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涉及稅種： 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 CN58|W,W企業(yè)所得稅 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 車(chē)船使用稅 印花稅 契稅 個(gè)人所得稅 土地增值稅 c'
?sH'有關(guān)規(guī)定 w6w<sd(x行業(yè)介紹 _,Cs6L8Eh房地產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) -PFeD<j與代理。其主要涉稅事項(xiàng)包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。 8HG YJSb;一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。 7u6g?7O>>二、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。 ahe85z不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)，形狀改變的財(cái)產(chǎn)。 ?'^;V)!,0本稅目的征收范圍包括：銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物、銷(xiāo)售其他土地附著物。 < Cg"f41、銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物 ,|Ogf 8
銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷(xiāo)售建筑物，視同銷(xiāo)售建筑物。 " #ARnwe2、銷(xiāo)售其他土地附著物 ,os0'!y銷(xiāo)售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。 I+R}fBIdP+其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。 j'xG1Y%R單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。 3BeiVMm*!%在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。 ';B7l*S以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。 wt. ,不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。 lnl"v8C2L一、營(yíng)業(yè)稅 
ct~xtZ1、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù) A]qG`>（1）、 k5QyMHH納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 O TD=DU（2）、 zLN.)Nq4單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，其營(yíng)業(yè)額比照本細(xì)則第十五條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。 *|m~}UxE（3）、 nx>z c},~營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定： nn)cfu"*ar納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額： J|HR|rPKa pv;vJka按納稅人當(dāng)月提供的同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定； c:626nwb M Fg,4-&按納稅人最近時(shí)期提供的同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定； ivF>1_#@Yc `'+G`Xv按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格： XZ@N>\計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率） b /)3
上列公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 eFy}CtY2、其他具體規(guī)定如下： 6gglp-:*?c（1）、 -9=s=)yA5在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商承銷(xiāo)，包銷(xiāo)商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按"服務(wù)業(yè)―代理業(yè)"征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿(mǎn)后，房屋未售出，由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"征收營(yíng)業(yè)稅；包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，對(duì)包銷(xiāo)商也應(yīng)按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"征收營(yíng)業(yè)稅。 :WhlGA 2a（2）、 U 3*JHw0對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅 cL%dfj合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： m<gp1RjgD0rC第一種方式是純粹的"以物易物"，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互  。具體的  方式也有以下兩種： Z]DN!E}.qa土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互  ，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按"轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)"稅目中的"轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)"子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷(xiāo)售出去，則又發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷(xiāo)售收入再按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 fhD7h??b以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿(mǎn)后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按"服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)"征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。 qb9HB9u第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： EBG^a房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式按照營(yíng)業(yè)稅"以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅"的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。 ?&=Qw +,b房屋建成后，甲方如果采取按銷(xiāo)售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷(xiāo)售收入按比例提取的收入按"轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)"征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷(xiāo)售收入依"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 ijOJG@-c如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按"轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)"征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷(xiāo)售，則再按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"征稅。 Vo7iD ~Iw（3）、 *"d#$^IR?對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定： q r!V0納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。"此項(xiàng)規(guī)定所稱(chēng)預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 )KagdlTg（4）、以"還本"方式銷(xiāo)售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷(xiāo)售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷(xiāo)手段。對(duì)以"還本"方式銷(xiāo)售建筑物的行為，應(yīng)按向購(gòu)買(mǎi)者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂"還本"支出。 F5Cp-(,（5）、中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題 YB= e*Oa關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問(wèn)題 R ~|L!|中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷(xiāo)售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于"以無(wú)形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅"的規(guī)定、因此，應(yīng)按"轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)"稅目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。
