上海最早的高層住宅建于四十多年前,俗稱“九棟樓”。四十幾年的時間,這九棟樓經(jīng)歷了翻修,整改,樓層加高等等一系列措施,如今依然屹立在徐家匯體育館附近。
上海的這九棟樓最初是由6棟13層和3棟16層的高樓組成的,在1994年又分別加蓋了一層。
如今看來這九棟樓有一些缺點,比如外觀有點落后,小區(qū)內(nèi)空間小,車位不夠等等,但在1977年的上海乃至全國,這九棟樓都是住宅界的一個轉折點,它意味著人們在建住宅時開始由低層像高層邁進,所以現(xiàn)在才會出現(xiàn)幾十層的高層住宅。
四十多年過去了,這九棟樓還能保障最基本的居住問題,不過這幾十年期間,也在根據(jù)時代變化不斷修繕和改進,但是沒有被拆除,說明那個年代的房子質量上還是比較能過得去的,另外就是拆除肯定不劃算。
33層的商品房住宅比較常見,其實這是開發(fā)商提前計算好的,建到33層能保證開發(fā)商獲得利益最大化。
根據(jù)我國的設計規(guī)范要求,住宅的建筑層高建議為2.8米,但是在實際建設中發(fā)現(xiàn),2.8米的層高過于壓抑,所以為了房子好賣,一般會把層高設定在2.9米。
同時我國《民用建筑設計通則》中劃分高層和超高層的臨界點高度是100米,如果住宅超過了100米,則屬于超高層的范圍。
一旦被劃進超高層,那么在消防設計,結構設計,施工工藝等方面都比普通的高層住宅要求會高出很多。這樣一來,開發(fā)商在建造住宅時所需要的成本就高了。
所以根據(jù)這個100米的臨界點,開發(fā)商們想到了一個最合適的層高:33層。當高層住宅建到33層時,整棟樓的高度為:
2.9*32+5.5(首層商鋪的高度)+0.3(臺階)=98.6m
這樣既不會超過100米,又能最大限度地多建幾層房子。
先不要說高層的房齡到了該怎么處理,有些高層可能都堅持不到房齡到的那一天,僅僅幾年或者一二十年就問題不斷了。
現(xiàn)在的高層建筑在建設時普遍都用鋼筋混凝土進行澆筑,各種管線和混凝土澆筑在一起后,混凝土使用30以上沒什么問題,但是管線的使用壽命達不到30年。
所以有些住戶會發(fā)現(xiàn)才十幾年的房子可能就會出現(xiàn)各種管線滴漏,埋在墻里的各種線路老化、電梯時常故障等問題,維修起來很是困難。
自己都還沒住多久,難道還指望著幾十年之后讓自己的子女繼續(xù)住,或者住到70年后重新翻修整改房子嗎?
目前深圳已經(jīng)把超過20年房齡的住宅樓列為老破舊危房開始棚改了,但要注意的一點是,并不是所有超過20年房齡的住宅都能被列進去,僅限于不超過9層的小高層,才可以進行棚改。
所以,對于33層的高層住宅來說,即使是房齡到了或者是出現(xiàn)問題了,也沒有重新拆除再建的可能了。
因為對于開發(fā)商來說,拆除33層的高樓再建住宅是不劃算的。
首先,如今的這些高層,住戶在購買時,價錢就已經(jīng)不低了,所以如果拆了,開發(fā)商該怎么補償?除非把33層樓的住宅拆了,再建個100層的住宅對于開發(fā)商來說才算劃算。
其次,33層的高樓,一般是兩梯四戶,每棟樓兩個單元,一個小區(qū)20棟樓左右,這樣算下來,一個小區(qū)大概有5000戶左右,如此多的住戶在拆除后怎么賠償?
并且現(xiàn)在高層住宅的樓間距近,容積率高,拆了之后,對于開發(fā)商而言,真的沒有什么可以再利用和開發(fā)的空間了,誰愿意接這樣的活呢?
把6層樓的房子拆了,再蓋個33層樓,還有利可圖,把33層樓的小區(qū)拆了,再蓋一個33層樓的小區(qū),誰都知道這是賠本的買賣。
除非小區(qū)位置特殊,需要用到這塊兒地方,不拆就沒有辦法了,那么這個位置上的高層可能會被拆除,如果讓開發(fā)商去拆除高層住宅再重新開發(fā),基本上沒有可能。
開發(fā)商重新開發(fā)的可能性已經(jīng)比較小了,那么老房子還有兩條出路。
首先就是所有業(yè)主湊錢對房子進行修繕,把房子該修的地方都修了,還能繼續(xù)居住。不過不好的一點是,房齡到了,小小的修護,即使是把房子修好了,再住進去可能也不太安全了。
其次就是放棄房齡到了的房子。如果同一棟樓的住戶不愿意一起湊錢進行修繕,或者是房子問題過于嚴重,沒有修繕的必要,開發(fā)商也不愿意重新開發(fā),那么這些老房子只能放棄,成為廢棄的房屋。
“房齡到了的老房子究竟該怎么辦”這個問題不是一個人能考慮清楚的問題,而是很多人在不久的將來都會面臨的一個問題,所以自己一個人也沒必要為這件事煩惱。
再說,房子能不能住到房齡到的那一天還是個問題,因為有些人還沒交房,就算了交了房已經(jīng)住進去的住戶,也不能保證自己所住的那棟樓能堅持多少年。
這樣看來,買房子好像沒那么劃算了,畢竟用幾個家庭的錢來付首付,再還幾十年的房貸,到最后還不知道自己的房子能住多少年,壞了還不知道該怎么辦。