文丨小白
當(dāng)下的鄭州熱鬧非凡：中原區(qū)的常西湖新區(qū)，經(jīng)開(kāi)區(qū)的濱河國(guó)際新城，東區(qū)的白沙綠博……各個(gè)新區(qū)你方唱罷我登場(chǎng)，唯獨(dú)高新區(qū)顯得落寞。
提及高新區(qū)，通常會(huì)有這樣幾個(gè)標(biāo)簽：西大學(xué)城、工廠(chǎng)多、交通不便、配套一般……不好不壞，一切都還可以，似乎一直這樣下去也挺好。
然而，不甘平庸的高新區(qū)卻引入中建做一級(jí)開(kāi)發(fā)，高新新城應(yīng)運(yùn)而生。東南有濱河國(guó)際新城，西北有高新新城，中建入駐，地王賦能，高新新城能否挽回高新區(qū)昔日的風(fēng)光？我們一探究竟。
01
近兩年，高新新城開(kāi)始頻繁走進(jìn)人們視線(xiàn)?！癤X開(kāi)發(fā)商刷新片區(qū)地價(jià)紀(jì)錄”類(lèi)似的消息挑逗著人們的神經(jīng)，這說(shuō)明中建的運(yùn)營(yíng)能力初見(jiàn)成效。
任何事物的發(fā)生都不是一蹴而就的。其實(shí)，早在2011年5月，高新區(qū)就召開(kāi)了“高新城”空間規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)。根據(jù)規(guī)劃，高新城將打造四大板塊：高新新城、已建成區(qū)、北部生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)和西流湖生態(tài)創(chuàng)意區(qū)。
其中，高新新城的范圍包括西四環(huán)以西、杜英街以北、西南繞城高速以東、連霍高速以南約33平方公里區(qū)域，并確定了“一帶、一區(qū)、一中心”的整體空間結(jié)構(gòu)。
“一帶”即環(huán)狀新興產(chǎn)業(yè)帶，依次布局為IT產(chǎn)業(yè)園、電子電器產(chǎn)業(yè)園、格力電器家電產(chǎn)業(yè)園等，“一區(qū)”是生態(tài)宜居區(qū)。“一中心”則為位于須水河及其支流交匯處的商務(wù)休閑會(huì)議中心。
“一區(qū)、一中心”是高新新城核心區(qū)，規(guī)劃范圍為南至楓香街、北至蓮花街、東起須水東路、西至白松路向西的一個(gè)街坊，總面積約為6.25平方公里，分為高端商務(wù)區(qū)、商住區(qū)、生態(tài)公園區(qū)3個(gè)功能分區(qū)。
由此可見(jiàn)，“一區(qū)、一中心”便是今天的雙湖科技城，其早在2011年便被提出。或許由于驅(qū)動(dòng)力不足，此后便沒(méi)了動(dòng)靜。
2015年7月，中建（鄭州）城市發(fā)展有限公司正式掛牌成立并簽署了鄭州高新區(qū)城鎮(zhèn)綜合建設(shè)項(xiàng)目，這是高新新城“大躍進(jìn)”的開(kāi)端。
2016年3月30日，以鄭州高新區(qū)為核心載體的鄭洛新自主創(chuàng)新示范區(qū)喜獲國(guó)家批準(zhǔn)，高新新城迎來(lái)機(jī)遇。
2017年5月，中建將高新新城核心區(qū)命名為雙湖科技城，試圖將其推向新的高度。
02
如果說(shuō)高新區(qū)西四環(huán)以西的區(qū)域叫做高新新城的話(huà)，那么，雙湖科技城則是高新新城的核心。
沿科學(xué)大道過(guò)了西四環(huán)，經(jīng)過(guò)輕工業(yè)大學(xué)后，基本上就到了雙湖科技城的地域。這個(gè)區(qū)位，已在主城之外，但相對(duì)而言，還不算太偏。
受益于旁邊的輕工業(yè)大學(xué)、鄭州大學(xué)，以及巨大體量的萬(wàn)科城、周邊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，隨處可見(jiàn)的共享單車(chē)、出租車(chē)，讓這個(gè)處在建設(shè)初期的片區(qū)，并沒(méi)有其他新區(qū)那樣的荒涼。
以二七塔為中心，雙湖科技城距離二七塔最短距離約16.5KM。相同的直線(xiàn)距離，往南至龍湖鎮(zhèn)、東至白沙、北至惠濟(jì)區(qū)最北邊黃河沿岸。
雙湖科技城其實(shí)不大，初步規(guī)劃面積約6平方公里。東至須水東路、北至蓮花街、西至翠柏路、南至楓香街，規(guī)劃范圍與2011年的方案基本雷同。
從內(nèi)部環(huán)境來(lái)看，區(qū)域內(nèi)由西南到東北，須水河、須水河西支流、索河三條水系與天健湖、天德湖交融貫通，自然環(huán)境還算不錯(cuò)。
區(qū)域內(nèi)創(chuàng)新大道和蓮花街已經(jīng)通車(chē)，紅松路基本修通。此外，通過(guò)科學(xué)大道和農(nóng)業(yè)高架可以到達(dá)市區(qū)。
