編者按：本文來自微信公眾號“90度地產(chǎn)”（ID：dc90du），作者：艾普大數(shù)據(jù)，36氪經(jīng)授權轉載。
高考和畢業(yè)，是6月關注度最高的兩個話題。一面是剛滿18周歲的年輕人，十年寒窗，魚躍龍門；一面是在象牙塔中渡過四年的青年人，走出校園，邁向社會。
租房，是大學生適應社會的必修課?！皼]在北上廣租過房，不足以談人生；租房沒被騙被坑，不足以談人生”——這不僅是坊間流傳的段子，更是青春真實的殘酷物語。
教育部數(shù)據(jù)顯示，2018年全國高校應屆畢業(yè)生約820萬人。其中相當一部分人選擇在一線和新一線城市就業(yè)。本次大數(shù)據(jù)報告以北京高校畢業(yè)生為樣本，力求真實、準確地展現(xiàn)出畢業(yè)生的租房意愿和市場生態(tài)。
圖1-北京高校畢業(yè)生租房意愿熱力圖
統(tǒng)計顯示，近年來北京市住宅平均租金持續(xù)上漲。2018年5月，全市普通住宅平均租金已突破90元/㎡/月，同比上漲8.57%。
圖2-北京租賃市場普通住宅租金走勢圖
數(shù)據(jù)來源：云房數(shù)據(jù)研究中心
云房數(shù)據(jù)調查顯示，在北京有代表性的190個片區(qū)中，5月租金環(huán)比上漲的商圈占比高達82.1%。其中，朝陽區(qū)的豆各莊，通州區(qū)的雙橋、喬莊、中倉，豐臺區(qū)的五里店，昌平區(qū)的昌平縣城、小湯山，門頭溝區(qū)的西山，房山區(qū)的良鄉(xiāng)，西城區(qū)的金融街位列漲幅前十，最高漲幅超26%！只有少數(shù)片區(qū)租金環(huán)比下跌，且幅度較小。
其中，租金排名TOP20的片區(qū)主要集中在朝陽、東城和西城。而在畢業(yè)生租房最關注的5個行政區(qū)里，有3個恰好落在貴房子扎堆的區(qū)域。理想與現(xiàn)實，勢必會產(chǎn)生博弈。
圖3-大學生租房關注區(qū)域圖
從價格漲跌情況來看，5月租金同比漲幅最大的是通州，上漲40.36%；大興、門頭溝、房山、石景山、昌平，漲幅都達到了20%以上；16個行政區(qū)里，僅最遠的郊區(qū)平谷租金下降，降幅為8.27%。
圖4-北京行政區(qū)價格漲跌排名
數(shù)據(jù)來源：云房數(shù)據(jù)研究中心
我愛我家市場研究院院長胡景暉表示，和房屋買賣相比，房屋租賃市場化的特征更為顯著，供求關系對租金價格的影響很大。隨著大學生畢業(yè)季的到來，租房市場熱度攀升，5月開始向暑期租賃旺季過渡，預計6月、7月的交易量會繼續(xù)上升，甚至超過3月的高點。
租房市場不同年齡客群占比的變化，也開啟了畢業(yè)租賃旺季到來的前奏。我愛我家數(shù)據(jù)顯示，5月90后租房客群在全部租客中的占比為29.3%，是2017年6月以來，90后占比最高的月份。環(huán)比今年4月，90后也是各年齡段占比中增幅最大的一個群體。
圖5-2018年北京租客年齡段分布圖
90后畢業(yè)生在6、7月扎堆涌入租房市場，勢必會增加這段時間的租房難度。加之今年租金漲幅本就不低，租住換房率上升，預計今年的畢業(yè)季租房形勢會更嚴峻。業(yè)內人士建議，想要畢業(yè)留京的大學生們最好提早找房，在經(jīng)濟條件有限情況下，可以選擇合租，通過中介租房時，最好選品牌知名、實力強的中介。
艾普英捷大數(shù)據(jù)顯示，大學生租房人群中男女比例相當，男性占比為54.36%，略高于女性。從年齡構成來看，盡管大學生租房一直是社會熱議的話題，但實際上大四以下的大學生有租房意愿的占比均不足3%，到了畢業(yè)前期，租房意愿急劇飆升，22、23歲的大學生，租房意愿疊加后高達90%以上。
圖6-大學生租房性別占比
圖7-大學生租房年齡占比
