CBD（中央商務(wù)區(qū)），不僅是一個城市的物質(zhì)空間，更是一座城市的精神空間。
無論是紐約的曼哈頓、倫敦的金融城，還是上海的陸家嘴、香港的中環(huán)、廣州的珠江新城，無不成為一座城市的榮耀和象征。
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近日，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所、中國商務(wù)區(qū)聯(lián)盟及社會科學(xué)文獻出版社近日共同發(fā)布了《商務(wù)中心區(qū)藍皮書：中國商務(wù)中心區(qū)發(fā)展報告No.5（2019）》，將CBD分為世界級、洲際級、國家級、大區(qū)級、地區(qū)級和項目級共六個類別。
國家級CBD經(jīng)濟輻射覆蓋全國，目前僅有北京CBD、上海陸家嘴CBD、廣州天河CBD三個是國務(wù)院批準(zhǔn)的三大國家級CBD。
北京CBD是“西起東大橋路、東至東四環(huán)，南起通惠河、北至朝陽北路之間7平方公里的區(qū)域”，也就是北京國貿(mào)大廈、中央電視臺總部大樓那一帶。
上海陸家嘴CBD是“位于浦東新區(qū)西北部，東起浦東南路、泰東路，南沿陸家渡路，西部和北部緊靠黃浦江的6.89平方公里區(qū)域”。
廣州天河CBD是“包含天河北、珠江新城、廣州國際金融城在內(nèi)的20平方公里區(qū)域”。
大區(qū)級CBD指能夠輻射本省及周邊省份，以發(fā)達城市為依托，為較大區(qū)域范圍提供商務(wù)服務(wù)和金融服務(wù)的CBD，如天津河西CBD、武漢CBD。
地區(qū)級CBD指主要覆蓋所在城市及周邊地區(qū)，僅在一定地區(qū)范圍內(nèi)具有較強的經(jīng)濟帶動作用的CBD，如上海虹橋CBD、廣州琶洲CBD、鄭東新區(qū)CBD。
下面是藍皮書統(tǒng)計的部分CBD的GDP排名情況：
數(shù)據(jù)來自《商務(wù)中心藍皮書：中國商務(wù)中心區(qū)發(fā)展報告（2019）》，陸家嘴CBD沒有加入中國商務(wù)區(qū)聯(lián)盟，其GDP數(shù)據(jù)缺乏。
數(shù)據(jù)顯示，廣州天河CBD以3182.54億元的生產(chǎn)總值排名全國第一，排在第二和第三的是北京CBD和深圳福田CBD，目前只有這三大CBD的生產(chǎn)總值超過2000億元，穩(wěn)居第一梯隊。
有人可能會問，北京、深圳的經(jīng)濟總量明明比廣州高，為何CBD的產(chǎn)值反而不如廣州多呢？答案是集約度。
CBD本身就是經(jīng)濟高度集約化的產(chǎn)物，而天河CBD的集約度又是全國最高的，差不多占了全市經(jīng)濟總量的14%，這個比例在一二線城市中最高。
未來，這個集約度只會更高，因為咫尺之遙的第二CBD、一河之隔的琶洲商務(wù)區(qū)正在建設(shè)中，這三大商務(wù)中心區(qū)因為靠得近，現(xiàn)在被整體規(guī)劃為“黃金三角區(qū)”，如下圖所示：
等到第二CBD和琶洲建成之后，廣州黃金三角區(qū)（三大CBD）完全打成一片，生產(chǎn)總值至少還要翻一倍，繼續(xù)穩(wěn)居全國第一。
而北上深的情況則不同。在北京，頂尖的商務(wù)中心區(qū)，除了國貿(mào)，還有金融街、望京、中關(guān)村，相互都隔得挺遠(yuǎn)。
在上海，陸家嘴CBD、靜安CBD、虹橋CBD也是各霸一方。在深圳，除了福田CBD，還有羅湖中心區(qū)、后海、前海，這些商務(wù)中心區(qū)也是各成體系，沒有像廣州那樣集中到一塊。
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要了解CBD的真實含金量，僅看GDP排名是不夠，還得看總部經(jīng)濟的情況，下面是各大CBD的總部企業(yè)以及世界500強分支機構(gòu)的情況：
數(shù)據(jù)來自《商務(wù)中心藍皮書：中國商務(wù)中心區(qū)發(fā)展報告（2019）》，
數(shù)據(jù)顯示，北京CBD的總部企業(yè)達到428個，深圳福田CBD的總部企業(yè)達到413個，二者組成第一梯隊。廣州天河CBD在這方面的短板較大，僅有109個總部企業(yè)，顯示天河CBD的對外輻射能力不如北京國貿(mào)和福田。
另一個指標(biāo)是世界500強企業(yè)的進駐情況，廣州天河CBD達到201個，反超北京CBD和深圳福田CBD，居全國第一，顯示天河CBD雖然輻射能力不足，但聚合能力超強，特別是對外資企業(yè)的吸引力。
