考察組統(tǒng)一管理，形成合力
三城市都設(shè)有市政府拆遷管理辦公室，作為綜合協(xié)調(diào)機構(gòu)對城市國有土地拆遷進行統(tǒng)一管理。南京市拆遷辦設(shè)在房管局，主要負責(zé)全市國有土地拆遷項目審核，辦理拆遷公告、房屋拆遷許可證，配合市房管局研究制定拆遷政策法規(guī)及與之相配套文件，負責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)國有土地上房屋拆遷糾紛的行政裁決受理、送達、調(diào)解，依法下達裁決書，并參加房屋拆遷糾紛裁決有關(guān)的行政訴訟。蘇州市拆遷辦為建設(shè)局下屬單位，負責(zé)全市房屋拆遷管理工作，審查拆遷實施單位資質(zhì)，研究制定拆遷安置政策、法規(guī)和行政規(guī)章，依法進行行政仲裁。無錫市拆遷辦為市政府直屬副局級單位，由建設(shè)局代管，統(tǒng)一管理國有土地和集體土地上的房屋拆遷工作，國土局僅負責(zé)集體土地的征地管理工作。無錫市還成立重點工程管理辦公室，負責(zé)管理重點工程，具體項目由區(qū)政府推薦拆遷實施單位，然后由重點辦委托拆遷。三城市在征地拆遷過程中，加強規(guī)劃、財政、社保等部門以及拆遷工作所在地黨委政府的協(xié)調(diào)配合，盡可能降低拆遷工作的內(nèi)部損耗，發(fā)揮多個主體的積極性。
統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化政策
南京市在集體土地征用中，不劃分征用土地的具體地類，使用統(tǒng)一土地補償費綜合標(biāo)準(zhǔn)，安置補助標(biāo)準(zhǔn)不分主城內(nèi)外、市政非市政。所有集體土地被拆遷人都可以申請經(jīng)濟適用房，但拆遷面積實行上封頂、下保底的政策，同時實行城市房屋拆遷最低單價保障和最低總價保障，確保困難家庭拆遷后，至少能夠買得起申購的經(jīng)濟適用房，“保底”政策執(zhí)行至今沒有出現(xiàn)過集體上訪。無錫市將集體土地和撤組剩余國有土地上的房屋拆遷安置，統(tǒng)一納入《無錫市區(qū)集體土地房屋拆遷管理辦法》范圍，減少了不同土地、房產(chǎn)性質(zhì)可能導(dǎo)致的政策交叉。無錫市集體土地住宅房屋安置，與城市房屋一樣，安置經(jīng)濟適用房進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換;對集體土地非住宅房屋拆遷，都要求實行貨幣安置，并且分別制定了非住宅房屋用途認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的貨幣安置標(biāo)準(zhǔn)。對于取得工商營業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營業(yè)一年以上的房屋，明確按房屋權(quán)屬證書上載明的用途進行評估并給予適當(dāng)?shù)难a助，有效規(guī)范了城鄉(xiāng)“住改非”的拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)。
補償評估價格與市場價格接軌
南京市在國有土地拆遷中，實現(xiàn)了由政府定價向完全市場定價轉(zhuǎn)變。雖然南京市依然執(zhí)行地段標(biāo)準(zhǔn)，但是拆遷房屋的估價完全委托獨立的評估機構(gòu)進行，由評估機構(gòu)根據(jù)該區(qū)域成交的類似二手房價格對房屋進行定價，政府工作的重點在于對評估事務(wù)所的管理，目前南京市已有39家評估事務(wù)被認(rèn)定為有資格從事拆遷評估。無錫市在拆遷評估過程中，國有土地被拆遷人可以選擇市場比較法評估與綜合法評估，增加了被拆遷人安置方式的靈活性。被拆遷人如選擇市場比較法評估與補償?shù)?，被拆遷人不能享受申購經(jīng)濟適用房或中低價商品房的政策。如采用綜合法評估，被拆遷人則可以享受經(jīng)濟適用房或中低價商品房的政策，確保被拆遷人可以利用安置款購買到相應(yīng)的住房。
經(jīng)濟適用房全部用于拆遷安置
南京、無錫、蘇州市都將經(jīng)濟適用房、中低價商品房全部用于拆遷安置，沒有向市民開放申購。因此客觀上在市民中形成了不拆遷得不到政府政策性住房、改善住房條件的可能性，從而增加了居民要求拆遷的主動性。同時三城市還實施城鄉(xiāng)一體的經(jīng)濟適用房安置，加速了城鄉(xiāng)居民生活的融合。南京市將經(jīng)濟適用房、中低價商品房、廉租房“三房工程”全部用于拆遷安置。無錫市將國有土地拆遷安置與集體土地拆遷安置統(tǒng)一納入經(jīng)濟適用房的安置范圍，前三年已累計拆遷安置219萬平方米，預(yù)計無錫今后三年拆遷安置將達300萬平方米。蘇州市以定銷商品房政策取代經(jīng)濟適用房政策，以確定的價格、套型面積向被拆遷居民定向銷售商品房。
