當我們在感慨每個現(xiàn)代化的城市都長得一樣的同時，承載城市特色的老街道卻在靜悄悄的消失。年輕人慢慢搬離，原本的活力漸行漸遠，房屋結(jié)構(gòu)變得不適合居住，最后慢慢地被時代的浪潮淘汰。

歷史街區(qū)是一個城市的文脈，承載著一代人記憶。如何在現(xiàn)代化城市的發(fā)展進程中找到適合的發(fā)展路徑，讓老街延續(xù)“鄉(xiāng)愁”，是群眾和開發(fā)商探索多年的重要課題。近些年地方政府和民眾對城市文化品牌建設(shè)的日趨重視，對承載著城市歷史記憶及文化基因的歷史街區(qū)的改造與開發(fā)模式也日趨成熟。一些成功的老街區(qū)被改造成了城市的旅游名片，成為居民和游客打卡的網(wǎng)紅地標。

通過研究國內(nèi)外歷史街區(qū)改造的典型案例，我們梳理了幾種歷史街區(qū)改造開發(fā)的發(fā)展路徑及特征，并對不同改造模式下的優(yōu)劣勢進行了探討。  

  01  

上海田子坊

開發(fā)背景：上海從工業(yè)城市向消費型城市轉(zhuǎn)型，發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為工業(yè)用地轉(zhuǎn)型主要策略，區(qū)政府也希望藉盤活空置廠房資源，提升地區(qū)經(jīng)濟

簡介：由上世紀50年代弄堂工廠及居民區(qū)組成，現(xiàn)成為具老上海風情的特色休閑商業(yè)街區(qū)

區(qū)位：位于上海黃浦區(qū)中心地段

投資主體：租戶投資為主體，政府出資改善基礎(chǔ)設(shè)施

占地面積：7.2萬平方米

商業(yè)規(guī)模：營業(yè)面積3萬多平方米

開發(fā)時序：210弄（1998年）-> 248弄、274弄（2004年）

游客量：日均2萬人次

權(quán)屬情況：由居民分散持有

租金收益分配：按照管委會：居民 = 2：8的比例分成

業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：目前有各類特色商戶400余家

?田子坊發(fā)展歷程和策略

工業(yè)廠房改造，藝術(shù)家集聚（1998-2003年）1988年，陳逸飛、爾冬強、王家俊等藝術(shù)家入駐，集中于弄堂工廠，2002年，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚，共83家藝術(shù)商店、藝術(shù)創(chuàng)作室和展示廳入駐；文創(chuàng)工廠規(guī)模效應(yīng)外溢（2004-2007年）2004年，居民房開始對外出租，文創(chuàng)企業(yè)開始向居民區(qū)蔓延2005年，政府出臺居改非政策，授牌田子坊為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；外延擴大，成為城市地標（2008-至今）2008年，田子坊定位為海派文化展示地和世博主題演繹地，其范圍進一步向外擴散，餐飲、服務(wù)等業(yè)態(tài)比例大大提升，成為旅游和體驗式文化集聚地。

沿街商鋪

文創(chuàng)活化：街道辦與文化商人合作創(chuàng)辦“上海田子坊投資咨詢公司”，將空置廠房使用權(quán)轉(zhuǎn)租，由后者運用市場化手段招徠藝術(shù)家入駐，激發(fā)了片區(qū)活力，為后續(xù)改造樹立了示范效應(yīng)；適時借力突破制度邊界：將公用房交由合作企業(yè)進行改造出租規(guī)避政治風險，掀開“居改非”大幕。在政府計劃對片區(qū)實施拆遷開發(fā)后，聯(lián)立居戶、藝術(shù)家及社會人士向政府抗辯，使得政府出臺居改非政策；借勢宣傳：借力世博會舉辦契機，申報世博會旅游示范點，并邀請國內(nèi)外政要精英到訪，引發(fā)社會關(guān)注。