"L{VOX 8同時(shí)，對(duì)銷(xiāo)售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷(xiāo)房的，則對(duì)中外雙方各自銷(xiāo)售商品房收入按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"征營(yíng)業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷(xiāo)房再分配銷(xiāo)售收入的，則就統(tǒng)一的銷(xiāo)售商品房收入按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"征營(yíng)業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的，則對(duì)外方銷(xiāo)售商品房的全部收入按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"征營(yíng)業(yè)稅。 u h4wX!wb關(guān)于中方取得的前期工程開(kāi)發(fā)費(fèi)征稅問(wèn)題 mUB.xp外方提前支付給中方的前期工程的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。  j "![5Hec對(duì)中方定期獲取的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。 P!<6Dh:"o>轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。 .$dbqG計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額×5% <';z<FV(/(6)合法取得土地使用權(quán)的納稅義務(wù)人，在其取得土地使用權(quán)的土地上，按照政府有關(guān)工程建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)審批程序法規(guī)以自己名義"立項(xiàng)"建設(shè)，無(wú)論采取何種銷(xiāo)售或與他人合作方式，均不適用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅合作建房征稅的規(guī)定。 ))paM*D$iv8mJI F_!二、城市維護(hù)建設(shè)稅 7:1ADUfu?P>Cnxq|D 5城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。 !${,^ l<7X1+:n①納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)、燕山六個(gè)區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%； ik&,Yz5<%M&hdRJ②納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%； {hsaMaKiE③納稅義務(wù)人所在地不在①②項(xiàng)范圍內(nèi)的，稅率為1%； KvP(M\L%f9W||\f]`eQP;2HQ三、教育費(fèi)附加 ?W[(\eZ8`WX`LaH:n+教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額,附加率為3%。計(jì)算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額×費(fèi)率。 ^@_]$'C$/$GiDu <四、土地增值稅 [D,y8`Tt>r$L?U(稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。具體講： fM #U 1、對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為沒(méi)有納入征稅范圍。這是因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國(guó)家征用不得轉(zhuǎn)讓。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。 K-4^}Uge 62、轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。 hrLmmFfR3、附著物是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。 d;-L+%qu4、取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 B(}>:@^土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細(xì)則》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 TP*cjQCFq房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括： -zl|+1、取得土地使用權(quán)所支付的金額； } Y9Ioa:2、開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用； roOem#U3、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； {k)rKH4nC4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； V30Z 25、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 4>=0jXA[>根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，計(jì)算土地增值額的扣除項(xiàng)目，具體為： ieE >NCd}1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 r:8MV"tH2、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 +oF.@3、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)偂榱吮阌谟?jì)算，市政府在京政發(fā)（1996）7號(hào)《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知》中明確，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%的以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。 (TK8ig P+4、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由市政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率，并經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。 ni#0D5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 cxi+z026、加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。 m!lWi土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％ pm*chP,#}%。 '^YxhWT對(duì)經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。其預(yù)征率為：預(yù)售賓館、飯店、辦公、寫(xiě)字樓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入3%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入2%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售其他房地產(chǎn)，按預(yù)售收入1%的比例預(yù)征土地增值稅。  @c2' 從2003年1月1日起，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)征土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為1%。 |I`Zl"o(rG*N)四、房產(chǎn)稅 }}U m8[如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的，需繳納房產(chǎn)稅。 L(t5x3X房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。 u8KJXVbg（1）以房產(chǎn)稅原值(評(píng)估值)為計(jì)稅依據(jù)，稅率為1.2%。計(jì)算公式為： %Yc"1^. f6KXLyxb4c房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)原值（評(píng)估值）×（1－30％）×1.2% ~ozJq(H5（2）以租金收入為計(jì)稅依據(jù)的，稅率為12%。計(jì)算公式為: ;hQ$^n\6~U |u-房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額＝年租金收入×12％ PBOP 683如果單位屬于"外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)"應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅。 xn]J\V$02(eo\r1} f五、城鎮(zhèn)土地使用稅 ]x$`&U?JEu2 oDr@a城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。 8%4,[.年應(yīng)納稅額=∑(各級(jí)土地面積*相應(yīng)稅額)。 Hz gJ1p*vK北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級(jí)分為六級(jí)，各級(jí)土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)土地每平方米年稅額10元；二級(jí)土地每平方米年稅額8元；三級(jí)土地每平方米年稅額6元；四級(jí)土地每平方米年稅額4元；五級(jí)土地每平方米年稅額1元；六級(jí)土地每平方米年稅額0.5元。 Ik 04B&P3$如果單位屬于"外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)"應(yīng)繳納外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)。 3XbDm^vR>'b(@s^六、印花稅 &LU"dW6:}
印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。 ^KsHEd#J9應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額*稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。 mkeo"N)k%土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書(shū)立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開(kāi)發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書(shū)立的合同、書(shū)據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅。凡進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的，簽定的購(gòu)房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額萬(wàn)分之五繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)在辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，應(yīng)監(jiān)督買(mǎi)賣(mài)雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷(xiāo)完稅后，再辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)。 I@Mi2/\在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門(mén)應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷(xiāo)完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。 *W|W)FL
ITS1U8)&!七、契稅 G5/ZwQ0|(/#J "契稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。契稅按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，目前北京市現(xiàn)行契稅稅率為3%，應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)格*稅率。 -QgCx~6O征收范圍包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)òǔ鍪?、?zèng)與和  ）、房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋贈(zèng)與和房屋  ；其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)话ㄞr(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。 nQ}5a3Z@W47(
KIy下列轉(zhuǎn)移方式，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈(zèng)與征稅： %b& ksp1、　以土地、房屋權(quán)屬抵債或者作價(jià)投資、入股的； /1&S=MXh PFIfi2、　以獲獎(jiǎng)、預(yù)購(gòu)、預(yù)付集資建房款或者轉(zhuǎn)移無(wú)形資產(chǎn)方式承受土地、房屋權(quán)屬的； y:7: %1w3、　建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的； *E68"bLx2!%(*.Z>T4、　以其他方式事實(shí)構(gòu)成土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。 'g2nL/?t_契稅的計(jì)稅依據(jù)如下： oz!lUfy ls;gNu'1、　國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格； $nUOc.i X即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。房屋買(mǎi)賣(mài)的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，因此，合同確定的成交價(jià)格中包含的所有價(jià)款都屬于計(jì)稅依據(jù)范圍。納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。 ;oYlmW*,tGbN
8H)2、土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋所有權(quán)贈(zèng)與，由契稅征收機(jī)關(guān)參照同類(lèi)土地使 用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格或者評(píng)估價(jià)格核定； L
NU,XvElIK Sljn}j3、　土地使用權(quán)  、房屋所有權(quán)  、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)  ，為  價(jià)格的差額； 2wu:\6pAtdI/CQ24、　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，除承受方按規(guī) 定繳納契稅外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出 <?* <F讓費(fèi)用或者土地收益。 ar_ %*~YE5、　承受土地、房屋部分權(quán)屬的，為所承受部分權(quán)屬的成交價(jià)格；當(dāng)部分 ^vIV}5c[C權(quán)屬改為全部權(quán)屬時(shí)，為全部權(quán)屬的成交價(jià)格，原已繳納的部分權(quán)屬的稅款應(yīng) 予扣除。 b6)7aZD前款成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的差額明顯不合理，并且無(wú)正當(dāng)理由的 `v8a<R，由契稅征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。 SLZ4YQ@JaZ4meFy?8八、車(chē)船使用稅 f)@gf2 ~b+NNQsjz}如果擁有汽車(chē)、自行車(chē)等機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)交通工具,還需繳納相應(yīng)的車(chē)船使用稅，外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)應(yīng)繳納車(chē)船使用牌照稅。 zD-iUPle車(chē)船使用稅是對(duì)行駛于公共道路的車(chē)輛和航行于國(guó)內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)海口岸的船舶,按照種類(lèi)、噸位和規(guī)定的稅額征收的一種財(cái)產(chǎn)行為稅。