案情回顧：
申請再審人（原審原告）：崔立。
被申請人（原審被告）：白家連、隋婷。
第三人：天津銀行股份有限公司振北支行（以下簡稱天津銀行振北支行）、天津市津房置業(yè)擔保股份有限公司（以下簡稱天津津房擔保公司）。
2006年11月27日，崔立經(jīng)案外人介紹，與持有定向購買經(jīng)濟適用房證明但無購房意向的白家連簽訂協(xié)議書，約定崔立支付白家連5000元補償款，借用白家連名義購買經(jīng)濟適用房，購房全部出資由崔立支付，房屋歸崔立所有，待具備辦理過戶條件時，白家連配合將房屋所有權(quán)過戶至崔立名下。當日，崔立將5000元補償款交付白家連。2006年12月6日，崔立與白家連又簽訂了一份關(guān)于購房貸款的補充協(xié)議，約定崔立借用白家連名義辦理購房貸款，由崔立負責償還，白家連不負任何還款責任。若崔立不按時還貸導致白家連承擔法律責任，則所購經(jīng)濟適用房歸白家連所有。2006年12月7日，白家連與其女兒隋婷作為買受人與開發(fā)商簽訂經(jīng)濟適用房買賣合同，購買天津市河北區(qū)敬賢里小區(qū)4號樓4門201號經(jīng)濟適用房一套（訟爭房），崔立交納了該房屋首付款及稅費。2007年1月11日，隋婷作為借款人，天津銀行振北支行作為貸款人、天津津房擔保公司作為保證人，三方簽訂個人房產(chǎn)擔保借款合同，由天津銀行振北支行向隋婷發(fā)放個人住房貸款80000元（直接劃入開發(fā)商賬戶），保證人提供連帶責任保證。同日，白家連、隋婷作為抵押人，天津津房擔保公司作為抵押權(quán)人，雙方簽訂抵押合同，白家連、隋婷將訟爭房抵押給天津津房擔保公司作為該公司提供保證的反擔保。此后崔立按月償還貸款至2013年5月，其間曾有9次逾期還款記錄。2013年6月，因?qū)Ψ课輾w屬問題發(fā)生爭執(zhí)，隋婷將崔立持有的用于償還銀行貸款的存折（以隋婷名義開戶）掛失，自2013年6月起由隋婷實際償還貸款至今。另，訟爭房自交付后由崔立實際占有使用。2009年4月28日，訟爭房核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書，登記產(chǎn)權(quán)人為白家連、隋婷，他項權(quán)利人為天津津房擔保公司。
崔立向天津市河北區(qū)人民法院起訴，請求：1．確認天津市河北區(qū)曙光路敬賢里小區(qū)4號樓4門201號房屋歸崔立所有；2．判令白家連、隋婷配合崔立辦理房屋貸款清償手續(xù)及房屋所有權(quán)更名手續(xù)。
白家連、隋婷辯稱，不同意崔立的訴訟請求。理由：1．訟爭房是經(jīng)濟適用房，崔立不具有購買經(jīng)濟適用房資格，崔立與白家連所簽協(xié)議違反經(jīng)濟適用房管理政策，應(yīng)屬無效協(xié)議。2．崔立沒有按期還款，多次逾期，影響了隋婷的征信記錄。即使崔立與白家連所簽協(xié)議有效，按照2006年12月6日補充協(xié)議的約定，訟爭房的所有權(quán)也應(yīng)歸白家連、隋婷所有。3．訟爭房仍存在抵押權(quán)，崔立的訴訟請求影響了抵押權(quán)人利益。
審判過程：
天津市河北區(qū)人民法院原審認為：經(jīng)濟適用住房屬于政府保障性住房，需要一定的購置資格，原、被告明確知曉原告并無購置資格，仍簽訂協(xié)議書，將被告白家連的購置資格非法讓與原告，利用被告隋婷名義辦理貸款手續(xù)，違反了經(jīng)濟適用住房相關(guān)政策，擾亂了正常的市場交易秩序。現(xiàn)訟爭房仍存在他項權(quán)，原告的主張勢必影響他項權(quán)人的利益，故對原告的全部主張不予支持。
原審遂判決：駁回原告崔立的全部訴訟請求。
原審宣判后，在法定上訴期內(nèi)，雙方當事人均未提起上訴，原審判決發(fā)生法律效力。后在法定申請再審期限內(nèi)，崔立向河北區(qū)人民法院申請再審。河北區(qū)人民法院經(jīng)審查，認為原審判決適用法律確有錯誤，裁定對該案進行再審。
再審過程中，天津市河北區(qū)人民法院依法追加天津銀行振北支行、天津津房擔保公司作為第三人參加訴訟。第三人天津銀行振北支行稱，在保證該行貸款能夠收回的前提下，服從法院判決。第三人天津津房擔保公司稱，只有清償所有剩余貸款后，公司才同意撤銷抵押權(quán)。