田子坊是一種自下而上的再開發(fā)模式，其由居民及眾多產(chǎn)業(yè)個體一起參與，按照市場導(dǎo)向自發(fā)調(diào)整使用功能、逐步演替擴展，進而實現(xiàn)再生。整個改造不涉及土地開發(fā)和居民拆遷，無需政府投入大量資本，依靠市場化力量使得街區(qū)更新、居民生活改善，可謂是歷史街區(qū)改造的典范。但是，市場化運作也引發(fā)過度商業(yè)化問題，導(dǎo)致原有社區(qū)結(jié)構(gòu)的瓦解及社區(qū)文化的衰退。分散的產(chǎn)權(quán)不僅使得街區(qū)風貌及業(yè)態(tài)難以統(tǒng)一管理，也使得公共空間被嚴重擠占商用，商住矛盾頻頻發(fā)生。未來，對空間產(chǎn)權(quán)的規(guī)劃及處理將是田子坊街區(qū)保護及再利用的關(guān)鍵。

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上海新天地

上海新天地

開發(fā)背景：20世紀90年代舊改潮，開發(fā)片區(qū)滿足上海中心區(qū)商業(yè)發(fā)展要求，新天地是太平橋地區(qū)重建的首期項目，重在為后期住宅、寫字樓項目開發(fā)獲取溢價。
簡介：以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成的集餐飲、商業(yè)、

娛樂、文化的休閑步行街，主要分為北里及南里兩部分

區(qū)位：位于上海市黃浦區(qū)

占地面積：3萬平方米

建筑面積：6.9萬平方米

新建建筑面積：5.7萬平方米

投資主體：瑞安集團，投資14億元，其中拆遷安置成本為6.7億元

開發(fā)時序：北里商業(yè)（2001年）-> 南里商業(yè)（2002年） -> 新天地時尚（2010年）

游客量：日均2萬人次，周末節(jié)假日3萬人次

業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：目前有各類特色商戶250家

?上海新天地的發(fā)展歷程和策略

舊區(qū)改造的綜合商業(yè)體：花費比新建高一倍的成本將北里大部分石庫門建筑外貌保留，對內(nèi)部空間按照商業(yè)功能進行更新，引入世界知名高檔餐飲、家居服飾、文化藝術(shù)等多元品牌；上海都市特色旅游景點：以優(yōu)越便利的交通區(qū)位、獨特現(xiàn)代的石庫門建筑及多元的服務(wù)業(yè)態(tài)吸引來滬游客，成為上海都市旅游的熱門景點之一；國際交流和聚會地：各大商家推廣新產(chǎn)品、召開新聞發(fā)布會、宴請賓客及娛樂表演的優(yōu)先選擇。

上海新天地

以現(xiàn)代商業(yè)活化傳統(tǒng)建筑：在保留石庫門建筑外表的同時，根據(jù)經(jīng)營需要，對內(nèi)部空間進行全新改造，將居住空間改造為商業(yè)空間，實現(xiàn)老上海的本地文化與現(xiàn)代商業(yè)文化的嫁接，形成自身獨特競爭力；借勢宣傳：借2001年共產(chǎn)黨建黨80周年及上海舉行APEC會議兩大契機，廣邀政要參觀，承辦晚宴，大大提高新天地知名度，逐漸成為上海都市旅游的新名片。

上海新天地本質(zhì)上屬于地產(chǎn)開發(fā)模式，居民在開發(fā)前已全部遷出，不參與后續(xù)改造過程，由開發(fā)商主導(dǎo)整體規(guī)劃及運營。從開發(fā)成效上看，上海新天地無疑是一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目。但從文化角度來看，除去傳統(tǒng)建筑外立面的保留，其對傳統(tǒng)建筑內(nèi)部空間及所附居民全部更新、遷移，使得街區(qū)所承載的上海本地文化較弱，在街區(qū)文化保留方面遜于與其毗鄰的田子坊。

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北京楊梅竹斜街

北京楊梅竹斜街

開發(fā)背景：2009年，北京市政府探索新的舊城更新模式，將楊梅竹斜街作為文物保護試點

簡介：原是舊時京城最重要的出版商業(yè)街，現(xiàn)成為一個展示體驗京味特色的文化街區(qū)

