商不待見(jiàn)的實(shí)體企業(yè)發(fā)現(xiàn)，他們出面和地方政府談“捆綁用地”的籌碼要比地產(chǎn)企業(yè)更大。
于是地產(chǎn)企業(yè)紛紛和一些實(shí)體企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，地產(chǎn)企業(yè)要的是住宅用地，實(shí)體企業(yè)要的是免費(fèi)的甚至是低價(jià)資產(chǎn)，甚至是利益分享。
這些因“圈地”而聯(lián)盟的合作動(dòng)機(jī)是不純的。有些地方協(xié)議簽了，很長(zhǎng)時(shí)間也不見(jiàn)企業(yè)動(dòng)土動(dòng)工。顯然，他們是為了屯地。
二、”圈地商“實(shí)力不行
動(dòng)機(jī)不純是當(dāng)下“圈地”的一種，更可悲的是不顧一切的“跟風(fēng)”，如果開(kāi)發(fā)商取地是預(yù)見(jiàn)住宅用地的盈利能力，能考慮回報(bào)的。開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)，起碼還能測(cè)算一下回報(bào)。
而有些暴發(fā)戶(hù)圈地則更有一番意味。有一次受人邀請(qǐng)去幫助一個(gè)企業(yè)家策劃一塊地。他簽的合同范圍是100多平方公里，該企業(yè)家貌似有錢(qián)，據(jù)稱(chēng)以前是開(kāi)礦的，實(shí)際上他也明說(shuō)，他圈地的目的是為了圈錢(qián)，想借助一些可能的途徑找?guī)准液献鏖_(kāi)發(fā)。他們找了一家規(guī)劃公司做了一個(gè)規(guī)劃，憑借他的地方政府關(guān)系，輕易圈到了這么大一塊地。只是領(lǐng)導(dǎo)變了，現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)不認(rèn)前任的帳，要求廢除協(xié)議，除非他找到好的開(kāi)發(fā)公司。
該暴發(fā)戶(hù)的現(xiàn)象不是個(gè)例，2016年年中，發(fā)改委住建部聯(lián)合發(fā)文要打造1000個(gè)特色小鎮(zhèn)，各路神仙各顯身手，紛紛殺入特色小鎮(zhèn)，造成了很多亂象。
這種沒(méi)有實(shí)力的企業(yè)圈地靠的是社會(huì)關(guān)系，只是“地”在手中沒(méi)有動(dòng)起來(lái)，變成了地方政府的一個(gè)累贅。
三、圈地商的能力不足
沒(méi)實(shí)力如果有能力，這樣的企業(yè)也是對(duì)地方政府有貢獻(xiàn)。只是明顯看到很多人是門(mén)外漢，也許大家覺(jué)得當(dāng)個(gè)地方領(lǐng)導(dǎo)太容易了，很多基金也紛紛傾軋進(jìn)入“特色小鎮(zhèn)”，很多基金的目標(biāo)也是華夏幸福，所以一度華夏幸福的員工很熱門(mén)，然而華夏幸福的員工不能代表華夏幸福的“能力”，華夏幸福具備區(qū)域開(kāi)發(fā)的體系和能力，從研發(fā)，策劃，規(guī)劃，建設(shè)，開(kāi)發(fā)，運(yùn)營(yíng)都具備了“區(qū)域開(kāi)發(fā)的綜合能力”。
我曾在金融公司當(dāng)過(guò)高管，社會(huì)閑置資金募集后再投入產(chǎn)業(yè)的方式?jīng)]錯(cuò)，錯(cuò)在這些金融公司并不具備“產(chǎn)業(yè)”能力。而且，缺乏管理能力。
之前也接觸了不少基金，他們?cè)谪?cái)力上是依靠社會(huì)資金募集到了，但他們?nèi)狈F(tuán)隊(duì)，基金負(fù)責(zé)人不懂產(chǎn)業(yè)，不懂區(qū)域，只會(huì)算數(shù)字，根本不具備區(qū)域開(kāi)發(fā)的綜合能力。很快，一些基金被一個(gè)個(gè)運(yùn)營(yíng)不善的項(xiàng)目拖累爆雷了。
畢竟，基金是有成本的，而且很多基金的成本并不低。遇到綜合性開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，沒(méi)有操盤(pán)綜合能力只能說(shuō)是竹籃子打水一場(chǎng)空。
后來(lái)，這些基金公司也學(xué)乖了，自己瞎投還不如跟投，現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)融資難，基金就給地產(chǎn)公司配資，回報(bào)率很高，但增加了雙方的風(fēng)險(xiǎn)。