天津市河北區(qū)人民法院再審認為：申請人崔立與被申請人白家連所簽訂的由崔立出資，以白家連名義購買訟爭房及辦理購房貸款，待允許過戶時將訟爭房過戶至崔立名下的協(xié)議系雙方真實意思表示，協(xié)議內(nèi)容不違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，其具體情節(jié)也不能認定為違反社會公共利益，因此應(yīng)認定協(xié)議有效，雙方均應(yīng)受協(xié)議約束，并應(yīng)依協(xié)議約定履行自己的義務(wù)。被申請人隋婷雖然未在上述兩份協(xié)議上簽字，但隋婷已實際簽訂了經(jīng)濟適用房買賣合同及借款合同，說明其以自己的行為認可兩份協(xié)議的效力，故亦應(yīng)受協(xié)議約束。
被申請人援引國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見及經(jīng)濟適用住房管理辦法的有關(guān)條款，主張申請人與被申請人之間的協(xié)議無效。對此，應(yīng)認為，第一，本案申請人與被申請人雙方約定由申請人出資以被申請人名義購買訟爭房，待符合上市交易條件后再將房屋過戶給申請人，該情形并未被上述文件所直接禁止。第二，上述文件只是對經(jīng)濟適用房購買資格作出一定限制，但并未絕對禁止經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓，在符合一定條件并繳納稅費之后，經(jīng)濟適用房允許上市交易。也即無購房資格人員只是不能直接從開發(fā)商處購買經(jīng)濟適用房，而無購房資格人員因他人轉(zhuǎn)賣而取得經(jīng)濟適用房并未被上述文件所禁止。本案的情形與約定先由被申請人購買，待允許上市交易后再按照原價格轉(zhuǎn)讓給申請人的情形并無實質(zhì)差異，只不過是簡化了價款交付手續(xù)而已。而后者（約定先由被申請人購買，在允許上市交易后再按照原價格轉(zhuǎn)讓給申請人的情形）顯然并不為法律、政策所禁止，因此本案情形亦不能評價為違反法律或政策的強制性規(guī)定。第三，依立法法第六十一條的規(guī)定，“行政法規(guī)由總理簽署國務(wù)院令公布”。上述國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見及經(jīng)濟適用住房管理辦法并非由總理簽署國務(wù)院令公布，在效力層級上均不屬于行政法規(guī)，因此即便認為本案情形違反上述規(guī)范性文件，亦不構(gòu)成合同無效的理由。
民事活動是否損害國家或社會公共利益，應(yīng)該結(jié)合案件實際情況作個別的、具體的判斷。本案被申請人在當時并無購買經(jīng)濟適用房的實際需求和意愿，而申請人除訟爭房外別無其他住房，其購買訟爭房系用于自住，而非用于投資或投機，因此申請人與被申請人之間的借名買房行為不能認定存在非法目的，其實際效果與政策規(guī)范目的亦不存在明顯背離。且依據(jù)房管政策，經(jīng)濟適用房在上市交易（也即申請人與被申請人之間辦理更名過戶）時要繳納各種稅費，政府通過收繳稅費的方式已經(jīng)收回一部分政策補貼性投入，因此亦不能認定為損害國家或社會公共利益。
民法通則第四條規(guī)定，“民事活動應(yīng)當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則”。被申請人已在簽訂協(xié)議后從申請人處獲得5000元補償款，現(xiàn)房價大幅上漲，被申請人又主張借名買房協(xié)議無效，要求按原價格留買訟爭房，該主張明顯有違誠實信用和公平原則。
綜上，被申請人所謂協(xié)議書“以合法形式掩蓋非法目的”、“損害社會公共利益”的抗辯理由均不能成立?，F(xiàn)訟爭房已具備上市交易條件，被申請人應(yīng)配合申請人辦理房屋過戶手續(xù)。
關(guān)于申請人崔立主張確認訟爭房歸其所有的請求，我國物權(quán)法第九條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”?，F(xiàn)訟爭房登記于被申請人白家連、隋婷名下，因此不能直接認定訟爭房歸申請人崔立所有，申請人僅能依據(jù)借名買房協(xié)議要求被申請人配合辦理房屋過戶登記。對申請人確認訟爭房所有權(quán)的請求，不予支持。