區(qū)位：位于北京宣武區(qū)東北部, 大柵欄街道轄域東南側(cè)

街區(qū)規(guī)模：斜街全長490米，寬5.5米，楊梅竹斜街片區(qū)整體占地8.8萬平方米

建筑面積：7.6萬平方米（斜街片區(qū)整體）

投資主體：北京大柵欄投資有限責任公司（國有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），斜街片區(qū)總投資52億元，首期騰退居民安置成本超過13億元

產(chǎn)權(quán)情況：由開發(fā)企業(yè)和居民分散持有

業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：目前有各類特色店鋪共計60家

?楊梅竹斜街的改造歷程

街區(qū)空間更新：從街道景觀設(shè)計、建筑單體更新及基礎(chǔ)設(shè)施更新三個層面對楊梅竹斜街進行空間改造。代表舉措：實施大柵欄12間公益設(shè)計計劃，引進優(yōu)秀創(chuàng)意設(shè)計更新街區(qū)；街區(qū)產(chǎn)業(yè)更新：保留大部分原有店鋪，植入與街區(qū)文化特性相符的店鋪，增強文化氛圍，避免過度商業(yè)化。代表舉措：引入老北京兔兒爺?shù)葌鹘y(tǒng)工藝品店，植入“內(nèi)盒院”等建筑實驗點；社區(qū)建設(shè)：引入大型策展活動，調(diào)動街區(qū)居民共同參與，構(gòu)建新的活動及社會關(guān)系。代表舉措：連續(xù)4年參與北京國際設(shè)計周，2014年參與威尼斯雙年展。

遺址保護：對街區(qū)內(nèi)建筑按歷史文化價值分類評估，價值顯著的古建筑予以嚴格修復(fù)保護，此外，保留了大部分原有店鋪形態(tài)，使原街區(qū)歷史文化氛圍不因改造而丟失；點狀更新：通過自愿騰退方式獲取點狀改造空間，避免大拆大建，降低開發(fā)成本，于此同時，選取適宜業(yè)態(tài)植入點狀空間；策展活化：引入北京國際設(shè)計周策展活動，將設(shè)計師、規(guī)劃師的創(chuàng)意設(shè)計植入到街區(qū)，結(jié)合更新后的點狀空間，聯(lián)結(jié)成網(wǎng)，催化激發(fā)更多的生活、產(chǎn)業(yè)和社會關(guān)系，實現(xiàn)區(qū)域復(fù)興。

楊梅竹斜街發(fā)展策略示意圖

楊梅竹斜街是政府主導(dǎo)下的歷史街區(qū)再造，是一種自上而下的有計劃、有目的地舊城改造，目前已發(fā)展成為有歷史文脈與保護價值在的商業(yè)空間。相對田子坊與新天地，楊梅竹斜街是一種更為折衷的發(fā)展模式，其能較好的兼顧商業(yè)開發(fā)、遺址保護之間的平衡。但于此同時，為保護街區(qū)文化氛圍而對入駐商業(yè)的篩選控制也減少了項目的收益來源，2014年，楊梅竹斜街招商收入僅460萬元，尚不足支付銀行利息。項目的可持續(xù)發(fā)展性及可復(fù)制性尚且不足。未來，吸納社會主體參與投資改造和帶動社區(qū)共建將是保障其可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

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如今，SOHO作為藝術(shù)區(qū)聞名于世，已發(fā)展成集居住、商業(yè)和藝術(shù)為一身的一個完善的社區(qū)，被譽為“藝術(shù)家的天堂”，每天吸引著成千上萬的游客慕名而來。

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法國Clichy Batignolles

Clichy Batignolles（克里希街區(qū)）位于巴黎市西北17區(qū)。這里曾是火車站及相關(guān)附屬用地，隨著工業(yè)的衰退逐漸成為環(huán)境惡化和經(jīng)濟落后的地區(qū)。

