2017-04-25 房地產(chǎn)財稅咨詢 房地產(chǎn)財稅咨詢
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海南省國家稅務(wù)局于2017年4月14日在其官網(wǎng)上發(fā)布了房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策指引（以下簡稱新指引，后又在2017年4月18日對房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策指引在其官網(wǎng)上重新發(fā)布了，由原先的二十條減少為十七條，內(nèi)容也有所調(diào)整），對于海南的營改增納稅人在實際工作中遇到相同或者類似稅務(wù)問題，在國家和海南未出新的政策之前具有一定的政策適用和指導(dǎo)作用。我們同時注意到海南省國家稅務(wù)局在2016年5月1日全面推開營改增后，也在其官網(wǎng)上發(fā)布了《全面推開營改增政策指引——四大行業(yè)座談會問題系列解答之房地產(chǎn)業(yè)》（以下簡稱舊指引）。
為了有助于大家可以全面掌握海南涉及房地產(chǎn)業(yè)的營改增稅收政策口徑的變化和延續(xù)情況，我們通過對其前后發(fā)布的新舊政策指引的異同進行分析，希望大家可以從整體上有個較為全面的認識和了解，以便可以更好地規(guī)避風(fēng)險和適用政策。
房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策指引
目錄
一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）經(jīng)營的問題
二、關(guān)于土地價款的扣除問題
三、關(guān)于扣除土地出讓金及進項抵扣問題
四、征收范圍界定問題
五、關(guān)于房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間的問題
六、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍問題
七、關(guān)于代收的辦證等費用是否屬于價外費用的問題
八、關(guān)于房地產(chǎn)公司一般納稅人一次購地、分期開發(fā)的，其土地成本如何分攤的問題
九、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計稅的問題
十、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多個老項目是否可以部分選擇簡易計稅方法，部分選擇一般計稅方法問題
十一、不動產(chǎn)老項目的確定問題
十二、6月30日后，已交營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票需要補開增值稅發(fā)票的，要提供什么資料，按照多少稅率開具發(fā)票的問題
十三、兩個房地產(chǎn)企業(yè)在同一塊土地上開發(fā)房地產(chǎn)項目，土地在其中一方名下，土地出讓金應(yīng)由誰來扣除的問題
十四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產(chǎn)品出租有關(guān)問題
十五、房地產(chǎn)企業(yè)5月1號之前收取的預(yù)收款未開票的如何開具發(fā)票
十六、關(guān)于納稅人銷售不動產(chǎn)增值稅發(fā)票開具注意事項
十七、納稅人出租不動產(chǎn)增值稅發(fā)票開具注意事項
十八、關(guān)于個人（自然人）預(yù)收房租享受免稅政策有關(guān)規(guī)定
十九、納稅人以經(jīng)營租賃方式出租土地的有關(guān)規(guī)定
二十、關(guān)于轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)如何納稅的問題
注：該指引目錄是根據(jù)海南省國家稅務(wù)局2017年4月14日在其官網(wǎng)上發(fā)布的房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策指引為基礎(chǔ)編制的，其后又在2017年4月18日對房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策指引在其官網(wǎng)上進行了重新發(fā)布，由原先的二十條減少為十七條，刪除了第一、六、九條，內(nèi)容也有所調(diào)整，內(nèi)容調(diào)整情況我們在正文分析中進行說明。
第一部分：政策適用建議
我們認為海南省國家稅務(wù)局4月18日重新發(fā)布的房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策指引內(nèi)容中已明確的內(nèi)容，在國家和海南未出新的政策或者指引之前按其規(guī)定處理，其較4月14日的新指引以及舊指引進行刪減或者未直接明確的內(nèi)容，在沒有與國家發(fā)布（包括已發(fā)布和以后發(fā)布）的營改增政策有沖突前，遇到相同或者類似問題時可以參照適用。
第二部分：政策指引評析
一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）經(jīng)營的問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）經(jīng)營的可采取在應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生地辦理臨時稅務(wù)登記的方式，在應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生地自行領(lǐng)取、開具發(fā)票并預(yù)繳稅款和納稅申報。
雖然這一條指引規(guī)定在2017年4月18日重新發(fā)布時進行了刪除，但該規(guī)定與舊指引中“二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）經(jīng)營的問題”的規(guī)定是一致的，在遇到相同或者類似問題時可以參照適用。但以我們多年服務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗來看，這種問題應(yīng)該是盡量避免為好，建議直接在項目所在地成立房地產(chǎn)項目公司進行獨立的會計核算和納稅申報。
“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）經(jīng)營的可采取在應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生地辦理臨時稅務(wù)登記的方式，在應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生地自行領(lǐng)取、開具發(fā)票并預(yù)繳稅款和納稅申報。
海南省《全面推開營改增政策指引——重點關(guān)注問題解答（一）》中“十、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）預(yù)繳稅款問題”的指引同時廢止?！?div style="height:15px;">
鏈接：海南省《全面推開營改增政策指引——重點關(guān)注問題解答（一）》中“十、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）預(yù)繳稅款問題”的指引內(nèi)容：
“目前出臺的營改增政策中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售跨縣自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目是否在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，并未進行相關(guān)規(guī)定。
本著不影響現(xiàn)有財政利益格局的原則，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個項目所在地均辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，獨立計算和繳納稅款；對于未在項目所在地辦理稅務(wù)登記的，參照銷售不動產(chǎn)的稅務(wù)辦法進行處理，即在不動產(chǎn)所在地按照5%進行預(yù)繳，在機構(gòu)所在地進行納稅申報，并自行開具發(fā)票，對于不能自行開具增值稅發(fā)票的小規(guī)模納稅人，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)申請代開?！?div style="height:15px;">