區(qū)域開(kāi)發(fā)的綜合能力不只是現(xiàn)有企業(yè)的共性問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)原來(lái)是地方政府的責(zé)任和權(quán)利，后期社會(huì)化運(yùn)營(yíng)是由企業(yè)來(lái)承擔(dān)政府原有的區(qū)域經(jīng)濟(jì)行為，大部分企業(yè)并不具備這類(lèi)能力，這種能力不是一朝一夕能形成的。
四、”圈地商“的耐力不夠
房地產(chǎn)商的高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)注定了企業(yè)的商業(yè)邏輯和商業(yè)行為。房地產(chǎn)商拿地后開(kāi)發(fā)賣(mài)房很容易就可以取得豐厚的回報(bào)。
相對(duì)于產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的回報(bào)既快又高，而且不用花大心思。這種近視眼造成很多開(kāi)發(fā)商不愿意與產(chǎn)業(yè)沾邊。目前能夠?qū)Ｐ闹铝τ诋a(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)包括“聯(lián)東”集團(tuán)，“萬(wàn)達(dá)”集團(tuán)等。聯(lián)東屬于“工業(yè)地產(chǎn)”，萬(wàn)達(dá)屬于“商業(yè)地產(chǎn)”。這些企業(yè)的模式也類(lèi)似產(chǎn)業(yè) 住宅，屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的模式。
也正是這種短視的心態(tài)，導(dǎo)致各地普遍缺少運(yùn)營(yíng)商。一方面是招商難，經(jīng)濟(jì)下行壓力下，很多行業(yè)發(fā)展前景不是很理想，要純靠政策招商推動(dòng)發(fā)展已經(jīng)到了瓶頸期;另一方面是回報(bào)慢，比起其他行業(yè)來(lái)看，住宅是最賺錢(qián)的行業(yè)。
不僅是短視心態(tài)造成的開(kāi)發(fā)商普遍存在地點(diǎn)短期行為，更主要的是企業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域所形成的資金成本壓力。
由于民營(yíng)企業(yè)的資金成本普遍高，區(qū)域開(kāi)發(fā)的資金需求量又很大，民營(yíng)企業(yè)要“求生存”，大多數(shù)企業(yè)依賴(lài)于土地的快速回報(bào)，因而不敢依賴(lài)于運(yùn)營(yíng)收入。
相對(duì)國(guó)外的產(chǎn)業(yè)基金，可以使得固定資產(chǎn)社會(huì)化持有，而且資金成本也低，這樣也就可以降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，由短期轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期。
結(jié)語(yǔ)：
綜上所述，在區(qū)域開(kāi)發(fā)混沌的現(xiàn)狀下，各方都在尋求博弈，而目前城市地塊的指標(biāo)是天花板，舊城改造對(duì)地產(chǎn)商是個(gè)機(jī)會(huì)，但其高昂的成本鑄就了行業(yè)門(mén)檻。鄉(xiāng)村振興是國(guó)家戰(zhàn)略，但如何實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)要素的雙向流動(dòng)是難題，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)重大的機(jī)會(huì)。
在鄉(xiāng)村（城區(qū)之外）的區(qū)域開(kāi)發(fā)主要參與者有地方政府，開(kāi)發(fā)建設(shè)平臺(tái)公司，各類(lèi)企業(yè)，地產(chǎn)商等。
在這個(gè)博弈局中，最大的成本是固定資產(chǎn)投資，最大的困難是起步階段，這需要構(gòu)建頂層設(shè)計(jì)，從共贏(yíng)的角度出發(fā)，借助資產(chǎn)，資本，智慧的力量，共同推動(dòng)區(qū)域開(kāi)發(fā)，而不是“圈地”、屯地。這方面我曾設(shè)計(jì)過(guò)一些模型，有興趣的朋友可以探討交流。
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