因購買訟爭房時曾辦理貸款，而目前尚有剩余貸款未還清，且訟爭房上還存有抵押權(quán)，故需待還清剩余貸款，撤銷抵押權(quán)之后，才能辦理訟爭房轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。另外，自2013年6月至本判決生效前的貸款是由隋婷償還，崔立亦需將此款返還隋婷后，才能要求對方配合辦理過戶。庭審中，隋婷表示再審期間的貸款由隋婷繼續(xù)負責償還，崔立表示愿意將剩余貸款一次性還清，并愿意將隋婷自2013年6月至本判決生效前實際償還的貸款本息給付隋婷。雙方上述主張有利于減少訴累，一次性徹底解決糾紛，應(yīng)予準許。
另，雖然在2013年6月之前崔立曾出現(xiàn)9次逾期還款記錄，但考察實際情況，崔立逾期天數(shù)均較短，應(yīng)非惡意欠款不還，且隋婷現(xiàn)無證據(jù)證明因崔立9次逾期還款給其造成實際損害后果，故被申請人主張按照2006年12月6日補充協(xié)議約定訟爭房所有權(quán)應(yīng)歸白家連、隋婷所有的抗辯意見，不予采納。如今后因該9次逾期記錄給隋婷造成實際損害，隋婷可另行向崔立主張損害賠償。
綜上，天津市河北區(qū)人民法院再審判決：一、撤銷本院（2013）北民初字第3510號民事判決；二、本判決生效后15日內(nèi)，崔立一次性清償隋婷與天津銀行振北支行所簽借款合同項下全部剩余貸款本息（具體數(shù)額以清償當日銀行計算為準），天津銀行振北支行及隋婷予以配合；三、本判決第二項所涉貸款全部還清后，天津津房擔保公司及隋婷、白家連共同辦理天津市河北區(qū)敬賢里4號樓4門201號房屋抵押權(quán)注銷登記手續(xù)，天津銀行振北支行予以配合；四、本判決生效后15日內(nèi)，崔立將隋婷自2013年6月至本判決生效前實際償還的貸款本息（僅包括正常本金及利息，不含因逾期而產(chǎn)生的逾期利息及復利，具體數(shù)額以銀行還款明細為準）給付隋婷；五、本判決第二項、第三項、第四項內(nèi)容履行完畢后，白家連、隋婷配合崔立將天津市河北區(qū)敬賢里4號樓4門201號房屋所有權(quán)過戶至崔立名下，過戶所需全部稅費由崔立負擔；六、隋婷與天津銀行振北支行所簽借款合同項下貸款，在本判決生效之前繼續(xù)由隋婷負責償還，如因逾期產(chǎn)生逾期利息及復利，由隋婷負擔，在本判決生效之后，該貸款由崔立按本判決第二項清償；七、駁回崔立其他訴訟請求。
再審宣判后，各方當事人均未提起上訴，再審判決生效。
法官評析：
一、借名購買經(jīng)濟適用房協(xié)議的效力問題
現(xiàn)實生活中，因種種原因，借用他人名義購買房屋的情況并不罕見。其基本運作模式是：實際出資人與名義購房人簽訂協(xié)議，約定由實際出資人支付全部購房款項，以名義購房人的名義與賣方簽訂房屋買賣合同（名義購房人需親自出面辦理簽訂合同的有關(guān)手續(xù)），將房屋先落戶至名義購房人名下，同時約定房屋所有權(quán)歸實際出資人所有，待具備過戶條件時，名義購房人需配合辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，將房屋過戶至實際出資人名下。
一般的借名購房協(xié)議如果不具有法定合同無效事由，則基于意思自治原則，其效力應(yīng)予認可。本案原告借用被告名義購買的是經(jīng)濟適用房，因原告本身不具有經(jīng)濟適用房購買資格，于是雙方的協(xié)議是否有效成為爭議焦點。本案原審與再審兩種不同的裁判結(jié)果分別代表了實務(wù)中兩種不同的觀點。筆者同意再審裁判意見，也即借名購買經(jīng)濟適用房協(xié)議原則上在當事人之間具有約束力，在房屋具備上市交易條件后，名義購房人應(yīng)配合實際出資人辦理房屋過戶手續(xù)。由于在再審裁判理由中就該問題已作了較詳細的闡述，故在此不再重復論證。
要特別注意的是，民事活動是否損害國家或社會公共利益，應(yīng)該結(jié)合案件實際情況作個別的、具體的判斷。本案認定借名購買經(jīng)濟適用房協(xié)議有效，一個很重要的因素是因為原告借名購買經(jīng)濟適用房是用于自?。ㄔ娉A爭房別無其他住房），而非用于投資或投機，因此本案的情形與國家經(jīng)濟適用房政策的規(guī)范目的（居者有其屋）不存在明顯背離。相反，如果是炒房客借用他人名義購買甚至囤積經(jīng)濟適用房的，則出于維護公共利益的考量，應(yīng)認定借名購房協(xié)議無效。
從社會效果看，如果本案認定借名購買經(jīng)濟適用房協(xié)議無效，則名義購房人反而可能會基于所有權(quán)要求實際出資人返還房屋（實踐中出現(xiàn)過這樣的判決），這一結(jié)果明顯有違一般社會公眾樸素的公平觀念，令人難以接受。
