案情簡介
2015年3月李先生與胡女士簽訂《房屋買賣協(xié)議》，李先生將其拆遷獲得的房屋以47萬元出售給胡女士，雙方錢款兩清，房屋已交付給胡女士，但是由于李先生還未取得產(chǎn)權(quán)證書，故雙方未辦理過戶。2016年8月胡女士與蘇先生簽訂《房屋買賣合同》，胡女士將本案所涉房屋又以67萬元的價(jià)格再賣給了蘇先生，錢款兩清，房屋交付給了蘇先生，由于當(dāng)時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書還是未取得，故胡女士與蘇先生也未能辦理過戶手續(xù)，但蘇先生得到了李先生的承諾書，李先生承諾若辦理好產(chǎn)證就立即過戶給蘇先生。2017年，10月李先生將房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理了下來。蘇先生得到消息后，遂要求李先生進(jìn)行過戶，但李先生置之不理。為了落戶無錫的蘇先生因此犯了難。
律師分析
1、關(guān)于本案前后兩份合同是否都合法有效？
根據(jù)《物權(quán)法》第15條：“合同效力和物權(quán)效力區(qū)分，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”這在2021年即將生效的《民法典》215條也有類似規(guī)定。
所以本案中李先生與胡女士之間、胡女士與蘇先生之間前后兩份有合同，雖然都是在未取得產(chǎn)證的情況下簽訂的，但都是真實(shí)意思表示，沒有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不影響合同的效力，合同當(dāng)然是合法有效的。
2、蘇先生能否直接向李先生主張過戶的訴求？
對于該問題，實(shí)踐中目前還是存在一定爭議的。
?第一種觀點(diǎn)：認(rèn)為基于合同的相對性原則，蘇先生只能向胡女士主張，因?yàn)樘K先生與胡女士之間存在房屋買賣關(guān)系，雖然有李先生的承諾，但是畢竟存在兩層買賣關(guān)系，不能直接跳過胡女士變更產(chǎn)權(quán)。
?第二種觀點(diǎn)：認(rèn)為前后兩份買賣合同是連續(xù)的，為了交易的安全便捷，完全可以讓蘇先生代位胡女士的位置，直接要求李先生協(xié)助辦理過戶。
筆者認(rèn)為：第一種觀點(diǎn)更符合法理及法律的本質(zhì)。
首先 ·
合同相對性原則仍然是合同法的的一項(xiàng)基本原則，一般不存在例外情形不能突破。合同的相對性起源于羅馬法，是大陸法系一大基本原則，其含義是指合同僅對締約方產(chǎn)生效力，除合同當(dāng)事人以外，任何其他人不得享有合同上的權(quán)利，也不承擔(dān)合同上的責(zé)任。本案中雖然都是以同一房屋作為轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，而且交易也是連續(xù)的，但是畢竟合同交易主體不同，從法律上看還是分屬于兩個(gè)房屋買賣法律關(guān)系，在沒有特殊的情況下，是不能突破合同的相對性的。
其次 ·
存在規(guī)避稅費(fèi)之嫌。我國二手房交易中應(yīng)當(dāng)繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，包括個(gè)人所得稅、契稅等。本案中，如果直接讓李先生過戶給蘇先生，那必然存在國家稅費(fèi)流失的問題。因?yàn)槔钕壬c胡女士之間買賣也是應(yīng)當(dāng)征收一次稅費(fèi)。如果蘇先生直接起訴到法院要求判決李先生過戶，法院這樣徑直裁判了，從民事主體之間公平公正，以及保護(hù)交易安全及便捷的角度來似乎沒有什么問題，但是卻阻礙了國家征稅的行政職權(quán)，有損國家利益之嫌。
最后 ·
根據(jù)合同相對性進(jìn)行依次過戶，也可達(dá)到最終過戶目的。因?yàn)槔钕壬?、胡女士怠于履行過戶登記，導(dǎo)致蘇先生無法辦理過戶登記，蘇先生可以起訴到法院請求李先生將房屋過戶到胡女士名下，胡女士隨即將房屋再過戶給蘇先生，依次協(xié)助辦理過戶手續(xù)。
法院判決
法院認(rèn)為上述合同，均系當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示，合法有效。當(dāng)事人均應(yīng)全面履行各自的合同義務(wù)。在房屋買賣交易中，賣方負(fù)有協(xié)助買方辦理房屋過戶登記附隨義務(wù)。最終支持蘇先生要求依次辦理過戶的訴訟請求。
律師建議