天河CBD的世界500強機構(gòu)為何比遠(yuǎn)多于福田CBD？這里面的原因，我們之前的文章已經(jīng)講過很多次。在城市屬性上，廣州是門戶城市，而深圳是產(chǎn)業(yè)中心城市，所以深圳本土的大企業(yè)很多，但外資企業(yè)到珠三角開展業(yè)務(wù)，其區(qū)域總部一般還是設(shè)在廣州。
原因很簡單，因為廣州有外國人需要的各種配套設(shè)施，中國（內(nèi)陸）華南地區(qū)的領(lǐng)事館、國際航線絕大部分都集中在廣州，而且廣州還有廣交會這張蜚聲國際的國際名片。
除了北上廣深，世界500強進駐較多的是重慶，顯示重慶經(jīng)濟在內(nèi)陸地區(qū)的較高開放度。當(dāng)然，這里沒有成都CBD的數(shù)據(jù)。
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再來看看各大CBD的納稅情況：
數(shù)據(jù)來自《商務(wù)中心藍皮書：中國商務(wù)中心區(qū)發(fā)展報告（2019）》，
如上所示，深圳福田CBD2018年的納稅額達到1800億元，以一騎絕塵的姿態(tài)領(lǐng)先其他城市，顯示福田CBD含稅量之高。
另外，北京CBD功能區(qū)（以上數(shù)據(jù)只統(tǒng)計了北京CBD核心區(qū)）的納稅總額也達到了1358億元。
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再來看看各大CBD的樓宇經(jīng)濟排名：
數(shù)據(jù)來自《商務(wù)中心藍皮書：中國商務(wù)中心區(qū)發(fā)展報告（2019）》，
數(shù)據(jù)顯示，論寫字樓數(shù)量，上海虹橋CBD以628的數(shù)量遙遙領(lǐng)先。另外，深圳福田CBD、廣州天河CBD、北京CBD、杭州武林CBD、天津河西CBD的樓宇數(shù)量也超過100。
論納稅過億的樓宇數(shù)量，廣州天河CBD達到71棟，占全部統(tǒng)計樓宇的59%，均排名第一，其次是深圳福田CBD、杭州武林CBD、北京CBD。
天河CBD的納稅過億寫字樓為何如此之多？一個重要原因是超高層建筑多且密集，珠江新城擁有近10棟300左右及以上的摩天大樓，是全國300米超高層建筑最密集的區(qū)域。
相比而言，北京CBD300米以上的樓宇只有兩棟，上海陸家嘴只有3棟。
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再來看看各大CBD的租金排名，新版藍皮書沒有公布各大CBD最新的平均租金，以下是社科院統(tǒng)計的2015年的數(shù)據(jù)：
以下是第一太平戴維斯發(fā)布的2018年第四季度各大城市甲級寫字樓的租金情況，由于甲級寫字樓主要就在CBD區(qū)域，所以以下數(shù)據(jù)在相當(dāng)程度可以反映各CBD的租金水平：
數(shù)據(jù)顯示，商務(wù)成本最高的毫無疑問是北京CBD，其租金水平差不多是天河CBD的2倍。
甲級寫字樓租金水平，可以直觀地反映一座城市高端服務(wù)業(yè)的發(fā)達程度，從數(shù)據(jù)可以看出，北京、上海、深圳、廣州穩(wěn)居第一梯隊，其次是杭州、南京、蘇州等城市。
再來看看亞太地區(qū)主要城市的標(biāo)桿寫字樓的租金水平：
以上數(shù)據(jù)是第一太平戴維斯統(tǒng)計的各大城市五大標(biāo)桿物業(yè)的平均租金。香港頂級寫字樓以299.7美元的租金水平，居亞太地區(qū)第一名，排在香港之后的是東京和北京。其次是新加坡、首爾、大阪、上海、深圳、悉尼、臺北、廣州。
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有人問，CBD又昂貴又擁擠，為何那些優(yōu)秀的城市如此熱衷呢？
我的分析是，上班和居住不同，上班是需要儀式感的，是需要有裝逼功能的。無論是曼哈頓的摩天大樓，還是硅谷的科技公司總部，都有這方面的強烈需求，只是表現(xiàn)形式不一樣。
所以大家看到，寫字樓的造型往往爭奇斗艷，而住宅樓總是平庸無奇。因為二者追求不同，前者追求的是儀式感，后者追求的是實用價值。
總而言之，CBD對城市來說，絕對不只是用來炫耀的形象工程，而是和水電煤一樣的基礎(chǔ)設(shè)施。它既是產(chǎn)業(yè)高度聚集的必然產(chǎn)物，也是一座城市不可或缺的精神空間。
一個優(yōu)秀的城市，如果沒有一個體面的CBD，是不可以被原諒的。