2001年上任的巴黎市長德拉諾提出向外擴張，提高巴黎的建筑限高，輔之以生態(tài)之城的建設(shè)內(nèi)涵，借助重大事件（奧運會）加速。延續(xù)自奧斯曼城市肌理的巴黎?？死锵＝謪^(qū)全程參與了這次變革，成為了這場城市更新浪潮中的生態(tài)街區(qū)典范。

克里希街區(qū)項目旨在彌合由于鐵路而被長期割裂的城市肌理，通過生態(tài)街區(qū)的開發(fā)來實現(xiàn)土地價值的提升和環(huán)境的改善，成為新的城市發(fā)展中心。

克里希街區(qū)主要圍繞馬丁·路德·金公園排布。公園面積達100,000平方米，同時也是巴黎面積最大的公園之一(約為上海世紀公園面積的1/14)。公園周圍環(huán)繞著各式私有、養(yǎng)老和社會住宅以及辦公空間，實現(xiàn)了功能的高度混合。

除了社區(qū)級的日常服務(wù)設(shè)施，如餐廳、酒吧、商鋪外，還引入了如法院大樓、警察總部等城市級、區(qū)域級的功能。

另外，方案也綜合考慮了學(xué)生、年輕工作者、老年人、殘疾人，以及多人口家庭等的不同需求，中央綠地為各類人群提供了多樣的活動場所：有供年輕人活動的運動場地、有供老年人散步的步行道、有供學(xué)生看書的花臺等，形成了充滿活力的公共空間；每個街坊則通過建筑圍合或人工臺地的高差形成封閉的、半公共性的院落空間，并結(jié)合多樣的植被和日常休閑場所(如燒烤、兒童游樂等)，使街坊內(nèi)的居民形成很強的歸屬感，交往程度極高。

在可持續(xù)發(fā)展策略上，克里希街區(qū)的改造主要體現(xiàn)在能源節(jié)約與清潔能源、生物多樣性與氣候、空間利用與社區(qū)多樣性、交通出行與物流4個方面。

社區(qū)內(nèi)的建筑均為低能耗建筑，馬丁·路德·金公園內(nèi)的綠色空間為社區(qū)帶來了不同物種所需要的生態(tài)環(huán)境，有共計約500種植物種類。雨水被集中導(dǎo)入濕地，可以滿足公園內(nèi)40%的灌溉需求。公園內(nèi)大量的植物和湖泊有效調(diào)節(jié)了社區(qū)溫度，有效避免了城市熱島效應(yīng)。

馬丁·路德·金公園位于克里希街區(qū)的中心位置，表達了一種將綠色空間植入現(xiàn)代都市生活的理念。公園有14個出入口和許多通路以確保周圍居民容易抵達，也讓公園成為附近居民社交場所。此外公園還設(shè)置了不少可供任意年齡段居民使用的基礎(chǔ)設(shè)施，以鼓勵社區(qū)內(nèi)的人們走出家門，提升公園使用率。

社區(qū)內(nèi)的交通方式以步行和公共交通為主。為了鼓勵自行車出行，社區(qū)共設(shè)立15個Velib共享單車站點，且在幾乎每棟建筑中均有2.25%的面積用來停放自行車。

在改進城市的生態(tài)面貌上，克里希街區(qū)依托功能復(fù)合的空間利用模式，從工業(yè)衰敗地區(qū)成功地轉(zhuǎn)型，作為中心區(qū)提供了經(jīng)濟活動、文化娛樂活動等各類設(shè)施；作為生活區(qū)，提供了各階層人群混合的居住模式及各層次的就業(yè)崗位，是一個標準的綠色生態(tài)區(qū)。

平臺活動推薦

研討會概要

【會議時間】：2021年12月12日—12月14日【為期3天，含實地項目考察】

【會議地點】：中國·重慶

【參會對象】：政府機關(guān)、開發(fā)商、建設(shè)單位、運營商、規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)、投融資企業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈董事長、總經(jīng)理等核心高管參加