完善城鄉(xiāng)接軌的社會保障體系
江蘇省已取消了農(nóng)民戶口，統(tǒng)一了戶籍制度。南京市建立農(nóng)業(yè)人口失地生活保障制度，將土地補償款的70%納入失地農(nóng)民總體保障資金，把農(nóng)業(yè)人口分成四個年齡段分別進行安置。農(nóng)民可選擇職工養(yǎng)老保險，也可選擇農(nóng)村養(yǎng)老保險，到達退休年齡的失地農(nóng)民享受養(yǎng)老金，未到退休年齡但未能及時就業(yè)的農(nóng)民還可享受2年的失業(yè)救濟金。就業(yè)年齡段的農(nóng)民還享受城市下崗失業(yè)人員就業(yè)、培訓(xùn)的優(yōu)惠政策，如免費就業(yè)培訓(xùn)、免費職業(yè)介紹、申請小額擔(dān)保貸款、稅費減免等。同時，就業(yè)年齡段的農(nóng)民還可以根據(jù)自身就業(yè)狀況，按照城鎮(zhèn)靈活就業(yè)人員辦法，用基本生活保障費繳納城鎮(zhèn)養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保險費，提高自身的保障層次和水平。
無錫市按照征一畝解決1.5人社保問題的原則落實失地農(nóng)民的安置。在住宅補償上，對安置房分多層、小高層、高層等不同情況確定安置系數(shù)。在非住宅補償上，營業(yè)房按照重置價的3.5倍，非營業(yè)房按照重置價的2.5倍補償。
蘇州市按年齡段確定了不同的社會保障標(biāo)準(zhǔn)，同時打通了農(nóng)業(yè)人口社會保障向城鎮(zhèn)居民社會保障的通道。同時，蘇州市對失地農(nóng)民給予一定的教育補貼，建立完善的職業(yè)教育體系，加大技能培訓(xùn)力度，提高農(nóng)民的就業(yè)能力，以積極的就業(yè)保障代替高標(biāo)準(zhǔn)的實物補貼，力求避免“養(yǎng)懶漢”政策。
想方設(shè)法集約節(jié)約用地
蘇州市在土地出讓中，實行項目用地指標(biāo)雙控制度，提高項目用地的門檻。蘇州市規(guī)定，工業(yè)項目所需行政辦公以及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過總用地面積的7%，建筑面積不得超過總建筑面積的15%。嚴(yán)禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。水利、交通、教育等社會公共事業(yè)項目用地，也有規(guī)定的定額指標(biāo)，嚴(yán)格控制用地規(guī)模。對非主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與非政府扶持產(chǎn)業(yè)，一般不提供用地，僅提供標(biāo)準(zhǔn)廠房租用。試行競爭性工業(yè)用地公開交易，加大市場配置土地資源的份額。
三 、解決征地拆遷問題的對策
征地拆遷是一項政策性、群眾性都很強的工作，必須按照\"三個代表\"的要求，始終把維護最廣大人民群眾的根本利益作為工作的出發(fā)點和歸宿，堅持執(zhí)法為民，依法行政，用發(fā)展的辦法解決問題，將征地拆遷工作推向法制化、規(guī)范化的軌道。
(一)樹立正確的政績觀。何謂正確的政績觀?十六大報告指出：貫徹\"三個代表\"重要思想，關(guān)鍵在堅持與時俱進，核心在堅持黨的先進性，本質(zhì)在堅持執(zhí)政為 民。所以立黨為公、執(zhí)政為民，就是我們各級領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)該具有的政績觀。樹立正確的政績觀，必須深懷愛民之心、恪守為民之責(zé)、善謀富民之策、多辦利民之事， 誠心誠意為人民謀利益，把中央的方針政策同本地區(qū)、本部門的具體實際有機結(jié)合起來，把改革的力度、發(fā)展的速度和群眾可承受的程度協(xié)調(diào)統(tǒng)一起來，充分考慮城 市建設(shè)的速度和人民群眾的承受程度，做到干一任的工作，想幾任的事情，切忌使現(xiàn)在的\"政績\"成為后人的包袱，切忌做那些花哨一時、貽害一世的事情。我們作 決策、定思路、想問題、做工作要常思是否做到\"權(quán)為民所用、情為民所系、利為民所謀\"，是否在為人民群眾辦好事、辦實事、謀利益。在推進城市化進程中，少 數(shù)地方不切實際地加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，搞勞民傷財?shù)男蜗蠊こ毯驼児こ蹋搅巳嗣袢罕姷某惺苣芰?，損害了人民群眾的利益，從根本上講就是一種扭曲的政績觀 在作怪。