計(jì)算公式為： 4HsD;Dw.?P乘人汽車(chē)應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車(chē)輛數(shù)量*單位稅額 nPM:a.8EH載貨汽車(chē)應(yīng)納稅額=車(chē)輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額 fl12.rhC摩托車(chē)應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車(chē)輛數(shù)量*單位稅額 Tzd3MEdF外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)應(yīng)繳納車(chē)船使用牌照稅。 UR,: ~R]Y["}f*iT?九、 1m?l;El企業(yè)所得稅 _Uz|x'<<Pr@}wo2.企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)所取得收入及其他所得?；径惵蕿?3%。還設(shè)置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應(yīng)納稅所得額在3萬(wàn)元（含3萬(wàn)元）以下的，減按18%的稅率計(jì)算繳納；年應(yīng)納稅所得額超過(guò)3萬(wàn)元至10萬(wàn)元（含10 BZ(PY2bgL萬(wàn)元）的，減按27%的稅率。 P#^gi
JK本市行政區(qū)域內(nèi)的集體企業(yè)、股份合作制企業(yè)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)、有限責(zé)任公司（非自然人出資設(shè)立）中的施工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑安裝企業(yè)及年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入在300萬(wàn)元以下（原為年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入在150萬(wàn)元以下）的工業(yè)企業(yè)、修理修配企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、飲食服務(wù)企業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、交通運(yùn)輸企業(yè)和其他企業(yè)。適用純益率。對(duì)施工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從建筑安裝行業(yè)中分離出來(lái)，單獨(dú)核定純益率為3％--5％。具體適用比例由各區(qū)縣（分局）自定。 %~xQIf84<ML8S3Xlz十、個(gè)人所得稅 rs+Bcij個(gè)人所得稅是以個(gè)人取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得對(duì)象征收的一種稅。支付所得的單位或者個(gè)人為個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù)人,按照稅法規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅,是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)。  `M>3KZ`t6Db( \+$w5.G#-現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度沒(méi)有對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)取得預(yù)收款計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的賬務(wù)處理進(jìn)行明確。一般的做法有兩種： lf8,[>t$一是在實(shí)際繳納時(shí)，借記“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”、“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅”、“其他應(yīng)交款－－應(yīng)交教育費(fèi)附加”，貸記“銀行存款”科目。根據(jù)會(huì)計(jì)核算的配比原則，對(duì)這部分稅款暫不結(jié)轉(zhuǎn)，留待營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)時(shí)，再結(jié)轉(zhuǎn)“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目。這種方法操作性很強(qiáng)，但存在弊端。因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債表上反映的應(yīng)交稅金是一個(gè)負(fù)數(shù)，這會(huì)給閱讀會(huì)計(jì)報(bào)表的人帶來(lái)一個(gè)錯(cuò)誤的信息，即企業(yè)多交了營(yíng)業(yè)稅。  　 b{w:f,\"另一種方法是，增設(shè)“待攤稅金－－待攤稅金及附加”科目，在收到預(yù)收賬款時(shí)，按照應(yīng)納的各項(xiàng)稅費(fèi)，借記“待攤稅金－－待攤稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”、“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅”、“其他應(yīng)交款－－應(yīng)交教育費(fèi)附加”，實(shí)際繳納時(shí)，借記“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”等科目，貸記“銀行存款”。當(dāng)會(huì)計(jì)上確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入時(shí)，按照營(yíng)業(yè)收入應(yīng)納的各項(xiàng)稅費(fèi)，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“待攤稅金－－待攤稅金及附加”，按其差額，貸記“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”等科目。我們認(rèn)為，第二種方法不僅具有可操作性，而且可以彌補(bǔ)第一種方法的不足。  　 v/?I:H !以上意見(jiàn)，供參考。 uk+H}MW zD) vF[第2樓] / 用戶(hù)名：admin 發(fā)布時(shí)間：2008-10-30 11:03:50 w rjz>@一、簡(jiǎn)介房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費(fèi)有11種：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。此外還有地方教育費(fèi)、河道維護(hù)費(fèi)等地方性收費(fèi)。車(chē)船使用稅等企業(yè)常規(guī)性稅種沒(méi)有考慮。增值稅等該行業(yè)偶發(fā)性稅種不作考慮。  @BUT>eC二、各稅種介紹1、營(yíng)業(yè)稅⑴ 稅目與稅率營(yíng)業(yè)稅涉及轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)（包括銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物、銷(xiāo)售其他土地附著物）兩個(gè)稅目，稅率都是5%。⑵ 特殊規(guī)定轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。（《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條）在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。 F9<y9>g &B以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。2002年12月《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）對(duì)這種行為征稅辦法重新作出規(guī)定，自2003年1月1日起，對(duì)以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。 KrW%3nZl9F土地租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)納稅，而是按照租賃業(yè)稅目納稅。土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。⑶ 納稅地及納稅時(shí)間納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，向土地房屋所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。單位贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。⑷ 抵減問(wèn)題單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。（《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》財(cái)稅［2003］16號(hào)） 2、城市維護(hù)建設(shè)稅 1<K+z>.計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。