法官評析：
二、借名購買經(jīng)濟適用房的所有權(quán)歸屬問題
在確定借名購買經(jīng)濟適用房協(xié)議有效的前提下，接下來的問題是能否如協(xié)議中所約定的那樣直接認定房屋所有權(quán)歸實際出資人所有。
對此問題，所謂“事實物權(quán)”的理論相當有力。比如有學者認為，“在我國不動產(chǎn)交易實踐中，常常出現(xiàn)這種現(xiàn)象：某人實際購買了房屋，不愿用自己的名義辦理所有權(quán)登記，就將房屋所有權(quán)登記在親朋好友名下，但實際又沒有贈與或者放棄房屋所有權(quán)的意思。其中，實際購買人就是事實上的所有權(quán)人，登記權(quán)利人享有的是法律上的所有權(quán)”，并認為“在不涉及第三人利益的情況下，法律以保護事實物權(quán)為基本出發(fā)點，保護的基本措施是異議抗辯登記和更正登記等”。[1]實務(wù)中，也有法官認為，現(xiàn)實中存在大量不具有登記外觀的事實物權(quán)（其中就包括借名購房場合下實際出資人的事實物權(quán)），在不涉及第三人利益的情形下，不動產(chǎn)事實物權(quán)優(yōu)于登記物權(quán)，依法應(yīng)支持事實物權(quán)人的確權(quán)請求。[2]相反觀點則認為，因法律行為取得不動產(chǎn)物權(quán)的，以完成登記為生效要件。在借名購房時，名義購房人在對外簽訂購房合同后完成了產(chǎn)權(quán)登記，其是唯一合法的房屋所有權(quán)人，并不存在實際出資人的所謂事實物權(quán)。實際出資人僅對名義購房人享有債權(quán)，名義購房人負有將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至實際出資人的義務(wù)。[3]
筆者同意第二種觀點。我國物權(quán)法第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”其中法律另有規(guī)定的情形是指物權(quán)法第二十八條至第三十條
第三十條 【因事實行為而設(shè)立或者消滅物權(quán)】因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。
所規(guī)定的因司法裁判、仲裁、政府征收、繼承、受遺贈、合法建造等非依法律行為而引起的物權(quán)變動，以及土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)等實行登記對抗主義而非登記生效主義的特殊物權(quán)。除這些例外情形之外，其他的不動產(chǎn)物權(quán)變動都必須嚴格遵循登記生效主義。借名購房是基于法律行為而取得物權(quán)，且權(quán)利標的是房屋所有權(quán)，顯然不屬于上述法律另有規(guī)定的除外情形，因此必須嚴格執(zhí)行登記生效主義，只要借名購買的房屋還沒有登記到實際出資人名下，就不能承認實際出資人享有物權(quán)。如果承認實際出資人與名義購房人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定具有物權(quán)效力（直接確認實際出資人是所有權(quán)人），等于是采納了債權(quán)意思主義的物權(quán)變動模式，這與我國物權(quán)法的立法指導思想是相抵觸的。因此，實際出資人只能根據(jù)與名義購房人之間的協(xié)議要求名義購房人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給實際出資人。也即，實際出資人僅對名義購房人享有要求辦理房屋過戶的債權(quán)，但不直接對借名購買的房屋享有物權(quán)，只有在房屋過戶至實際出資人名下后，實際出資人才取得房屋的所有權(quán)。
【注釋】
[1]孫憲忠、常鵬翱：“論法律物權(quán)和事實物權(quán)的區(qū)分”，載《法學研究》2001年第5期。
[2]魏海：“不動產(chǎn)事實物權(quán)的判定依據(jù)及沖突解決規(guī)則”，載《法律適用》2010年第4期。
[3]周峰、李興：“隱名購房行為的法律性質(zhì)認定與執(zhí)法對策研究”，載《法律適用》2012年第8期。
作者：高治