(二)完善相關(guān)地方性立法，促進依法行政。在征地拆遷工作中，各級地方政府努力做到權(quán)為民所用、情為民所系、利為民所謀，切實維護人民群眾的合法權(quán)益，而 且政府及其有關(guān)部門確實也出了不少力，做了不少事。但是為什么有些地方、有些群眾還是有意見呢?最關(guān)鍵的一條就是要依法行政，建設(shè)法治和服務(wù)型政府。其一 是要規(guī)范征地、拆遷工作的主體，不能盲目動用行政權(quán)力進行拆遷。其次是規(guī)范行政行為(包括抽象行政行為)。 地方政府可以根據(jù)法律、行政法規(guī)和本地區(qū)的地方性法規(guī)，制定行政規(guī)章，對本行政區(qū)域的具體行政管理事項予以規(guī)定。為了進一步規(guī)范征地拆遷補償工作，做到有 法可依，各地要根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定 ，結(jié)合本地實際情況制定相應(yīng)的操作性較強的《安置拆遷補償辦法》已經(jīng)迫在眉睫。同時， 要教育和監(jiān)督行政工作人員在征地拆遷工作中，規(guī)范具體行政行為，做到征地規(guī)范化、拆遷合法化、補償標(biāo)準(zhǔn)化。
(三)妥善處理征地拆遷遺留問題，堅持執(zhí)法為民。拆遷安置中的歷史遺留問題，情況復(fù)雜，處理難度大，所以要引起各級黨委、政府的高度重視，并采取有力措施 加以解決。在處理征地拆遷遺留問題之前，要進行詳細的調(diào)查摸底，對問題的各個方面、各個環(huán)節(jié)進行全面考慮，以贏得工作的主動權(quán)。針對歷史遺留問題的不同情 況，制定方案，落實措施，實行目標(biāo)管理，突出重點，地方領(lǐng)導(dǎo)干部要進行包干負責(zé)，獎罰兌現(xiàn)。對于部分拆遷群眾提出的合理要求，如適當(dāng)提高農(nóng)村補償標(biāo)準(zhǔn)和對 確有實際困難的\"一籍多戶\"進行照顧等等，要在政策上適當(dāng)傾斜。此外，要保持拆遷安置工作的延續(xù)性，切實落實對被拆遷群眾的承諾，勤政為民，真正做好被拆 遷群眾的\"公仆\"。
(四)加大拆遷安置法律政策宣傳的力度。在多年來的拆遷安置工作中，我們積累了一些成功的經(jīng)驗，其中重要的一點就是對拆遷安置法律政策的宣傳。首先，要在 每項重點工程建設(shè)的拆遷征用地之前召開動員大會，向被拆遷村組和拆遷戶發(fā)放大量的宣傳資料，是一項有益的必不可少的工作。其次，要加強相關(guān)法律政策宣傳工 作。對參與拆遷安置工作的干部要進行相關(guān)法律政策的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，尤其對被拆遷范圍內(nèi)的村組黨員和干部進行更深層次安置補償法律政策的學(xué)習(xí)和宣傳，利用他們 的幅射作用，教育和提高全體被拆遷安置群眾的政策法律素質(zhì)。對可能出現(xiàn)和已經(jīng)出現(xiàn)的問題，特別是對基層黨員干部發(fā)現(xiàn)和提出的政策問題，有針對性地加以認(rèn)真 負責(zé)地解釋和說明。實踐證明，只要我們及時做好拆遷安置相關(guān)法律政策的宣傳工作，就能夠得到廣大群眾的理解和支持，許多矛盾都可得到預(yù)防和解決。
(五)妥善處理征地拆遷的信訪問題，及時化解矛盾。凡涉及征地拆遷的信訪問題，各地區(qū)各有關(guān)部門主要負責(zé)人都要以高度的政治責(zé)任感，切實做好拆 遷信訪工作，及時了解民情，充分考慮民意，努力改善民生。 要認(rèn)真排查、梳理拆遷中的不穩(wěn)定因素。要高度重視拆遷信訪工作，堅持領(lǐng)導(dǎo)接待日制度，堅持關(guān)口前移，重心下移，組織專門力量，集中進行排查，對已發(fā)生群體 上訪和有可能發(fā)生圍堵黨政機關(guān)、阻斷交通等集體上訪的拆遷項目，要重點排查，力爭從最基層和源頭上發(fā)現(xiàn)可能影響社會穩(wěn)定的問題和隱患，及時化解矛盾。對已 經(jīng)發(fā)生的以及排查出來的矛盾和問題，制定工作方案，排出時間表，千方百計把不穩(wěn)定因素解決在基層，解決在內(nèi)部，解決在萌芽狀態(tài)。
