一、 營業(yè)稅 （一）、應稅范圍： 根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面： 1、轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。 2、銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。 不動產，是指不能移動，移動后會引起性質，形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。 （1）銷售建筑物或構筑物 銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。 （2）銷售其他土地附著物 ① 銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。 ② 其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產。 ③ 單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。 ④ 在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。 ⑤ 以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。 ⑥ 不動產租賃，不按本稅目征稅。 （二） 涉及稅種 房地產開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。 1、銷售不動產的營業(yè)稅計稅依據 根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定： （1） 納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。 （2）單位將不動產無償贈與他人，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產征收營業(yè)稅。 （3）營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定： 納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業(yè)額： ① 按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定； ② 按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定； ③ 按下列公式核定計稅價格： 計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業(yè)稅稅率） 上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。 2、其他具體規(guī)定如下： （1） 根據《轉發(fā)國家稅務總局關于房產開發(fā)企業(yè)銷售不動產征收營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[1996]592號）規(guī)定，在合同期內房產企業(yè)將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅。 （2）對合作建房行為應如何征收營業(yè)稅 根據《轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規(guī)定： 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互:)。具體的:)方式也有以下兩種： ① 土地使用權和房屋所有權相互:)，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。 ② 以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)―租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。 第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： ① 房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。 ② 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅； ③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。 對于轉讓土地使用權或銷售不動產的預收定金，有如下規(guī)定： 納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。”此項規(guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天。 （3）根據《轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規(guī)定： 以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。 （4）中外合作開發(fā)房地產征收營業(yè)稅問題 根據《轉發(fā)《國家稅務總局關于中外合作開發(fā)房地產征收營業(yè)稅問題的批復》的通知》（京地稅營[1994]205號）規(guī)定： ① 關于中外雙方合作建房的征稅問題 中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現行政策關于“以無形資產投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應按“轉讓無形資產”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發(fā)生時間為取得收入的當天。 同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產”征營業(yè)稅。 ② 關于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題 外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預收款方式取得的營業(yè)收入，按轉讓土地使用權，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入。 ③ 對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。 轉讓土地使用權劃歸營業(yè)稅稅目轉讓無形資產范疇，稅率為5%，銷售不動產劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產的范疇內，稅率為5%。 計算公式=營業(yè)額×5% 二、城市維護建設稅 根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)[1985]第19號）規(guī)定： （一）計稅依據：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。 （二）稅率：分別為7%、5%、1%。 計算公式:應納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。 1、納稅義務人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內的，稅率為7%； 2、納稅義務人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內的，稅率為5%； 3、納稅義務人所在地不在1、2項范圍內的，稅率為1%； 三、教育費附加 根據北京市稅務局轉發(fā)《北京市人民政府轉發(fā)國務院關于教育費附加征收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規(guī)定： （一）計稅依據是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額 （二）稅率為3%。 計算公式:應交教育費附加額=營業(yè)稅稅額×費率。 四、土地增值稅 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發(fā)[ 1993 ]138 號）規(guī)定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。具體講： （一）對轉讓土地使用權的，只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，轉讓集體土地使用權的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，集體土地未經國家征用不得轉讓。因此，轉讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。 （二）轉讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。 （三）附著物是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。 （四）取得收入的行為，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。 （五）土地增值稅的計稅依據 計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除《條例》和《細則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括： 1、取得土地使用權所支付的金額； 2、開發(fā)土地的成本、費用； 3、新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格； 4、與轉讓房地產有關的稅金； 財政部規(guī)定的其他扣除項目。 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，計算土地增值額的扣除項目，具體為： （1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。 （2）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。 （3）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度的規(guī)定，與房地產開發(fā)有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算，市政府在京政發(fā)（1996）7號《北京市人民政府關于征收土地增值稅有關政策問題的通知》中明確，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的允許據實扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本的10%的以內計算扣除。 （4）舊房及建筑物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由市政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率，并經地方主管稅務機關確認的價格。 （5）與轉讓房地產有關的稅金。是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 （6）加計扣除。對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和加計20％的扣除。 （六）稅率： 土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。。 根據《關于土地增值稅若干征收管理問題的通知》（京地稅二[ 1996 ]240 號）規(guī)定，對經常發(fā)生房地產轉讓的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征的土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。其預征率為：預售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產，按預售收入3%的比例預征土地增值稅；預售非普通標準住宅、別墅、公寓的房地產，按預售收入2%的比例預征土地增值稅；預售其他房地產，按預售收入1%的比例預征土地增值稅。 五、房產稅： 如果企業(yè)擁有房產產權的,需繳納房產稅。 根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）的規(guī)定，房產稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。房產稅以房產原值(評估值)為計稅依據,稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。 六、城鎮(zhèn)土地使用稅 如果企業(yè)擁有土地使用權的,需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 根據《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務院令第17號發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。 北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；六級土地每平方米年稅額0.5元。 七、城市房地產稅、外商投資企業(yè)土地使用費 如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應繳納城市房地產稅、外商投資企業(yè)土地使用費。 （一）根據《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》（中央人民政府政務院政財字第133號令公布）規(guī)定，城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產原值征收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。 （二）根據北京市人民政府發(fā)布《北京市征收中外合營企業(yè)土地使用費暫行規(guī)定》的通知（京政發(fā)[1985]81號）的規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權者除外），按企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，征收的一項費用。依外商投資企業(yè)的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定，計算公式為：應納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標準。 八、印花稅 根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第11號）的規(guī)定，印花稅是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。 應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。 土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應按照印花稅有關規(guī)定繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時，應監(jiān)督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。 在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監(jiān)督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。 九、契稅 根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位征收的一種稅。 征收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和:））、房屋買賣、房屋贈與和房屋:)；其中土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。 （一）下列轉移方式，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅： 1、 以土地、房屋權屬抵債或者作價投資、入股的； 2、以獲獎、預購、預付集資建房款或者轉移無形資產方式承受土地、房屋權屬的； 3、建設工程轉讓時發(fā)生土地使用權轉移的； 4、以其他方式事實構成土地、房屋權屬轉移的。 （二） 契稅的計稅依據如下： 1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格； 即土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分，不應從中剔除，因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據范圍。納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。 2、土地使用權贈與、房屋所有權贈與，由契稅征收機關參照同類土地使 用權出售、房屋買賣的市場價格或者評估價格核定； 3、土地使用權:)、房屋所有權:)、土地使用權與房屋所有權:) ，為:)價格的差額； 4、以劃撥方式取得土地使用權的，經批準轉讓房地產時，除承受方按規(guī) 定繳納契稅外，房地產轉讓者應當補繳契稅，計稅依據為補繳的土地使用權出 讓費用或者土地收益。 5、承受土地、房屋部分權屬的，為所承受部分權屬的成交價格；當部分 權屬改為全部權屬時，為全部權屬的成交價格，原已繳納的部分權屬的稅款應 予扣除。 前款成交價格明顯低于市場價格的差額明顯不合理，并且無正當理由的 ，由契稅征收機關參照市場價格核定。 根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。納稅義務人為房屋、土地權屬的承受方。應納稅額=計稅依據×稅率。
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