地鐵規(guī)劃是雙湖科技城最大的遺憾。地鐵1號(hào)線(xiàn)在西四環(huán)以東；9號(hào)線(xiàn)本次報(bào)批未通過(guò)；8號(hào)線(xiàn)一期起點(diǎn)為科學(xué)大道銀屏路站，完美的錯(cuò)開(kāi)了高新新城，且建設(shè)周期為5年，二期何時(shí)開(kāi)工、能否開(kāi)工還是個(gè)未知數(shù)。
教育方面，雙湖科技城規(guī)劃了7所學(xué)校，引入了鄭州高新外語(yǔ)中學(xué)、鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校附屬小學(xué)、高新區(qū)雙語(yǔ)幼兒園等教育資源。
鄭州中學(xué)已于2017年6月開(kāi)工建設(shè)，現(xiàn)在已經(jīng)封頂在做外立面和景觀。
醫(yī)療方面規(guī)劃引進(jìn)一所三級(jí)甲等醫(yī)院——鄭州市中心醫(yī)院高新醫(yī)院，目前還未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性施工階段。
圍繞天德湖是雙湖科技城的商務(wù)中心，這里規(guī)劃有中原科創(chuàng)金融島和五館合一的文化場(chǎng)館，目前還是一片荒地。
引入中建之后，雙湖科技城的安置房建設(shè)速度很快，已于去年12月舉行了交房?jī)x式。區(qū)域內(nèi)幾個(gè)村莊的村民未來(lái)會(huì)集中居住在崗崔安置區(qū)和朱砦安置區(qū)。
03
從2015開(kāi)始，歷經(jīng)拆遷安置、土地平整等復(fù)雜工程之后，中建終于迎來(lái)了收獲的季節(jié)。
2017年6月，雙湖科技城第一塊土地出讓?zhuān)斓刂脴I(yè)從60多家房企脫穎而出，并引來(lái)華潤(rùn)操盤(pán)，這便是華潤(rùn)悅景灣。
以金盞街為界，雙湖科技城住宅分為南北兩部分，北邊容積率為2.5-3，南邊則為1.2-2.5。此外，南邊離水系更近，遠(yuǎn)離安置房，比北邊更宜居。
華潤(rùn)悅景灣在雙湖科技城北邊，這一片目前不太成熟，分布著電子產(chǎn)業(yè)園和一些建成小區(qū)，周邊大型商業(yè)很少，距離萬(wàn)科城商業(yè)還有一段距離。
華潤(rùn)悅景灣南北兩側(cè)都是住宅用地，東側(cè)為體育用地，東北側(cè)和西側(cè)是教育用地。本項(xiàng)目占地42畝，容積率2.99，不過(guò)好在沒(méi)有做成高低配。
項(xiàng)目也有一些不利因素，例如地上規(guī)劃80多個(gè)停車(chē)位，樓王東側(cè)規(guī)劃有托老所，北側(cè)有垃圾回收站等。
戶(hù)型方面，95㎡的三房比市場(chǎng)主流89㎡多了6㎡，居住起來(lái)更舒適；78㎡兩房則為剛需中的剛需；120㎡的三房剛需接受度不太好，但好在數(shù)量不多。
04
2017年中建拿下創(chuàng)新大道東、河陽(yáng)路北地塊，占地113畝，容積率2.5，并邀請(qǐng)中海操盤(pán)，這便是中海萬(wàn)錦熙岸。
為了收益最大化，中海做出了高低配的布局：規(guī)劃5棟高層，2棟11層小高層，6棟8層洋房，8棟6層洋房，對(duì)外宣稱(chēng)改善。
萬(wàn)錦熙岸高層只有5棟，全部分布在地塊左側(cè)，這樣的布局導(dǎo)致樓棟要么臨大路，要么采光會(huì)受影響。
戶(hù)型方面高層邊戶(hù)為120㎡三房，中間戶(hù)為88㎡小三房，洋房全為143㎡四房。
萬(wàn)錦熙岸位于雙湖科技城南部，離湖更近。高層精裝單價(jià)1萬(wàn)2左右，洋房標(biāo)準(zhǔn)層1萬(wàn)5左右。和萬(wàn)科城相比的話(huà)，價(jià)格還可以，萬(wàn)科城7期高層的價(jià)格差不多可以買(mǎi)到萬(wàn)錦熙岸的洋房，不過(guò)中海的裝修要比萬(wàn)科低一個(gè)檔次，雖然萬(wàn)科的裝修也一般。
預(yù)算緊張，選華潤(rùn)，資金充足可以看看中海，改善客戶(hù)就不建議選這里了。
05
大正水晶森林算是命運(yùn)多舛的一個(gè)項(xiàng)目。從最開(kāi)始的大正鯤府，到傳聞與金地合作，再到推倒重來(lái)的水晶森林，可謂一波三折。
水晶森林的沙盤(pán)讓人耳目一新，全玻璃幕墻的外立面設(shè)計(jì)確實(shí)驚艷，但安全性也不容忽視。玻璃清潔養(yǎng)護(hù)十分麻煩，沾滿(mǎn)灰塵之后還能如此通透美觀嗎？這無(wú)疑對(duì)物業(yè)和業(yè)主提出了更高要求。