3、教育費(fèi)附加 Fm-vz1c教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額費(fèi)率為3%。計(jì)算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額×費(fèi)率。4、土地增值稅計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細(xì)則》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。稅率為30%、40%、50%、60%，土地增值稅預(yù)征稅率各地區(qū)不等。計(jì)算公式：應(yīng)交土地增值稅=增值額×費(fèi)率-速算扣除數(shù)-預(yù)繳稅金5、房產(chǎn)稅（1）以房產(chǎn)稅原值(評(píng)估值)為計(jì)稅依據(jù)，稅率為1.2%。計(jì)算公式為： (Uz`K房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)原值（評(píng)估值）×（1－30％）×1.2% y`3ja（2）以租金收入為計(jì)稅依據(jù)的，稅率為12%。計(jì)算公式為: G 8'T\EI房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額＝年租金收入×12％6、土地使用稅土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。7、印花稅印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。 K$@9|-hE8應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額*稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。 _LDpqqzs⑴ 開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)帳簿、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等貼印花稅；⑵ 土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書(shū)立的憑證（合同）暫不征收印花稅；⑶ 在土地開(kāi)發(fā)咨詢(xún)、施工、采購(gòu)、房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書(shū)立的合同、書(shū)據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅；⑷ 進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的，簽定的購(gòu)房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額萬(wàn)分之五繳納印花稅，通常在房地產(chǎn)交易活動(dòng)同時(shí)收??；⑸ 在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，8、企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)：應(yīng)納稅所得額＝收入總額－準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額稅率：⑴ 企業(yè)所得稅的稅率為25%。 .;~#F%/⑵ 非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得，適用稅率為20%。⑶ 符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。 ?%!-t,< P⑷ 國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅⑸ 外商投資企業(yè)和外資企業(yè)，過(guò)渡期。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×稅率9、耕地占用稅占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個(gè)人，為耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納耕地占用稅。耕地占用稅的稅額規(guī)定如下： RwZ^{（一）人均耕地不超過(guò)1畝的地區(qū)（以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝?，下同），每平方米?0元至50元； h:i&JkB1]9（二）人均耕地超過(guò)1畝但不超過(guò)2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元； Jf|eoV（三）人均耕地超過(guò)2畝但不超過(guò)3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元； He\1]wo~iD（四）人均耕地超過(guò)3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。10、個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅是以個(gè)人取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得對(duì)象征收的一種稅。支付所得的單位或者個(gè)人為個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù)人,按照稅法規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅,是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)除了企業(yè)通常的個(gè)人所得稅業(yè)務(wù)以外，特殊的就是拆遷補(bǔ)償、擋光或施工補(bǔ)償、晚交房和晚辦產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償?shù)雀黜?xiàng)補(bǔ)償?shù)纳娑惽闆r。11、契稅契稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。注意：買(mǎi)受方的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。契稅以按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)?，F(xiàn)行契稅稅率為3-5%，各地有減半征收的情況。大連市目前土地轉(zhuǎn)讓稅率為4%，在建工程轉(zhuǎn)讓稅率為4%，普通住宅轉(zhuǎn)讓稅率為1.5%，非普通住宅轉(zhuǎn)讓稅率為4%。應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)格*稅率。  ocfZo,i/&三、涉稅環(huán)節(jié)介紹  r)V%DxnwM階 段經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)影 響 稅 種備 注開(kāi)發(fā)建設(shè)期取得土地使用權(quán) 契稅、耕地占用稅 由財(cái)政部門(mén)征收設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、咨詢(xún) 印花稅自營(yíng)工程 個(gè)人所得稅銷(xiāo)售期房 營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅租售管理期銷(xiāo)售房屋轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅 營(yíng)業(yè)稅按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目，如果所銷(xiāo)售房屋為自營(yíng)工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅依據(jù)不同。出租房屋或土地 營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費(fèi)）、印花稅 營(yíng)業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地 房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）贈(zèng)與房屋或土地  營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、土地增值稅 視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)代收費(fèi)用  營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加） 代收費(fèi)用手續(xù)費(fèi)合并營(yíng)業(yè)收入計(jì)稅房屋抵押貸款 印花稅 以房抵債時(shí)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)納稅對(duì)所建房屋兼營(yíng)物業(yè)管理以及餐飲、娛樂(lè)等服務(wù) 營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅 營(yíng)業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)”稅目，適用相應(yīng)的稅率股利分配 個(gè)人所得稅 個(gè)人股東所得股利按股息、紅利所得計(jì)稅