從找房途徑來看，大學生最常用的是58、趕集、百姓網(wǎng)等綜合信息平臺APP，其次是鏈家、安居客、房天下等垂直房產(chǎn)類APP。螞蟻短租、自如等個性化租房APP，也在考慮之列。
圖8-大學生找房途徑TOP10
從關注戶型來看，有高達66.07%的人搜索過一居，近半數(shù)的人搜索過兩居，關注三居及以上戶型的，總占比不超過10%。這組畫像，符合艾普大數(shù)據(jù)過去對90后消費特征的畫像：想獨立、要品質、不敷衍。
圖9-大學生租房關注戶型
從租住方式來看，關注整租的比例高達68.74%，其次是合租，占比為41.26%。大學生有實習期、試用期等實際需求，11.36%的人選擇了短租。靠個性化方案解決的，占比3.25%。關注戶型和租住方式的人群占比，基本是對應的。
圖10-大學生關注的租房方式
從關注租金來看，1500-3000元是關注度最高的價格區(qū)間。其中，搜索過2500-3000元房源的人，占比高達63.7%！麥可思研究院調查數(shù)據(jù)顯示，2017屆大學生畢業(yè)半年后月收入為4774元。這意味著在北京租房的大學生，有相當一部分人要用一半以上的薪水支付租金。如果想整租，離開家庭的支持是很難實現(xiàn)的。
圖11-大學生租房關注價格段分布圖
圖12-大學生租房關注熱門小區(qū)TOP10
整體來看，大學生的租房意愿和租賃市場的實際情況之間，還是存在著一定的落差和錯位。比如在搜索房源時，有超60%的人選擇了整租和一居，但從實際關注租金區(qū)間來看，是遠遠支撐不了整租需求的。這種理想與現(xiàn)實的對撞，會在畢業(yè)后相當長一段時間延續(xù)著。
近兩年，伴隨著政策的利好，房企、房地產(chǎn)中介、專業(yè)租賃機構、連鎖酒店、金融機構和互聯(lián)網(wǎng)公司，紛紛試水長租公寓，想在這一新興市場分得一杯羹。
據(jù)媒體報導，北京目前已開業(yè)的集中式長租公寓品牌有20多個，算上分散式小品牌，總數(shù)可達到70多個。長租公寓，已成為租房的一種新選擇。
圖13-北京長租公寓品牌分布圖
數(shù)據(jù)來源：云房數(shù)據(jù)研究中心
（備注：北京長租公寓市場自如寓市場份額最高，但由于是分散式分布，圖中未做完整展示）
和普通住宅租賃相比，長租公寓的確具備裝修更好、配套更齊全、服務品質更高等優(yōu)勢，租金價格相對高也是合理的。云房數(shù)據(jù)顯示，從全市范圍來看，長租公寓租金均價與周邊1公里普通住宅的租金均價，價格落差在1倍左右。平均值價差最大的3個行政區(qū)，是通州、東城和西城，平均值價差最小的3個行政區(qū)，是順義、房山和昌平。
圖14-長租公寓與普通住宅價格對比圖
圖15-北京各區(qū)域長租公寓周邊1公里普通住宅價格分布圖
數(shù)據(jù)來源：云房數(shù)據(jù)研究中心
據(jù)了解，分布在內城的公寓多是小區(qū)里的零散房源，遠郊的多是集中式公寓，這或許可以解釋為什么內城價差大，遠郊價差小，畢竟分散式和集中式的運營成本是不可同日而語的。均值價差大的區(qū)域里，通州雖不屬于近郊，但由于整體租金同比大漲40%以上，直接導致了長租公寓和普宅價差的增大。
關于長租公寓是餡餅還是陷阱，歷來爭議不斷。不少租客認為長租公寓搶占了普通住宅租賃的房源，再加上價格偏高，使得普通住宅租賃房源供應不足，抬高了業(yè)主的心理預期，拉高了租賃市場的租金價格。業(yè)內人士認為，品牌房企和中介經(jīng)營的長租公寓，通常有豐富的管理經(jīng)驗，租金在長期合同的約束下相對穩(wěn)定，因此非但不會拉高整體租金價格，反而可以對市場價起到平抑作用。
對于普通租客而言，長租公寓最大的缺點是貴，最大的優(yōu)點是省心。孰輕孰重，要根據(jù)自己實際的經(jīng)濟情況和居住要求去綜合權衡。