配套是水晶森林的另一個(gè)亮點(diǎn)。森林公園、兒童藝術(shù)公園、鄰里藝術(shù)公園、水上圖書(shū)館逼格滿(mǎn)滿(mǎn)。
水晶森林一期占地132畝，容積率3.5，規(guī)劃12棟高層、3棟小高層，最北側(cè)一排樓棟引入了南方十分流行的架空層。主力戶(hù)型89㎡小三房，其次是98、113㎡三房，整體以剛需為主。
品質(zhì)雖好，但是水晶森林的弊端也不容忽視。項(xiàng)目南側(cè)有好幾個(gè)工廠(chǎng)，這是硬傷。開(kāi)發(fā)商來(lái)自地市，資金鏈勢(shì)必沒(méi)有中海華潤(rùn)等央企之流穩(wěn)健，首付分期就是例證。能否一張藍(lán)圖繪到底，驚艷的規(guī)劃能否落地，無(wú)疑面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。
06
2018年12月，金輝以樓面價(jià)5218元/㎡刷新片區(qū)樓面價(jià)紀(jì)錄，美的以單價(jià)926萬(wàn)/畝刷新單價(jià)紀(jì)錄，到了今年1月，正商樓面價(jià)5232元/㎡再創(chuàng)新高。
美的翰悅府緊鄰蓮花街，西邊是金輝，南邊是正商和華潤(rùn)。美的是實(shí)業(yè)巨頭，地產(chǎn)板塊成立于2004年，布局全國(guó)。除鄭州之外，開(kāi)封有美的國(guó)賓府。
美的項(xiàng)目東側(cè)是鄭州中學(xué)高中部，東北側(cè)為一公交站，這些需要注意。該項(xiàng)目占地78畝，容積率2.99，規(guī)劃11棟高層，1棟幼兒園，1棟社區(qū)商業(yè)。純高層，舒適度值得肯定。
戶(hù)型方面，78㎡兩房，89、110㎡三房，130㎡四房，小面積居多，偏向剛需。
美的的亮點(diǎn)是科技住宅，例如搭配恒溫恒濕的空調(diào)、智能魔鏡等，不過(guò)這些加裝配置需要另付費(fèi)用，這樣能拉動(dòng)公司電器銷(xiāo)售。不過(guò)，智能化設(shè)施頂多只是點(diǎn)綴，不要期待過(guò)高。
正商湖西學(xué)府北側(cè)是金輝，東側(cè)規(guī)劃蓮花街第三小學(xué)。該項(xiàng)目容積率2.49，占地77畝，規(guī)劃4棟高層和9棟洋房。
高層面積段92-118㎡，沒(méi)有適合純剛需的七八十平戶(hù)型，也沒(méi)有八十多的小三房；洋房最大面積118平，面積偏小。
這樣的面積段，高層戶(hù)型面積太大，剛需不好上車(chē)，洋房面積偏小，不符合改善口味?？梢钥闯?，正商為了與對(duì)手錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，確實(shí)下了一番功夫。
07
一個(gè)區(qū)域的規(guī)劃落地需要時(shí)間，人們往往看不到開(kāi)始，也預(yù)測(cè)不了結(jié)局。
大區(qū)位是高新新城的最大遺憾，它沒(méi)有處在城市發(fā)展帶上，注定難以媲美濱河國(guó)際新城。濱河的成功，何嘗不是東區(qū)和港區(qū)的利好疊加所致。
不過(guò)高新新城也有自己的優(yōu)勢(shì)，南側(cè)萬(wàn)科城，北側(cè)產(chǎn)業(yè)園接近成熟，蓮花街、科學(xué)大道與高新老城自然接駁，中間幾乎沒(méi)有斷裂帶，這也是濱河所不具備的。
高新新城核心區(qū)雙湖科技城房?jī)r(jià)與老高新區(qū)相差3000元/㎡左右，對(duì)于高新區(qū)外溢客戶(hù)來(lái)說(shuō)，還是非常有吸引力的。最早入市的兩個(gè)盤(pán)華潤(rùn)悅景灣、中海萬(wàn)錦熙岸，一個(gè)毛坯，一個(gè)精裝，無(wú)疑是片區(qū)價(jià)格的試金石，后期高層開(kāi)盤(pán)價(jià)格幾乎不會(huì)低于這兩個(gè)樓盤(pán)。
對(duì)于地緣改善來(lái)說(shuō)，中海萬(wàn)錦熙岸所在的南部片區(qū)靠近水系，整體容積率更低，無(wú)疑更適合改善，預(yù)算不足的話(huà)，可以關(guān)注一下正商的小面積洋房。
轉(zhuǎn)眼間2019早已過(guò)半，隨著雙湖科技城新項(xiàng)目一個(gè)接一個(gè)入市，競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)愈發(fā)激烈，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也算是個(gè)好消息，我們一起坐等雙湖科技城的血拼時(shí)刻。
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