【主辦單位】：北京壹方城智匯科技有限公司

【會議特色】：實操專家講解+案例分析+模塊總結(jié)+實地考察

【報名電話】：毛老師 15101183407

研討會議程

DAY 1 / 12.11

【下午】

報到

【晚上】

觀看沉浸式演出—大型紅色舞臺劇《重慶·1949》

DAY 2 / 12.12

【上午】

主題分享：鄉(xiāng)村振興、城市更新時代背景下的土地新政及土地運營策略

分享嘉賓：崔元星 | 汗馬研習社土地運營專家，清華大學(xué)特聘講師

主題分享：文旅地產(chǎn)投資開發(fā)邏輯及要點

分享嘉賓：劉琳玲 | 文旅地產(chǎn)實戰(zhàn)專家

【下午】

主題授課：沉浸式夜游場景應(yīng)用實戰(zhàn)解讀

分享嘉賓：雷藝礴 | 汗馬研習社創(chuàng)新導(dǎo)師 壹方城幻光總經(jīng)理

案例分享：華僑城歡樂田園

分享嘉賓：項目負責人

主題授課：運營前置賦能文商旅融合

分享嘉賓：謝 翅 | 好好生活創(chuàng)始人

【晚上】

主題授課：沉浸式景區(qū)打造

分享嘉賓：胡 兵 | 建業(yè)文旅運營副總&演藝中心總經(jīng)理

DAY 3 / 12.13

【上午】

主題授課：蔦屋書店-如何營造沉浸式生活感的文商旅新空間

分享嘉賓：前蔦屋書店高管

案例分享：重慶洪崖洞

分享嘉賓：項目負責人

【下午】

主題授課：資產(chǎn)+運管文商旅全生命周期操盤邏輯

分享嘉賓：特邀講師

主題授課：不夜城模式點亮中國文商旅地

分享嘉賓：劉 磊 | 汗馬研習社創(chuàng)新導(dǎo)師、錦上添花文旅集團董事長

案例分享：告莊西雙景

分享嘉賓：李 梅 | 景蘭文旅集團總裁

【晚上】

夜游洪崖洞

DAY 4 / 12.14

【上午】

實地考察：重慶鵝嶺二廠

【下午】

實地考察：重慶光環(huán)購物公園

貴賓席及汗馬會員專享

12月11日【晚上】

觀看沉浸式演出—大型紅色舞臺劇《重慶·1949》

12月13日【晚上】

夜游洪崖洞

12月14日【上午】

標桿項目考察研討∶重慶鵝嶺二廠

12月14日【下午】

標桿項目考察研討∶重慶光環(huán)購物公園

  如何報名

電話報名：毛老師 15101183407（電話報名優(yōu)先）

微信報名：（掃碼請備注“咨詢重慶研討會”公司+姓名+職位，“否則不予通過）

壹方城 是中國文旅康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈服務(wù)的領(lǐng)跑者，是創(chuàng)新企業(yè)家學(xué)習平臺、文旅康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新方案集成者、創(chuàng)新項目IP孵化的實踐者。公司致力于推動文旅康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)行業(yè)的從開發(fā)到運營、從空間到內(nèi)容的轉(zhuǎn)型。依托強大的線上線下運營能力，致力于完善相關(guān) 產(chǎn)業(yè)鏈周邊生態(tài)，成為最大的文旅康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)平臺。

2015年9月成立，2014年初在全國范圍首先發(fā)起中國房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)高端總裁峰會，成功舉辦四十余屆文旅康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)峰會，海外游學(xué)、國內(nèi)游學(xué)成功舉辦近100次、社群分享近200屆，聚合了包括融創(chuàng)中國、碧桂園、華僑城、富力地產(chǎn)、中鐵集團、保利地產(chǎn)、鑫苑中國、遠洋地產(chǎn)、金科地產(chǎn)、上海浙商實業(yè)、雨潤集團、億利資源、利海集團等26000多家一線企業(yè)及區(qū)域標桿企業(yè)。

其他產(chǎn)品咨詢：（業(yè)務(wù)合作15101183407